2021年物企行業大洗牌，在管規模翻了四倍的合景悠活或成最大贏家

當房地產行業進入深度調整周期，狂熱的物業賽道也逐漸降溫。克而瑞物管數據顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預期”。一方面，港交所對物企的門檻有所提高；另一方面，物企正尋求新的變革。

截至2021年4月20日，分別以同花順(300033)iFinD恒生行業分類中的物業服務及管理、申萬行業分類中的物業管理為基準，共取得64家上市物企數據。其中，恒大物業（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、榮萬家（02146.HK）4家停牌延期，特發服務（300917.SZ）、皇庭國際(000056)（000056.SZ）延期至4月下旬發布，以及Gsn Corp（08242.HK）、*ST綠景（000502.SZ）、8家物企暫未公布2021年年報。

在資本市場對物企估值逐步回歸理性，物企之間的競爭愈發激烈之時，2021年的物企行業已然進行了一番洗牌。如2020年在管面積大幅領先的彩生活和2020年百億營收成員恒大物業仍在停牌中，而2020年營收增速排在23位的合景悠活（03913.HK）則沖上了營收增速和在管面積增速的榜首。

優勝劣汰之下，曾經表現亮眼的物企轉眼消失不見，而此前并不亮眼的小型物企卻成功突圍。那么在受到房地產行業調整的影響下，物企行業又形成了怎樣的新格局呢？

營收差距進一步拉大

2020年，排名第一的碧桂園服務（02007.HK）與尾部的時代環球集團（02310.HK）營收差值為155.4億元。2021年，同樣是這兩家企業占據營收的一頭一尾，但營收差值進一步拉大至287.4億元，而碧桂園服務的總營收即為288.4億元。也就是說，營收為0.85億元的時代環球集團，不及碧桂園服務的零頭。

具體來看，2021年，已披露業績的56家物企的總營收達到1825億元，同比上漲45.6%；總凈利潤達到23487億元，同比上漲48.2%。收入水平TOP10物企的總收入為1174.78億元，占56家物企的比重為64.4%；收入水平TOP10物企的總凈利潤為96.89億元，占56家物企的比重為41.3%。

其中，營收過百億元的物企共有5家，分別為碧桂園服務、雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）、保利物業（06049.HK）及招商積余（001914.SZ），保利物業和招商積余首次躋身百億營收。另一方面，有21家物企的營收不到10億元，營收尾部的10家物企總營收僅為32.7億元，只比營收第15位的合景悠活多了0.1億元。

五分之一的物企占據總營收的六成以上，近四成的物企營收不到頭部物企的十分之一，物企之間業績分化明顯?！?strong>隨著行業內收并購現象頻頻發生，優質資源逐漸向頭部物企聚集。強者恒強的局面形成，頭部物企在規模和布局上更具優勢，中小物企競爭力處于弱勢?！敝T葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析道。

就增速而言，2021年，營收增速最高的物企為合景悠活，增速高達114.57%，其次為德商產投服務（02270.HK）的98.01%，以及碧桂園服務的84.89%。而去年以101.93%領跑營收增速的世茂服務（00873.HK）跌至第7位，雅生活服務（03319.HK）從第2跌至第26位，旭輝永升服務（01995.HK）從第3跌至第18位，行業洗牌明顯。

值得注意的是，雖然營收增速排在碧桂園服務前面，但德商產投服務2021年的營收僅為2.5億元，不及碧桂園服務的百分之一。此外，還在等待上市的萬物云招股書顯示，2021年，萬物云營收為237億元。頭部企業規模效應明顯。

營收增速前10

廣東省住房政策研究中心高級研究員李宇嘉分析認為，頭部企業盈利較強主要基于兩點原因。一是依托于母公司提供的優質物業，二是依靠增值服務獲得市場口碑，進而增加其他企業的在管面積。

盈利能力下滑

雖營收在不斷攀升，但高盈利卻并未應聲而來。在管規模不斷擴張之后，物企還面臨著毛利率下滑等盈利質量下降問題。

梳理上述56家物企凈利潤可知，僅兩家物企凈利潤下滑，但從凈利潤增速來看，康橋悅生活（02205.HK）、朗詩綠色生活（01965.HK）、第一服務控股（02107.HK）、佳兆業美好（02168.HK）等9家物企凈利潤負增長，增收不增利的現象繼續蔓延。

凈利潤增速前十

“作為物企收入來源之一的物業費收入行業本身的毛利率水平并不高。加上部分企業通過收并購擴大了規模及收入，但收并購來的企業盈利水平參差不齊，反而可能會拉低毛利率?！本皶熤菐焓紫洕鷮W家胡景暉表示，“還有一點原因是受疫情影響，社區增值服務板塊，如裝修、家政等收入在去年并沒有大規模增加?！?/p>

值得注意的是，上述56家物企的平均毛利率為33.18%，同比回落0.7個百分點。從單個企業來看，毛利率高于平均值的物企共有16家。諸葛找房研究院指出，企業的凈利潤和毛利潤水平均實現了顯著上漲，但是毛利率卻較去年小幅回落，企業的盈利能力面臨下滑。一方面企業收并購加速稀釋了利潤率，通過收并購得來的第三方項目短期內運營不完善影響整體盈利水平，另一方面，疫情反復也是毛利折損的一個重要影響因素。

毛利率增速前十

毛利率增速倒十

從毛利率增速來看，金茂服務（00816.HK）、宋都服務（09608.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）分別以19.82%、16.26%、13.28%成為增速最快的前三，而興業物聯（09916.HK）、德商產投服務（02270.HK）、領悅服務集團（02165.HK）則分別以22.16%、19.98%、18.01%的負增長墊底。

興業物聯稱，2021年毛利率減少是由于整體收益增加而言不同收益類型的貢獻產生變動，“該等收益主要來自向售樓處及樣板房提供物業管理服務所產生的新收益來源（主要按成本加成基準收費）；及向住宅物業提供物業管理及增值服務產生的新收入來源，其毛利率一般較向非住宅物業收取者為低。”

作為2022年首個上市物企，金茂服務則表示，業績的高速增長主要源于旗下物業管理業務、非業主增值服務和社區增值服務三大板塊的齊頭并進。而因業務的多元化發展使得盈利水平有所提高的，不止金茂服務一家。

中指院數據顯示，從盈利結構上看，基礎物業服務仍是毛利貢獻中的主力，超四成毛利來源于基礎物業服務。但同時，社區增值服務毛利占比持續提升，社區增值服務毛利率持續維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來源?？藸柸鹞锕軘祿赋?，從項目業態看，2019年至2021年，33家詳細披露業態結構的上市物企，非住宅物業在管面積占比由30.84%增長至38.78%，業務結構進一步優化。

多元化發展成趨勢

另一方面，營收結構的多元化也讓不少物企對母公司的依賴程度有所下降。

胡景暉指出，當下，物企對第三方業務拓展的重視程度日益加深，亦有不少物企開始進入城市管理領域，正在和母公司劃清界限。

第三方合同管理面積占比前十

從已披露第三方合同管理面積占比的企業來看，獨立性最高的物企為銀城生活服務（01922.HK），為89.8%；其次為88.2%的合景悠活和81.2%的旭輝永升服務（01995.HK）。銀城生活服務年報顯示，2021年，新拓展的近2000萬平方米在管面積中，超過91%來自第三方地產開發商。從新增第三方在管面積來看，碧桂園服務2021年新增3.16億㎡，占比擴大27.4%，成為上述物企中第三方面積新增量最多的企業。

陳霄直言，減輕對母公司依賴度，可以說是行業內的共識和必經之路，尤其是在地產行業加速調整，行業景氣度不高的背景下，物企提升其自身的獨立性，逐步擺脫對母公司的依賴才能獲得長遠發展。

雖對母公司的依賴程度有所下降，但并未影響物企在管規模的增加。上述56家物企中，有50家披露了詳細的在管面積，47家披露了合約面積指標。50家物企的總在管面積為51.2億㎡，47家物企的總合約面積為143.56億㎡。其中，在管規模超過1億㎡的物企有15家，占到3成；合約面積超過1億㎡的物企有16家，占比超過3成。此外，TOP10物企在管面積為33.5億㎡，占比65%，頭部物企占據多數市場份額，規模向頭部物企加速聚集，行業馬太效應持續上演。

在管面積增速前十

值得一提的是，碧桂園服務和萬物云合約面積均突破10億㎡，在管面積則超過7億㎡，位列第一梯隊。而從增速來看，合景悠活以395.4%的在管面積增速和420.4%的合約面積增速再次占據榜首。至于合景悠活在管與合約面積得以雙雙極速上漲，則是因為大規模收并購擴張業務規模。通過對雪松智聯、上海申勤等物業的收購，合景悠活的在管面積從2020年的0.4億㎡擴展至2.06億㎡，新增外拓項目數量272個，一舉成為在管面積破億的規模物企。

追求規模效應

對于物企而言，借由收并購的方式擴張規模并不少見。這一趨勢在2022年也還在繼續。據克而瑞物管&中物研協監測，2022年一季度，上市物企共計公告11起并購事件，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。其中，交易總金額超10億元的大額并購事件共有3起，分別為華潤萬象生活收購禹佳生活、中南服務，以及碧桂園服務收購中梁百悅智佳。

在李宇嘉看來，物企想要得到生存和發展就必須靠標準化和規模，形成規模效應之后，會帶來品牌溢價，而品牌溢價又會吸引更多的在管面積。“物企仍在追求規模效應。一是物業的估值要比房地產開發企業的估值要高；二是物業可以給房地產開發提供資金的援助；三是物企可以為房開商的品牌支撐和商品房銷售起到引流的作用?！?/p>

陳霄則指出，頭部物企不斷收并購其他物企，究其根本，還是出于擴大市場占有率，提升行業影響力，在規模競爭中占據優勢?！?strong>在這個時間點，收并購的標的比較豐富，價格也比較實惠，所以收并購事件頻發?！焙皶熝a充道。

值得一提的是，部分預備上市的物企或者體量較小的上市物企也在被收購的名單中，如招股書失效的富力物業和“撤回”招股書的陽光智博，以及通過聆訊后又“賣身”的中梁百悅智佳。陳霄分析認為，物業行業在經歷了2020年的大熱之后不可避免的面臨板塊估值回調，物企登錄資本市場的難度越來越大，甚至部分企業還出現退市現象?！巴瑫r，港交所對物企上市的審核也更加嚴格?！崩钣罴窝a充道，“此外，凡是出售物企的開發商資金鏈都比較緊張，需要用出售物企換取活動資金?！?/p>

隨著物企行業收并購現象加速上演，行業集中度進一步提升，資源向頭部物企集中特征凸顯?！霸谶@種情況下，優勝劣汰的分化也越來越明顯，而物業管理公司越來越向著多元化經營，從住宅管理到商辦管理，再到城市管理啊及社區增值服務，如房產經紀、裝修、社區生活等多元化經營豐富收入結構。”胡景暉稱。

“2022年，預計行業集中度將繼續提升，強者恒強的局面形成，但同時，企業規模達到一定程度后，后期如何提升物業管理水平以及尋找新的增長點成為物企必須思考的問題?！标愊鎏嵝训?。

2021年，物企行業發生了不少改變。隨著資本市場回歸理性，物企在追求規模之外，還在不斷加強對多元化經營及獨立性提升的重視度。而在行業集中度進一步提升的情況下，2022年的上市物企又將如何發展，也值得期待。