物業股低潮期 東原仁知服務招股超購0.6倍

觀點網4月22日，東原仁知服務上市招股認購即將截止。

綜合多家券商數據，東原仁知服務合計共取得超過4200萬元認購，超購0.64倍，且國際配售部分已經取得了足額認購。

4月19日早間，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司發布了全球發售股份公告。據公告，此次全球發售股份數目為1666.6667萬股H股，其中香港發售數目為166.68萬股，國際發售股份數目為1499.9867萬股，每股H股人民幣1.00元，H股不超過15.40港元且預期每股H股不低于11.90港元，開始在香港公開發售的時間為4月19日，截止時間為4月22日；預期H股在聯交所開始買賣的時間為4月29日。

在港股認購不足的情況下，東原仁知服務緊接著發出公告，表明公司國際配售部分已經取得了足額認購。經過這一協調，邁過了發售門檻。

東原仁知服務在推進上市路上可以說是馬不停蹄，2021年4月30日首次向港交所遞交招股書，此后于11月1日失效；僅僅過了10天便再次向港交所遞表。

物企上市熱情不減，然而港交所的投資熱情卻已經歷了冰火兩重天。

過去半年，通過港交所聆訊的物業企業數量大幅減少，除金茂服務、中梁百悅智佳、中南服務之外，只有祥生活、京城佳業、德商產投、力高健康生活等少數幾家。

整體港股認購情緒低迷大情況下，物業股認購倍數也一直沒有太大回升。對比其他上市坎坷的物企，能夠邁出上市最后一步，已經是不易之事，東原仁知服務似乎也堅定決心排除萬難，繼續沖擊上市前最后一個關口。

就在在不久之前，初期認購情緒高漲的金茂服務，認購開始時香港發售股份獲約1.2倍輕微超額認購，國際發售項下發售股份則是獲約1.4倍輕微超額認購，最終只達成了公開發售階段約1.2倍認購。

金茂服務全球發售約1.01億股股份，其中香港發售股份1014.2萬股，國際發售股份9126.95萬股，另有15%超額配股權；最終發售價已厘定為每股發售股份8.14港元，每手買賣單位500股。

最終金茂服務通過行使招股章程所述的超額配股權，涉及合共277.75萬股股份，相當于全球發售項下初步可供認購的發售股份總數(于任何超額配股權獲行使前)的約2.74%，按每股股份8.14港元發行及配發超額配發股份。

相對而言，整體規模不及金茂服務的東原仁知服務，直面市場的“冷空氣”，發售了接近1.7億股。雖然在港股沒有達到認購數量，卻通過超額國外配售完成了目標。

一路“高歌猛進”的東原仁知服務，依靠第三方業務占比以及規模和增長上的優勢，直沖資本市場。

據招股書顯示，2019年至2021年，東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積分別為276.5萬平方米、991.6萬平方米、1410.4萬平方米，獨立第三方在管面積占比分別為22.9%、45.3%和50%。

與此同時，東原仁知服務積極外拓，目前325個在管物業項目中已經覆蓋16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約2820萬平方米。

早早降低對東原地產與母公司迪馬集團的依賴性，成為了東原仁知服務沖擊IPO的砝碼之一。

規模方面具體來看，2019年-2021年，東原仁知服務合約建筑面積由1980萬平方米增加至4290萬平方米，漲幅約117%；在管項目數量由80個增加至325個，漲幅超300%；在管建筑面積由1190萬平方米增加至2820萬平方米，漲幅約137%；其中，非住宅物業的在管面積由120萬平方米增至770萬平方米。

過去三年，東原仁知服務的業績出現了迅速上漲，收益由5.59億元上升至11.93億元，增幅達113%；凈利潤則升至1.3億元，較2019年的2560萬元上漲近409%。

截至2019年、2020年及2021年，東原仁知服務營收及凈利潤復合年增長率分別為46.1%和125.7%，均高于行業增速。