北京最大集租房項目的破局之路

近年來，保障性租賃住房建設快速推進，“十四五”期間保租房建設成為我國住房制度建設的重要一環，是促進“住有所居”的重要手段。中指研究院將持續關注住房租賃市場動態，對相關政策、企業、項目進行跟進與研究，以形成租賃系列深度報告。本文為系列報告的首篇，我們選取集租房項目為研究對象。利用集體土地建設租賃住房，是籌集保租房的重要渠道之一。集租房試點方案于2017年出臺，經過幾年的發展，集租房項目建設已取得一定進展，對集租房項目發展模式的深入研究將為行業的進一步發展提供助力。

目前，北京已有多個集租房項目陸續入市，其中首創繁星項目是北京規模最大的集租房社區。近日，中指研究院對此項目進行了深度調研訪談，希望通過本文深度剖析首創繁星項目的發展模式，為行業提供參考與借鑒。

首創集租房項目概覽

首創集團下屬企業首創新城鎮建設投資有限公司（以下簡稱“首創新城鎮”）在北京深耕集租房市場多年，是北京集租房市場的先行者。首創新城鎮的前身是2012年北京市政府設立的政府引導基金，主要從事重點小城鎮建設工作，儲備了豐富的鄉鎮資源。2017年，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》出臺后，首創新城鎮迅速切入集租房市場，利用政府引導基金推動集租房項目發展，成為北京集租房的重要實踐力量。

目前，首創新城鎮已投資建設9個集租房項目，總建筑面積超130萬平米，可提供1.4萬余套租賃房源，房源數量約占全市已開工建設集租房項目的18.6%。首創集租房項目主要分布在郊區新城、重要交通節點或產業園區，順義4個、房山2個、平谷2個、朝陽1個。其中順義高麗營項目、平谷白各莊項目和首創繁星項目這3個項目已獲批北京市《保障性租賃住房項目認定書》（京保租認定〔2022〕1號、2號、4號）。首創繁星項目位于朝陽區十八里店，可提供租賃住房6572套。

圖：首創集租房項目分布

資料來源：中指研究院整理

首創繁星項目基本情況

表：首創繁星項目基本信息

資料來源：中指研究院整理

首創繁星項目位于朝陽區東南五環邊，緊鄰亦莊開發區，處于CBD核心商圈和北京城市副中心的輻射地帶。項目總建筑面積約40萬平米，是北京規模最大的集租房項目。項目于2019年2月開始投資建設，目前已封頂，已啟動預租。項目計劃于今年7-8月入市，首批入市房源約2300套。

圖：首創繁星項目區位圖

項目合作開發模式

北京市于2017-2018年先后出臺了關于集租房項目合作模式的指導文件。根據2017年《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，村集體僅可與國有企業合作，以集體土地使用權入股或聯營，持股比例不得低于51%，且應有保底分紅。2018年，隨著《關于我市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見》的出臺，政策有所放松。一方面，村集體與國有企業合作時，持股比例可由雙方協商確定；另一方面，鼓勵村集體以項目經營權出租方式與社會企業合作。

表：北京市集租房項目合作模式的相關政策

資料來源：中指研究院整理

首創繁星項目，由首創新城鎮與朝陽十八里店鄉合作開發，項目總投資約43.6億元。村集體以土地使用權入股，占項目公司51%股權，每年獲得收益分紅；首創新城鎮負責投資建設與運營管理，獲得剩余租金收益。合作期限40年，雙方約定合作到期后，視當時的政策再定。

政策支持方面，2020年9月出臺的《北京市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》規定，“集體土地建設租賃住房項目的建設單位可以申請專項資金?！瓕ｍ椯Y金按照套、間補助。補助標準為成套住房4.5萬元/套，非成套住房3萬元/間，集體宿舍5萬元/間?！?/STRONG>據了解，首創繁星項目獲得了北京市政府的專項資金補助，能在一定程度上緩解項目開發建設的資金壓力。

融資方面，北京市2018年開始試點集租房貸款，首批推出4家銀行（國家開發銀行、農業銀行(601288)、建設銀行(601939)、華夏銀行(600015)），貸款期限最長可達25-30年，貸款利率根據借款人、擔保人及項目情況，在基準利率基礎上綜合確定，貸款金額最高可達項目總投資的80%。目前，除了4家試點銀行外，多家銀行針對集租房項目也有相關的融資政策。據了解，首創繁星項目與2家銀行進行了合作，獲得了資金支持。

圖：首創繁星項目合作模式

資料來源：中指研究院整理

項目定位與設計

（一）目標客群

首創繁星項目的主要客戶是青年人群體，分為企業客戶和個人客戶兩類。按照預估，企業客戶和個人客戶的比例約為5:5。住房租賃項目的前期蓄客與銷售項目有很大不同，因為個人客戶的租賃需求通常是短期的，所以新入市租賃項目的蓄客周期較為短暫；而企業客戶的需求相對穩定且持續，將企業客戶作為重點拓客方向有助于項目前期較快獲得意向客戶。而且，長租房項目與企業客戶的合作，可以幫助企業穩定人才隊伍，緩解企業發展的后顧之憂，可以實現住房租賃、企業發展、區域建設的共贏局面。

首創繁星項目緊鄰國貿CBD和亦莊經濟技術開發區。國貿CBD匯集有眾多世界500強企業總部，是國內眾多金融、保險、地產等高端企業所在地，也是中央電視臺、人民日報等傳媒企業聚集地，這些企業都被繁星項目視為潛在客戶。首創針對企業客戶制定了合作模式：企業與繁星長租社區簽訂入住合同，固定房源、固定租期、固定價格，合同期內入住的員工可享受合同約定的優惠價格，同時企業還可獲得定制化服務。

除企業客戶外，在國貿CBD、亦莊開發區的辦公人群、城區外溢居民等都是繁星項目的目標客群。繁星項目臨近地鐵7號線和17號線，對于在國貿CBD工作的人群來說，通勤也較為便利。

（二）項目設計

針對目標客群的需求，首創認真打磨項目規劃與設計。繁星項目沿襲傳統北京“里坊”與國際都市“街區”的規劃格局，將項目3個地塊劃分為12個各具特色的居住社區，打造6條步行街道、3個功能性的主題廣場，從每個單元到整個社區，形成鱗次漸進的生活空間，營造出全新的租住生活體驗。

圖：首創繁星項目平面圖

首創繁星社區生活配套包括1個一站式服務中心和12個組團大堂、1所18班小學和1所9班幼兒園以及零售、餐飲、娛樂、健身、教育、醫療等商業配套。項目商業配套面積約5萬平米，占地上總建筑規模的比例約15%，可以有效地滿足居民的日常生活需求。因項目體量較大，前期一體化的規劃和設計使社區的居住屬性與生活舒適度得到大幅提升，預計將優于市場上多數長租公寓項目。

圖：首創繁星項目社區生活配套圖

圖：首創繁星項目實景圖

戶型設計方面，首創繁星項目提供開間、一居室、兩居室、三居室等多種戶型產品，可以充分滿足從單身到家庭的不同客戶的居住需求。結合租住生活特點，首創從居室空間尺寸到室內部品都進行了定制研發、設計與生產，為住戶創造舒適居住空間。

另外，繁星項目基于開放建筑理論打造全生命周期的建筑設計，采用框架結構體系和模塊化交通核，內部隔墻可自由設置，可實現開間與套間的相互轉換，可滿足長租公寓、辦公、養老等不同功能業態之間的切換，為產品提供了更多的靈活性，能夠更好地滿足客戶的個性化需求。

圖：首創繁星項目部分戶型圖

圖：首創繁星項目樣板間實景

圖：首創繁星項目展示中心、公區、大堂實景

項目運營

（一）租金水平

在租金定價方面，因項目尚未入市，從調研情況看，目前項目租金約為3.4-3.5元/m2·天，企業客戶將享有一定的優惠。另外，繁星項目未來的租金漲幅預計會相對平穩，因為項目在建設期獲得了北京市資金補助，按《北京市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》規定，獲得補助的項目首期租金不得高于或變相高于周邊同類房屋的均價，成套住房3年內租金等費用的漲幅不超過全市平均租金漲幅；3年后，租金漲幅也不得超過周邊同類房屋租金的平均漲幅。

（二）運營服務

除了24小時管家、公區保潔、日常維修等基礎服務外，首創繁星還將提供定制化服務，比如向企業客戶提供定制化的班車服務、會議商務服務等。通過“服務+”體系，首創繁星將為個人客戶和企業客戶提供更精細化的服務，以滿足客戶的生活需求和精神需求。

圖：首創繁星的“服務+”體系

首創繁星致力通過智能化體系為租戶打造智慧社區與平安社區，提升租戶智能體驗，推進社區智慧運營。

圖：首創繁星的智能化體系

退出路徑

從行業目前的發展來看，租賃住房項目的退出路徑一般有以下幾種：

（1）股權轉讓或資產轉讓；

（2）私募REITs，大多具有明顯的債權特征；

（3）公募REITs，目前僅保障性租賃住房可申報，市場化項目尚未納入。

作為北京集租房市場的先行者，首創在租賃住房項目退出路徑方面也做了諸多探索。比如，首創在平谷白各莊項目上進行了人行版REITs（權益型私募REITs）嘗試，實現了租賃住房建設期首例REITs試點掛牌。

圖：首創平谷白各莊項目人行版REITs交易結構圖

資料來源：《REITs在集體土地建設租賃住房中的應用探索——以首創平谷項目為例》

隨著相關政策的加快落地，尤其是金融政策的大力支持，租賃住房的商業模式也將更加清晰。2021年7月，發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，指出“各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目”被納入基礎設施公募REITs試點。

公開信息顯示，2022年4月，深圳市人才安居集團保障性租賃住房REITs項目已經報送到國家發改委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。據悉，本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

目前，首創繁星項目已獲得保障性租賃住房認定書，未來也有采用公募REITs實現投資退出的可能。作為住房租賃項目，無論何種退出方式，都需要項目具有穩定的收益水平作為支撐。中指研究院根據基本信息，對首創繁星項目的投資回報率進行了估算。在不考慮5萬平米商業配套收入和財政補貼的前提下，按運營成本占租金收入的30%估算，繁星項目的年投資回報率約為4.25%；如果運營成本占比下降到15%，投資回報率將提升至5.24%。如果考慮商業配套和增值服務的相關收益，項目投資回報率將有所提升，項目估值也將得到進一步支撐。（此處估算的是全投資回報率，若考慮融資因素，自有資金回報率會有所提升）

結語

首創繁星項目即將入市，作為首創第一個入市的集租房項目，同時也是北京市規模最大的集租房項目，中指研究院將持續關注項目的后續表現。未來，首創的多個集租房項目也將陸續推出，集體土地建設保障性租賃住房的市場實踐將得到實際性推動。目前，圍繞保租房、集租房仍然有不少的政策空白，首創新城鎮作為北京集租房市場的先行者，也是重要實踐力量，為相關政策建設提供了寶貴的經驗。

隨著“租購并舉”制度的持續推進，保租房、集租房等住房租賃市場受到各方主體的廣泛關注，多家企業也已進入相關領域進行拓展，中指研究院將密切關注行業的最新動態，持續跟進與研究，為行業發展貢獻一份力量。