2022中國物業服務百強企業研究報告

一、管理規模

（一）TOP10管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業的6.2倍，市場份額提升至12.84%

（二）并購迎來機遇期，優質標的涌現、估值回歸理性

2021年并購擴張迎來戰略機遇期。第一，優質標的眾多。第二，并購標的估值理性回歸，性價比提升。第三，百強企業，尤其上市企業資金充沛，為并購提供重要資金支持。

（三）市場拓展能力顯著提升，競標與戰略合作并舉

百強企業通過及時掌握市場公開信息，尋求競標機會等方式，以優質的服務、良好的市場口碑及專業高效的管理模式，贏得招標方青睞，進一步提升外拓比例。大部分百強企業成立專門的市場拓展團隊，關注市場招投標信息，提前溝通、介入，中標第三方項目尤其是非住宅業態項目，獨立市場化能力顯著提升。

（四）關聯公司面積供給仍是壓艙石，但占比明顯減少

地產關聯公司對物業公司的支持在逐步弱化，目前仍是穩定的項目來源。首先，百強企業承接關聯開發企業開發的項目仍是管理面積增長的重要基礎。其次，從房地產銷售面積數據看，2021年房地產開發百強企業的銷售面積均值同比增長1.6%，這些銷售面積在未來2~3年內仍然可以支撐關聯物業公司規模的穩步增長。最后，百強企業接管關聯企業開發項目后，通過“以點帶面”形式產生良好的外部效應。長遠來看，百強企業只有加速提升外拓能力，才能在行業的快速發展中夯實競爭力，實現可持續發展。

（五）深耕優勢區域，戰略布局核心城市群，服務密度持續提升

從百強整體布局看，百強企業緊抓國家重點城市群發展機遇，合理分配資源要素，降本增效，提速規?；l展。2021年，百強企業61.34%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升2.41個百分點。從具體戰略布局看，一方面，百強企業不斷加大對已有核心區域的布局，提升區域密度和運營效率，為進一步開展市場化外拓，發展多元業務筑牢基礎。另一方面，百強企業根據自身發展戰略，在深耕核心區域的基礎上進行適度的外延，進入新城市(300778)，以鞏固整體的競爭優勢。

二、經營績效

（一）營業收入均值同比增長14.21%，馬太效應顯著

（二）多種經營收入均值達3.19億，業主增值服務占比達55%

2021年，百強企業多種經營收入均值為3.19億元，同比增幅達23.01%，增速較上年提升6.93%。多種經營收入結構改變，業主增值服務收入占比超過非業主增值服務，成為多種經營收入增長主要動力。

（三）毛利潤均值同比增長16.97%，多種經營利潤貢獻占比超50%

2021年，百強企業毛利潤均值及凈利潤均值分別為3.37億元及1.22億元，較2020年分別增長16.97%及16.37%。與此同時，百強企業盈利能力持續穩健提升，毛利率均值和凈利率均值分別為25.11%及9.08%，較2020年均有小幅度提升。

多種經營成為毛利潤增長的第一驅動力。2021年，在百強企業多種經營收入占比23.77%的情況下，毛利潤占比高達50.27%，較2018年累計增長5.64個百分點，體現出非常好的創富能力，是百強企業提升利潤的主要抓手。

（四）人力成本占比近60%，智能化對沖成本剛性上漲

降低營業成本率遭遇瓶頸。2021年，百強企業營業成本均值為10.04億，同比增長13.31%。同時，百強企業不斷探索降低營業成本率的方法，多措并舉，降本增效，將平均營業成本率減少至74.89%，較2020年小幅下降0.59個百分點。

隨著部分企業引入“智慧物業”等相關系統及設備，在一定程度上實現了對人員的替代，形成對沖效應。在此背景下，2021年百強企業人員費用占總營業成本的58.39%，基本與上年持平。

三、服務質量

（一）標準化建設筑基，差異化服務保障品質服務精準觸達業主

物業管理行業正處于向現代服務業轉型升級的關鍵時期，企業積極通過標準化建設奠定物業服務品質基礎，標準化對行業的推動作用已經顯現。百強企業通過標準化建設，堅守品質服務的同時，也積極探尋針對不同業主，提供差異化服務，確保優質服務精準觸達業主。部分百強企業根據業主的年齡、職業等不同維度，主動對業主描摹畫像，搭建出多樣化、有層次的產品服務體系，顯著提升業主服務體驗。

（二）堅持疫情防控常態化管理，加強與業主的情感聯絡

我國疫情防控常態化背景下，優質的物業服務不僅體現在為業主提供高品質服務，更體現在遇到突發情況時能夠及時解決問題，守護業主生命健康與財產安全。在全國疫情防控“動態清零”總方針的指導下，百強企業堅持疫情防控常態化管理不松懈，用實際行動詮釋物業人在抗擊疫情過程中的價值，是值得信賴的主力軍之一。

（三）品質服務助力資產保值增值，百強企業二手房價格高出同等項目10.39%

2021年，百強企業在管項目二手房價格為2.36萬元/平方米，高于周邊項目二手房價格10.39%；百強企業在管項目年套租金價格為4.63萬元，比周邊項目租金高5.38%，高品質的物業服務對業主房屋增值保值效果會愈發凸顯。

（四）重點企業滿意度得分80.8，優質優價服務贏得業主認可

根據中指研究院對全國200多個城市的調研結果顯示，2022年全國重點企業整體服務水平滿意度評價得分約80.8分，連續五年保持80分以上的高位。在物業管理行業市場化程度不斷提升的背景下，業主對于優質物業服務的支付意識逐漸覺醒，支付意愿明顯提升。

四、發展潛力

（一）從住宅到非居，從社區到城市，服務空間多維延伸

物業管理行業之所以備受關注，非常重要的一點在于其服務的空間邊界不斷延伸，并且突破了物業管理傳統服務的天花板，表明行業的發展潛力不可限量。第一，管理規模擴張是當前行業發展的主旋律，奠定了服務空間延伸的基礎。第二，非住宅業態已成百強物業服務企業布局的重點方向，是服務空間的橫向擴張。第三，伴隨城鎮化進程推進以及城市治理需求的持續增長，百強企業的服務空間由社區逐步走向城市，爭相布局城市服務賽道，服務空間實現縱向擴大。

（二）滿足業主多元需求，布局“全生命周期+全生活場景”服務

物業管理服務已從最初的“四?！狈?，逐漸延伸至為業主和客戶提供各類增值服務。一方面，百強企業以“未成年、中青、長者”整個生命周期為線索，針對不同群體打造“全齡段”多元服務，布局托幼、親子、零售、美居、養老等領域，滿足不同人群的需求；另一方面，以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服務等多元生活場景為基礎，持續衍生出各種相關的服務品類，為業主提供便捷、舒適、高效的一站式生活服務。

百強企業圍繞業主生活需求開展社區增值服務具備得天獨厚的優勢。第一是資源優勢；第二是近場優勢；第三是保障優勢；第四是基于人的日常生活能產生大量的服務需求，物業公司可挖掘的服務空間非常廣闊。

（三）資本賦能優質企業，特色賽道潛力可期

盡管資本市場整體回歸理性，對整個行業發展仍起到重要的推動作用。最主要的體現在資本為上市企業并購擴張提供了重要的資金支持。同時，基于資本市場的關注，越來越多的特色賽道被打開，具備特色服務的優質物業公司迎來發展契機，不斷為行業開辟更多細分藍海市場，諸如高端服務、商業運營、城市服務、TOD物業管理、綠色物業、工地物業等細分市場空間逐步打開。

（四）“外引”+“內生”，人才結構持續優化

2021年，百強企業從業人員本科及以上人員占比11.82%，增長0.59個百分點，持續調整人才結構，員工平均學歷程度不斷增長，不斷提高企業員工的工作能力及素質，為企業高質量發展提供人才支撐。

“內生”培養是百強企業獲得人才的重要途徑。百強企業通過建立完善的內部培訓計劃，請專業人員或實踐經驗豐富的員工進行內部培訓，加強員工的專業能力建設，提高員工的綜合水平。此外，百強企業也針對細分招聘需求，采取獵頭、網站招聘、政府公益性網絡、日常招聘會、校園定向培養與培訓機構推薦相結合的多元化的人才獲取方式。

五、社會責任

（一）誠信經營納稅總額達261.24億元，積極參加社會公益活動

稅收是國家經濟發展的支柱，百強企業高揚誠信依法納稅的旗幟，促進稅企良性互動，形成融洽的征納關系，推進和諧社會建設。2021年，百強企業共納稅總額達261.24億，同比增長23.08%，約為2021年全國稅收收入增長率（11.9%）的2倍。

同時，百強企業以實際行動回饋社會，持續關注社區服務、環境保護、社會援助等領域的重點問題，承擔起應盡的企業社會責任，在公益事業的道路上堅定前行，以公益力量推動社會發展進步。

（二）提供就業崗位超200萬，緩解基層及應屆生就業問題

百強企業發揮帶頭作用，積極承擔社會責任，增設工作崗位，吸納社會勞動力。2021年，百強企業提供就業崗位150.06萬個，員工數量均值為5908個，提供外包崗位約60萬個，其中多數為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位，在解決基層就業、促進社會和諧穩定方面發揮了重要作用。此外，百強企業紛紛實施相應的人才計劃，將校園招聘作為主戰場，大力招收本科學歷以上員工，在一定程度上緩解了畢業生就業難的問題。

（三）黨建引領紅色物業，有效應對疫情災情

紅色物業始終堅持“黨建引領”基層治理，以街道為核心，利用當地的社區組織，處理居民普遍反映的問題，為當地居民解決生活困難等。部分百強企業積極參與紅色物業建設，將物業管理服務融入到黨的基層治理工作中，持續推動物業服務品質和基層治理水平提升。在疫情、災情等考驗面前，百強企業的基層治理能力得到體現。百強企業遵從疫情防控與民生保障“兩手抓”的工作原則，堅持物資保供不停運、環境消殺不停步，以有力度的管理和有溫度的服務讓居民能夠安心居家。

（四）加強ESG建設，推動企業可持續發展百強企業踐行社會責任、參與環境保護，努力實現和諧發展。在“雙碳”背景下，企業在節能環保方面充分發揮帶頭作用，積極響應國家政策號召。在管理的項目中，采取節能光源逐步替換普通光源，推行園林綠化自動噴灑，避免過度噴灌造成浪費、實行垃圾分類等節電、節水及環保措施。

結語:未來發展之路，洋溢著希望之光，也難免有暗礁險灘，任重而道遠。物業服務企業應不斷保持前瞻的發展戰略，有計劃、有成效、有質量地擴大管理規模，不斷完善和優化市場布局，借助科技力量和資本加持，持續提升自身的運營效率，升級管理模式，精琢服務品質，挖掘市場潛力，繼續譜寫行業輝煌的新篇章！(中指研究院)