北京年輕人的買房熱情回來了丨質造·踩盤筆記

雖然沒有恢復到上行期的市場熱度，但北京樓市確實在逐漸回暖，部分樓盤表現出一定的熱度。趁著北京春天的好天氣，小編出去踩了一圈盤。

小編選擇的是門頭溝三兄弟：峯范北京、金茂長安悅、龍湖攬鏡,一是因為前兩個樓盤近期開盤，關注度較高；二是在市場相對處于下行期的時候，代表剛性需求的樓盤更能反映市場的基本底色。（點擊視頻，查看最新樣板間）

小編發現，剛需項目熱度還真是不錯，比如，三個項目開盤銷售都在10億左右。這更多是源于北京近年來樓市供應中低總價產品相對稀缺，尤其臨鐵盤對海淀和石景山的年輕人非常有吸引力。

不過，若抱著很高的產品期待，可能會在一定程度上落空。雖然各家產品都有亮點，但整體而言，針對剛需客群的產品創新性仍然有待提升。

剛需項目熱銷

最熱鬧的售樓處是峯范北京，即便疫情導致裝修材料的運輸受到影響，售樓處的裝修略顯倉促，但并沒有妨礙里面人頭攢動，尤其這還是在一個普通工作日的下午。

目前，峯范北京處于順銷狀態，但每天的客戶量仍然不少。據觀察，登記冊上，三個小時之內的訪客大約十五六組。該項目于4月8日開盤，剛剛賣了220套，對外的口徑是10個億。一般來講，集中開盤會消耗前期蓄客，開盤后要重新蓄客，這也側面說明，北京剛需項目的關注度在提高。

“比想象的好，沒想到客戶量這么大。”據項目相關負責人介紹，從3號售樓處開放到8號開盤，大約接待了2000組客戶，總體接待量接近一萬人次。

緊鄰峯范北京的是金茂長安悅，項目已于4月16日開盤，對外的口徑是銷售了210套，成交額12億元。依然有不小的熱度。同一位置的龍湖北辰攬鏡則在去年底開盤，成交量級也在10億元左右。

上述三個項目有很多共性，首先是位置緊鄰，均位于門頭溝長安街首鋼園地鐵S1號線四道橋站附近，最近的是峯范北京，距離地鐵口大約只有100米的距離，其他兩個項目依次排開，也都不遠。

不僅如此，項目社區規模以及定位都高度相似，都是針對剛需和剛改客群。

以峯范北京為例，客群大體可以分為兩類，一類是海淀的年輕人，主要來自中關村(000931)和高校，另一類是來自地鐵1號線和6號線沿線的年輕人，更多來自于企事業單位，比如，銀行和醫院等。

峯范北京主要面對的是25至35歲的年輕人。據銷售描述，他們大多家境殷實，對自己要求也比較高，對未來的職業發展預期比較看好。

家境殷實的意思是說，大部分年輕人的首付依然需要家里的支持，即便是最低價的房子，也需要350萬。由于項目位于北京六環外，普宅認定標準是：單價23760元/平方米，總價281萬元。因此，項目是非普宅，首套首付4成，也就是140萬。

從月供角度來看，純商貸的情況下，月供大概在12500左右。對于剛畢業沒幾年的年輕人來說，壓力依然不小。但這已經是普通家庭的年輕人在北京買房的最低門檻了。

對這些年輕人而言，主要以居住為主?！耙话闱闆r下，但凡家里可以給些支持，這些年輕人都會非常積極的考慮買房?！鄙鲜鲣N售如是表示。

稀缺的低總價新房

當前樓市比較低迷，能在這種狀態下獲得熱度，并不容易。門頭溝三個低總價項目為什么會吸引年輕人的關注呢？

這其實很好理解，正如一個資深銷售所言，在北京這樣的城市，剛需需求一直都存在，差別只在于市場上是否有滿足剛需的產品，而且在他們能承受的范圍內。

按照這種思路，解題關鍵就在于供給側。近年來，北京樓市供應的產品大概有幾類，一類是四環內的核心地塊，大多以豪宅或大平層產品為主，針對的主要是高端改善家庭；二類是針對普通家庭的限競房，旨在平抑房價，但早期由于位置大多比較偏遠，導致這類供給滯銷。

針對年輕人剛性購房需求的友好型產品非常稀缺。友好型的一個重要體現是，房子不在延慶、平谷這類遠郊區域，可以滿足年輕人的基本通勤需求。

踩盤時，碰到一個讓人印象深刻的事。有個客戶一直跟著鏈家經紀人看房，看了兩年多，由于石景山的老房子大多建于80年代，多是老磚房，而且客廳狹小，采光不好，他沒有找到合適的房子。這次，他終于碰到了滿意的房子。

門頭溝三個剛需項目關注度之所以高，最重要的原因就是緊鄰地鐵，而且符合對價格比較敏感的年輕群體，比如，地鐵S1號線四道橋站距離中關村地鐵站，1小時之內可達。雖然這樣的距離談不上理想化，但這已經是近年來相對不錯的選擇了。

價格方面，三個項目的均價大約在5.5萬元/平，一站地地鐵之外的中海寰宇天下售價是7.5萬元/平，價格便宜也是項目營銷的一大亮點。從戶型來看，主要以兩三居為主，定位是妥妥的剛需家庭。

臨鐵的低總價新房，這是項目關注度高的核心原因。畢竟，總價350萬的新房，這樣的價格段位，在北京較為罕見。

值得一提的是，針對無房家庭的需求，北京未來計劃有效增加共有產權住房供給。但該類房型也在朝改善需求傾斜。去年底，《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》出臺，取消了7090限制，并規定，中心城區18層以上套型總建筑面積不大于100平方米，這進一步增加年輕人的購房難度。

仨項目的差異化

很大程度上，低總價產品供應本身就決定了項目是否會熱銷，雖然三個項目大體上的銷售都不錯，但畢竟“貼身肉搏”，項目之間的競爭還是比較激烈。

比如，當小編問起產品亮點時，銷售直接把買房邏輯上升到房企出身，表示資金安全比產品細節更重要，傳遞的信息是國企的房子更安全，而民企的房子暴雷可能性更大。說著，便拿起抖音，找到某些民營房企暴雷的視頻現場播放。

這顯然缺乏說服力。不過，看完一圈后，確實有一些切身感受：首先，從產品角度來看，項目的差異還是比較明顯。

簡單來說，峯范北京的上車門檻最低，金茂長安悅更偏剛改，而龍湖北辰攬境所剩房源不多，處于尾盤階段，戶型與其他兩家重合度較高。

具體來看，峯范北京的戶型最多，約有9種，涵蓋61平一居室到99平三居，最低上車門檻大約350萬，這也是售樓處人氣較高的原因。

金茂長安悅的戶型有4種，包括78平兩居、98三居、118平三居、140平四居，主要以三四居為主，最低價格大約470萬元/套。就居住舒適度而言，該社區的容積率為2，優于其他兩個小區。

龍湖北辰攬境目前主要有2種戶型，分別為79㎡兩居和98㎡三居，戶型方正。值得一提的是，龍湖拿地比金地和金茂早一個批次，開盤和交房時間都略早，交房時間是2024年7月31日。

對于想購買三居室的朋友來講，可能會有些糾結，不過，每個人都有各自的偏好。小編以三家的98平米戶型為例，說說觀感：

峯范北京做到了三面朝南，而且對窗墻比做了特殊處理，是三個戶型中采光比較突出的一個。龍湖北辰攬鏡戶型比較方正，基本功扎實。金茂長安悅戶型空間感稍遜一籌。

三個項目都是精裝修，也有很多相似的地方，比如，峯范北京和龍湖北辰攬鏡在廚房都安裝了洗碗機，相比此前的烤箱來說，洗碗機對年輕人更實用。還有近兩年受疫情影響，鞋柜都安裝了消殺功能。對于金茂長安悅來說，主打的科技系統也有自身的粉絲。

除了一些細節上的升級之外，從產品本上的創新來講，從三個項目上看不到新的產品趨勢。產品創新性有待提升。

目前，三個項目都在順銷，雖然原本預計年底清盤，不過，其中一家項目的相關負責人表示，按照目前的速度，到不了年底就清盤。