中國物業服務百強企業十五年發展報告——砥礪奮進，向陽而生

2007年至今，伴隨著我國城鎮化建設的持續推進、居民消費升級動能加速以及相關鼓勵性政策的大力推動，疊加科技賦能與資本紅利，物業管理行業譜寫出了波瀾壯闊的發展篇章。十五年的風云際會、大浪淘沙，時代下的物業管理行業正在從幕后走向臺前，作為推動行業發展的中堅力量，中國物業服務百強企業始終以務實、包容、開放的態度把握發展機遇，擁抱市場變化，實現了規模發展和綜合實力的全面躍升。

（一）成長：百強企業引領行業高效發展，關鍵指標增長十余倍

1、管理面積15年增長11倍，市場份額提升至52.3%

2007~2021年，百強企業管理面積均值從468萬平方米激增至5693萬平方米，增長了約11倍，年均復合增長率達19.54%，與此同時，百強企業管理項目數量均值從46個增加到256個，累計增長約4.57倍；單項目管理面積均值由10.17萬平方米增加至22.24萬平方米，提升了約118.67%，增長速度顯著。

在管理規模加速擴張的帶動下，百強企業的市場占有率持續提高。2007年百強企業市場份額不足一成，約為7.83%，2021年百強企業市場份額首次超過50%，達到52.31%，較2007年增長超過44個百分點，行業集中度明顯提升。TOP10企業管理面積均值從2007年的1600萬平方米增長至2021年的3.55億平方米，增長超過21倍，市場占有率由2007年的不足2%提升至2021年的12.84%，增長超過10個百分點，TOP10企業的行業領先地位進一步強化。

2、營收15年增長15倍，多種經營收入貢獻度提升至23.8%

管理面積的擴張和多種經營業務的開展為百強企業創收帶來了持續增長的動力。百強企業十五年里營業收入均值增長超過15倍，2021年達到13.4億元，年均復合增速為22.01%，良好的經營業績展示出百強企業充沛的發展活力。

3、利潤15年增長19倍，企業人均產值擴大約3.7倍

十五年來，百強企業積極拓展和布局多元增值服務，不斷探索業務模式，實現凈利潤的快速增長。2007~2021年，百強企業凈利潤均值從610萬元躍升至1.22億元，十五年間增長近19倍，年均復合增速約為23.84%，其中基礎物業服務凈利潤均值從488萬元增長到6000.54萬元，增長了超11倍；多種經營凈利潤均值由122萬元增長到6165.99萬元，增長了近50倍。

（二）蝶變：借資本東風，促行業升維

1、行業變化：從“助力”到“主力”，從“附屬”到“擔當”

十五年，物業服務已經從開發企業的業務保障部門成長為獨立的行業板塊。百強企業引領行業逐步從主要依靠基礎物業服務費收入的微利經營模式向規?；⒅悄芑?、多元化的創新模式發展，在管理規模、經營業績和盈利能力等方面都獲得了快速提升，引起了市場前所未有的高度關注，被市場視為房地產行業的“未來”。

十五年，百強企業從服務社區到參與社會治理，承擔起越來越多的社會公共服務職能，特別是在疫情防控方面，百強企業競顯責任與擔當，贏得了全社會認可，社會地位顯著提升。

2、資本變化：上市企業數量近60家，總市值近萬億

十五年，百強企業在資本市場從無到有，行業在資本市場從青澀走向成熟。截至2022年4月底，物業管理行業上市企業數量已達59家，其中港股55家，A股4家，行業板塊市值最高時突破萬億元，涌現出碧桂園服務、中海物業、保利物業、綠城服務等優秀企業，個別企業市值甚至超過開發母公司。

3、業務變化：從“基礎”到“多元”，從“社區”到“城市”

十五年，百強企業從最開始主要提供“四保一服”基礎物業服務到后來通過積極擁抱智慧科技、牽手資本市場，創造出了屬于自己的更大舞臺：開辟多元社區增值服務、把握非住宅業態機會、發力商業運營領域、涉足城市服務萬億藍海、參與老舊小區改造等，百強企業發展每一步都邁得鏗鏘有力，踩在了時代發展的足跡上。

4、人才變化：從“內生”到“外引”，群英薈萃共謀發展

在行業品質化、精細化發展的背景下，百強企業的人才結構持續優化，促進了企業服務效率的快速提升，保障行業長期健康發展。2021年百強企業員工中本科及以上學歷人員占比達到11.82%，較2007年提升了7.28個百分點；高中以下學歷的人員占比從2007年的54.92%穩步下降到43.24%，降低了11.68個百分點。百強企業人才學歷結構的“一升一降”見證了行業發展的不斷突破、革新。

5、企業變化：市場競爭大浪淘沙，百強企業淘汰率高達56%

“浪花淘盡英雄”，過去十五年是物業管理行業狂飆突進、快速革新的重要階段，百強企業淘汰率高達56%，行業競爭激烈。分階段來看，2007~2013年、2014~2020年和2021~2022年百強企業留存率分別為38%、51%和72%，遞增的留存率表明百強企業的陣容逐漸穩定，強者恒強市場格局正在形成。

（三）共生：立足空間價值，聚焦業主需求，順應時代發展

1、與空間共生，橫向完善城市布局，縱向拓展業務邊界

●從區域到全國，百強企業進入城市數量創新高

十五年間，百強企業持續優化自身空間布局，并取得了顯著成效，進入城市數量均值由2007年10個增加到2021年的35個，增長了2.5倍；單個城市管理項目數量均值由2007年的4.6個增長至2021年的7.3個，幾近實現翻番。

●從社區到城市，百強企業引領空間服務邊界拓展

2016~2021年，百強企業在非住宅領域的管理面積占比從26.79%穩步提升至33.89%，增長了7.1個百分點。從住宅到非住宅，百強企業的服務空間不斷向外延伸、突破。緊貼城市發展脈搏，洞察城市發展風向，百強企業在深入積累傳統住宅空間及非住宅領域的服務基礎上，將作業面從社區空間擴展到城市空間。

2、與業主共生，打造高品質、多元化服務，守護疫情下社區安全

●品質服務，禮贊生活

物業管理作為準公共服務行業，服務范圍涉及千家萬戶，服務品質直接影響居民的生活水平和幸福體驗。十五年來，百強企業緊跟民眾美好生活發展方向，不斷打磨服務產品，創新服務模式，以高品質的物業服務為民眾的幸福生活保駕護航。

●增值服務，場景多元

百強企業圍繞業主“全生命周期”的不同社區生活場景，縱向精研服務深度，橫向拓展服務邊界，打造“全齡化”增值服務產品體系，滿足不同年齡段業主對多元社區增值服務的需求?；跇I主社區生活場景的多元化，百強企業在提供高品質基礎物業服務同時，引領社區增值服務創新，為促進社區發展和滿足業主多樣化社區生活需求增添了靚麗的物業底色。

●困境逆勢，勇于擔當

從2003年的“非典疫情”到2008年的“汶川地震”，再到2020年的“新冠疫情”及2021年的“鄭州水災”，每當災難來臨，百強企業始終選擇與民眾勇敢地站在一起，共克時艱，特別在抗擊新冠疫情期間，百強企業勇于擔當，創造了光輝而偉大的動人時刻。

3、與時代共生，從“人文”到“綠色”，持續豐富公共服務內涵

●以人文服務構筑社區文化

隨著社會的發展，人們對美好生活的向往，已經不再局限于物質生活方面的滿足，追求精神世界的富足或價值觀認同成為很多業主和客戶關注的焦點，而時代的進步與發展不僅體現在人民物資物質生活條件的豐盈上，更體現在普通民眾應該擁有鮮活的人文精神。百強企業緊跟時代發展步伐，以人文服務滋養社區文化，有效促進社區文明建設與發展。

●以綠色服務倡導環保低碳

在我國社會經濟發展步入新時期，面對資源和環境的現實問題，物業百強企業果斷按下低碳減碳“快進鍵”。倡導低碳，踐行環保，既是物業服務企業作為社會主體應履行的社會責任，也是企業實現高效運營、持續發展的必然選擇。

●以公共服務助力鄉村振興

黨的十九大明確提出“鄉村振興戰略”。努力實現“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效和生活富?！保蛟臁懊利愢l村”，百強企業不負時代賦予的使命，積極投身鄉村振興的偉大事業中

結語：從幕后到臺前，從粗放到精益，已過不惑之年的物業管理行業仍處于快速發展的黃金時期。未來，在新的時代背景下，百強企業既將心懷信仰，始終堅信服務改變中國，在紛繁復雜的市場變化中洞察市場潛力機會；也會腳有力量，路雖遠行則將至，積跬步而至千里，通過持續挖掘自身資源稟賦，強化企業核心競爭力，引領行業創新求索，攜手時代，向陽而生，譜寫屬于百強企業新的光輝歲月。