超80城樓市松綁，降首付利率能刺激買房欲望嗎？購房者最需要啥？

現在樓市有點僵持，原因很簡單，雙方還沒有找到平衡點。盡管全國從上到下，政策利好不斷，但是似乎還未達到預期。是政策沒用嗎？當然不是。是力度還不夠嗎？也不全是。

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并不是說真的沒有購房需求了，需求仍然大量存在，而且說實話，只是過去的市場太泛濫，沒有今天這么純粹。所以，當房子是用來住的不是用來炒的這個定位深入人心后，房地產回歸居住屬性的趨勢也形成共識。其實，可炒作的環境大勢已去。

那么就靠剩下的剛需和改善購房者能撐起來樓市嗎？畢竟，當前房地產的地位再次被重新提起，因為房地產關聯多、涉及廣、影響大，對宏觀經濟大盤穩定有重要作用?？梢姡康禺a穩定的重要性不言而喻。

此前，有北師大教授說過，剛需撐不起樓市恢復的責任，因為剛需永遠不會帶頭沖進市場，只能跟在別人后面。當時我也評價這句話不能說沒有道理，因為剛需確實是這樣的，畢竟手里的錢可能是一輩子的積蓄，當然要謹慎，他們從來不充當樓市大漲的帶頭人。

帶頭的大多數是炒房的，即使他們不出手，他們也要虛張聲勢。

其實如今的樓市環境發生變化了，帶頭不帶頭剩下的基本上就是剛需和改善購房者了，確實對市場的拉動作用不會像以前那樣猛，但我認為這是確保房地產市場最健康最平穩的基礎。哪怕沒有以前帶動作用強，其實也無可厚非，因為當前追求的不再只是高速，而是更加注重高質量發展。

可是如何保證高質量的發展呢？穩定是第一要義。但由于多種因素影響，現在全國市場分化狀態下，穩定也成為一大重要目標。房價上漲過快要穩，房價有快速下跌跡象也要穩。

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從近期各地政策松綁來看，還主要集中在二三線城市，據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，今年已經有超過80個城市對樓市進行政策松綁，其中不乏對限購限貸限售取消或放松，降首付比例，降房貸利率，上調公積金額度，甚至更直接的還有買房補貼等。

利好是一波接一波，相比往常，此次政策調整是與國家政策保持一致性的，幾乎沒有看到被叫停的。

去年四季度就不說了，那是國家從宏觀調控上給定新方向的一段時間，過了年，尤其是4月份，對于政策松綁可謂緊鑼密鼓，國家各部門也都相繼發聲表態。至于原因不多說，有很多個想不到，比如最明顯的，誰能想到都快到5月了，各城市防控工作還在繼續。房地產大受影響，經濟自然也會受影響。

雖然總體保持穩定態勢，但是與預期還有距離。官方連續密集表態，重申房地產的重要地位。

4月18日，央行、外匯局出臺23條舉措促進房地產市場平穩，其中提到，完善住房領域金融服務。因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

4月19日，央行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，會議強調，金融機構要堅持房住不炒定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房企問題處置項目并購的金融服務。

4月19日，新華社發表文章《當前中國經濟十問》提到，“房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經濟發揮著舉足輕重的作用。應對新情況新挑戰，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點因城施策。”

4月20日，經濟日報發表文章《發揮穩樓市在穩大盤中作用》提到，“應進一步發揮好穩樓市在穩定宏觀經濟大盤中的作用。滿足剛需和合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展。”

形勢的急迫性可見一斑。目前政策從國家到地方應該說保持了高度一致性，都把穩樓市放在第一位置，同時把對剛需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置，也就是說需要剛需和改善購房者的時候到了，當然反過來，或許也是他們最能獲得幫助的時候到了。

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但事實證明，效果并沒有想象中那么明顯。從去年就開始了松綁，但一季度數據沒有體現出來，或者說有效果但不明顯，4月份政策更密集，那么未來會有效果嗎？肯定有，但尚需時日，不會那么快。

3月30日，央行調查報告顯示，未來三個月，17.9%的居民打算購房，這一比例與去年四季度的調查一致，仍是2016年三季度以來的新低（該季比例為16.3%）。也就是說，利好政策并沒有換來購房者的信心。

現在問題主要卡在哪里呢？

過去對未來的透支肯定是一方面，但這個問題太大，今天不討論。另外一個就是當前購房者最需要什么。降低首付比例，降低房貸利率，甚至直接購房補貼，都有用。但有的購房者說了，我買房是差那一兩萬補貼嗎？

降首付可以說是給購房者降低了門檻，讓很多剛需可以及早買上房，降低房貸利率可以讓購房者降低購房成本，未來還貸時可以更輕松一點點。這些都有用，都對購房者有誘惑力。但現實是還不足以勾起他們買房的欲望。

很多購房者喊降價，不降價說什么都沒用?？墒钦娴慕祪r一點點能讓購房者處在什么心理？購房者可能會想，肯定還會降。還不說老業主是否同意。

其實我也支持降價，國家也從來沒有說過不讓降價，只是在穩定的背景下，不大起大落就可以。但話說回來，真降價購房者敢買嗎？

我不知道，或許大家的信心更不足了。在降價范圍允許的情況下，不妨試試，看看效果如何。

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有人說那要不就讓房價上漲，反其道而行之，這樣購房者就知道著急了。或許這招過去好使，但現在剔除炒房投機者后，凈剩下干凈的剛需和改善客群了，他們必須以實力說話，而不是只靠沖動。

降價也不是，漲價也不是，這就是矛盾。購房者買房時盼降價，買完后又怕降價，這就是普遍存在的心理狀態。我們不去評判對不對，但這是活生生的存在。

既然房價不可能大降，那么注定有一些人是無論如何都買不起房的，他們只能通過其他渠道解決住房問題，暫且不談，對于剛需和改善購房者來說，他們是一定要買的，只是早一點或晚一點。

之所以他們還沒有動起來，總結一下其實無外乎兩點。一點是收入受影響，二是信心受影響。歸根到底還是信心受挫，不僅僅是收入信心，也包括開發商交付信心。

目前，國家已經多次強調，維護房地產市場平穩健康發展，維護購房者合法權益，而且實實在在有政策落地。除了需求端利好外，還要在供給端做好布局，只有供給端穩了，購房者的心才能穩。

所以，央行和銀保監會表示，要執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分項目問題與企業集團問題，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業問題處置項目并購的金融服務。

這就是為什么不會輕易讓房企輕易平著躺下去的原因，不只是房企自身問題，還影響到方方面面。

收入這個問題就不好說了，我們大多數受影響的同時，總會有人是收入增長很多的，那怎么辦？節衣縮食、開源節流。

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當前最需要做的就是緊緊控制住房地產市場平穩健康發展，只要不大漲，大家也就放心了，只要不大跌，大家也就習慣了。房價穩定成為常態后，大家的心態也就逐步平靜，也不用再糾結，就可以按部就班根據自己的實力和需要選擇買與不買了。

各地在利好政策出臺上也是卷得不行，一個賽一個，可以說各出奇招，希望對購房者拋出的橄欖枝能得到回應。我想說，只要市場穩住，不會走回原來的老路上，購房者一定會出手的。其實現在大家就是較量和觀望，看透了該買的就會買了。不能買的也買不起。

所以，各地也要借此機會好好反思，再也不能只看眼前，應該著眼未來，要有大局意識。無論是地方，還是開發商，或者是購房者，都應該明白，過去的老路走不通了，也回不去了，放棄幻想，也要為房地產尋求新的發展模式。

比如，東莞近日推出的“三限房”即限面積、限使用范圍、限處分權利，屬于共有產權住房的一個新品種。購房者只需要支付市價的50%就能買一套屬于自己的房子。

雖然實際上單價可能沒降，但卻讓購房者買得起房了。這或許是一個打破樓市僵局的突破口?？梢远嗦犅犢彿空叩穆曇?，或許他們也有更好地解決合理住房需求的更好的思路。

有機構調查數據顯示，購房者對于開發商的穩健、安全、品質則更關注，其中，穩健成為購房者是否考慮買這家房企樓盤的第一要素。這一點是過去不曾有過的，這也體現了一個時代的特點。所以，也要從這個角度去考量，購房者的心結在哪里。打開心結，還要從對開發商的監管入手，讓購房者有一個踏實的心，他們才有信心。

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