年報解讀丨構筑全領域發展之路 合生創展安全邊際再夯實

4月21日下午，合生創展發布2021年年報。報告顯示，2021年在市場降溫，房企融資、銷售等多方面承壓的環境下，合生創展不僅簽約銷售額穩步提升，同時經營管理水平和盈利能力持續增強，保持了“三道紅線”全綠檔的安全態勢。

盈利能力卓越 財務延續穩健

年報顯示，2021年合生創展實現營業額307.34億港元，股權持有人應占溢利97.59億港元；毛利為131.45億港元，綜合毛利率43%。其中地產板塊毛利率45%、凈利潤率26%；商業板塊毛利率71%、凈利潤率192%。

毛利、毛利率是衡量企業盈利能力的重要指標。據國金證券(600109)統計，2018年至2020年房企的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%。2021年在行業承壓下，房企毛利率進一步下滑，可以看出合生創展43%的綜合毛利率處于高位，盈利能力突出。

突出的盈利能力進一步夯實合生創展的財務狀況。報告顯示，2021年合生創展凈負債率70%，剔除預收款后的資產負債率為63%，現金短債比1.05，“三道紅線”保持全線“綠檔”。 此外合生創展的融資成本再下降，2021年加權平均財務成本為6.3%，同比下降0.5%。

值得注意的是，合生創展短期債務壓力小，債務結構分布合理。截止2021年末，合生創展總有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，占比24%。同時2022年1月合生創展已償還5億美元債，年內無公開市場信用債到期。

隨著房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調控政策的深入，流動性壓力成為房企懸頂之劍，在手現金量備受關注。年報顯示，截至2021年末合生創展現金及銀行存款363.12億港元，同比上漲22.47%。

不僅如此，期內合生創展不斷拓寬融資渠道，拓展融資邊界，豐富現金流儲備。據不完全統計，期內合生創展成功發行5億美元的利率5.80%優先票據、3億美元的7%優先票據、2.375億美元的6.8%優先票據和7.2億港元的5.25%優先票據……

得益于穩健的財務狀況，合生創展信貸指標優異。據悉，合生創展的主體信用及債券信用等級為AAA級，標普信用評級B級，惠普B+：評級展望均為穩定。

銷售額、銷售均價顯著提升

良好的經營指標離不開銷售業績的支持。2021年在行業下行周期，合生創展銷售業績實現逆勢增長。數據顯示，期內總合約銷售金額422.99億元，同比上升18%。其中，物業合約銷售約402.73億元，同比上升16.8%。

從地區分布來看，60%的銷售額主要來自于一線城市。其中，北京及天津在售19個項目，合約銷售額合共人民幣219.09億元，占比達52%；上海在售16個項目，合約銷售額為90.02億元，占比21%；廣州及惠州在售27個項目，合約銷售額為113.88億元，占比27%。

此外，合生創展堅持以利潤為導向。期內銷售均價穩定增長至人民幣36650元/平方米，同比上升78.14%。

業績的穩步增長，離不開對市場的精準布局，同時與合生創展產品力的提升和營銷模式的創新也有密切關系。

一直以來，合生創展堅持以北京、上海、廣州為軸心，深耕環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈。報告顯示，截至2021年末合生創展土地儲備約2944萬平方米，地產板塊土地儲備約2217萬平方米，一線城市高質土儲高達1668萬平方米，占比75%。

此外，2021年合生創展推出全新縵系、悅系產品。其中，定位高端產品線的縵系，旨在為當代精英提供不可復制的居住體驗，期內合計貢獻銷售業績202億港元，占總銷售額39%；悅系旨在打造符合年輕人喜好的首置產品。

同時合生創展營銷模式不斷升級，利用科技手段賦能營銷流程及模式創新，打造全流程產業鏈的全場景智慧營銷平臺，將客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通，提升客戶忠誠度和體驗感。年內合生創展還全面啟動在線獲客產品應用，流量平臺投放以效果化為導向，提升線上營銷拓客能力。

商業運營能力提升 多元業務優化布局

近年來，傳統住宅開發業務的增長天花板已經逐漸顯現，多元化發展成為房企尋求第二曲線的方向。合生創展經過近30年的發展，已逐步成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司，旗下地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊并驅發展。

除地產板塊外，合生創展的商業板塊、合生活板塊已逐步進入收獲期，為合生創展的發展創造了穩定的收入和利潤。

其中，商業板塊已逐漸發展成投資性房地產和合商科技雙平臺業務。報告顯示，2021年商業板塊品牌影響力逐年上升，期內實現營收48.34億港元，經營毛利為35.75億港元。截至2021年末，商業板塊土地儲備約726萬平方米。一線城市（北京、上海、廣州、深圳和臨深區域）土儲高達690萬平方米，占比95%。

而合生活作為合生創展旗下的社區科技與物業管理板塊平臺，在2021年表現出眾。報告顯示，期內合生活社區科技實現收入44.76億港元，同比增66%；凈利潤3.09億港幣，同比上升94%。截至2021年末，合生活社區科技平臺已服務超30座城市，近200個項目，經營管理面積1.3億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務，自主開發的合生活APP用戶量近300萬。

值得注意的是，科技賦能一直是近年來合生創展戰略轉型的重點。在科技驅動引領下，合生創展不斷夯實企業核心競爭力，以實現穿越周期的發展。

依托多元業務布局，合生創展以科技平臺為載體，構建從地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務等全產業鏈的智慧管理平臺。同時將科技賦能應用到各個環節，實現多個互聯網+的應用場景，跨周期打造線上線下全業務流程的大小閉環，建立企業競爭優勢。

2022年合生創展成立30周年。三十年風雨兼程，合生創展已經構筑了集地產、商業、合生活、基建及投資五大板塊的全領域發展之路。展望未來，合生創展在年報中透露，將用科技與創新不斷為企業注入向上的活力，以多年積淀的實力和大膽變革的魄力穿越周期穩健前行，積極迎接新挑戰和新機遇。未來始終圍繞輕重結合，看重品牌打造、品質認可、市場覆蓋，以期得到更長遠的發展。