部分樓盤降幅30%，“回暖”的鄭州樓市為何又現“跳水”

鄭州市的一些樓盤，正以“促銷”的名義將房價打成了“骨折”，而跟進者逐漸增多。

4月23日上午，在位于鄭州西郊的一個樓盤，該項目置業顧問王婷告訴第一財經，就在上周，他們項目還拿出一棟樓做促銷，銷售均價為5000-5500元/㎡，而該項目在2019年剛開盤時，對外銷售均價則為7500元/㎡——這意味著，與高峰期相比，這棟直降2000-2500元/㎡的樓盤，降價幅度已達26.67%-33.33%。

不過，王婷說，降價促銷的效果，確實很明顯，“客戶太多，我忙到凌晨2點過才回家。”她說，目前，這棟層高33層、共計100多戶的促銷樓盤，已經基本清盤。

此外，位于鄭州市大學南路上的城南正榮府、奧園悅城，以及位于鄭州市經開物流園區的路勁正榮悅東園、綠都上悅城，也都紛紛在此前后加入“促銷”隊伍，以低價爭搶購房客戶。

而另一些遠郊項目，為了盡可能招攬客戶，甚至推出了“零首付”等涉嫌違規的促銷措施，以其中一個位于鄭州市西南郊區、由某央企開發的地產項目為例，該項目一棟18層的樓盤，目前銷售均價約6000元/㎡，這意味著，面積97㎡的新房，需要支付購房款約58萬左右，但該項目的置業顧問稱，客戶不需要支付30%首付款即可購房，“全部貸款，月供3000多元左右”，這名置業顧問稱，能夠做到這些，是因為該項目的備案價格高達8000多元，但如今樓市下行，他們只能通過不斷降價來吸引客戶，但如果客戶確實不能一次性拿出18萬元的首付款，他們可以幫忙操作“零首付”，幫助客戶達成購房目標。

為何“促銷”

到底是什么原因促成了鄭州這一波樓市窗前強大的“促銷”力度？當地地產從業者、地產自媒體“山哥說房市”創始人奚春山告訴第一財經，這跟樓市不斷下行導致的購房者心態變化有關。

“以往，客戶買新房，最關注的是位置，周邊有沒有配套學校，”奚春山說，但眼下，購房者觀望心態嚴重，即便選擇購買新房，也開始將現房、準現房作為優先選擇，之前被排在首位的位置、配套設施反而排在其次了。

但另一個事實是，很多樓盤之所以已經到了現房、準現房階段仍未售完，其實也跟項目本身可能存在的各種瑕疵有關，要么，是位置太偏僻，周邊基礎配套匱乏，要么，是開發商本身實力不濟，或者開發經驗不足。

他以同樣位于鄭州市西南郊、同樣由某央企開發的一個項目為例，該項目從2017年開始拿地建設，如今，項目已經建成了兩期，甚至有的小區已經交房入住，但項目至今仍未售完。

“（位置）太偏了，除了一個水庫，周邊啥也沒有。”但就是這樣一個項目，如今卻多次成為鄭州的熱銷樓盤，央企、現房，成為不少購房者選擇購買的重要原因。

王婷所在的樓盤，位置則更為偏僻，說是位于鄭州西郊，其實地理位置已經屬于鄭州市下屬的滎陽市，從2019年開盤至今，房子從建設到如今的現房，銷售也是一直不暢，但如今，這個距離鄭州繞城高速還有10多公里的偏僻樓盤，同樣借助現房以及大幅度降價促銷，一舉清空了大部分樓盤“庫存”。

“這一波（樓市）促銷，跟前幾年的‘金九銀十’促銷有很大的不同?！鞭纱荷秸f，之前的促銷，更多側重于營銷層面，為購房客戶描繪交房后的愿景、規劃，但這一波，一方面參與促銷的樓盤大多集中于現房、準現房樓盤，另一方面，促銷方式則更為“簡單粗暴”，動輒就是降價1000元甚至2000元以上，或者以“零首付”、“低首付”盡可能降低購房門檻。

警惕“爛尾”風險

“趁著現在房價低，利率也降了，趕緊買?！辨溂业禺a中介馬小濤一邊將各家樓盤的降價促銷信息發布到朋友圈，一邊“刺激”客戶說，位于鄭州市高新區的一個樓盤，地處三環，價格降到9字頭后，僅剛剛過去的周六、周日兩天，就成交了近80多房源，“這節奏，你能想象到，五一假期會更火?！?/p>

馬小濤說，自從今年2月15日，鄭州市代市長何雄表態將對樓市推出一系列刺激措施后，鄭州的房地產市場便開始迎來各種政策利好，先是于3月1日推出了包括取消‘認房又認貸’、重啟棚改貨幣化、允許市民通過親屬投靠或改善型購房購買第三套房屋等18條措施在內的樓市新政，之后，又將持續多年“二手房3年內禁止銷售”政策取消，并修改為“取得房產證一年后即可正常出售”。

隨后，鄭州市又在4月15日宣布，實施青年創新創業行動，將投入巨量資金，對符合條件的大中專畢業生，實施購房補貼，其中，符合條件的全日制博士，在鄭首次購房補貼高達10萬。

一系列政策組合拳之下，著實讓包括馬小濤在內的鄭州地產中介從業人員們興奮了大半天，到處嚷嚷著“鄭州地產回暖了”。

可是，面對恒大、泰禾等地產公司的頻頻“暴雷”，以及鄭州多家地產公司的或“主動躺平”，或工地停工，不少鄭州市民已如“驚弓之鳥”，不敢輕易入市了。

焦急之下，當地不少開發商最終祭出了“降價”大旗，通過此起彼伏的降價等措施刺激潛在購房者，一些樓盤因此迎來銷售機會。

不過，作為曾先后見證數十個樓盤停工、爛尾的地產工業者，奚春山卻提醒道，面對當下樓市促銷的各種亂象紛呈，購房者不能一味圖便宜，更應關注的，是降價可能帶來的樓盤建筑質量下降以及潛在的“爛尾”風險。

（文中王婷為化名）