中南建設年報業績會：四個反思和五個舉措

4月26日下午，中南建設(000961)2021年度業績交流會克服上海疫情影響，如期通過“云視頻”面向股東、媒體和投資者召開。中南建設董事長陳錦石、董事兼總經理陳昱含、副總經理兼財務總監辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

2021年下半年以來，伴隨疫情反復、政策收緊、銷售萎靡等多重因素疊加，最終演化出一場席卷整個房地產市場的劇變。受此影響，中南建設2021年報首次出現業績虧損。

年報顯示，公司2021年實現營業收入792.1億元，同比增長0.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損33.83億元，與2022年1月29日《2021年度業績預計下降的公告》披露的數字7.08-21.23億元有重大偏差。

管理層深刻反思，詳解年報虧損原因

“2021年，我們交出了一份歷史上最差的答卷，實際業績也與預告出現了巨大偏差，我代表公司管理層向所有股東和關心中南的朋友們表示萬分歉意，也誠懇接受大家的批評。”中南建設董事、總經理陳昱含在業績會上誠懇致歉，隨后這位二代掌舵人詳細對業績偏差的原因進行了解釋。

陳昱含指出，無論是偏于樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等等，都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經營問題。

第一，過去2021年公司為了保證現金流安全，不得已對利潤做出了犧牲，說明中南建設當前的規模與自身能力和安全要求仍有錯配，內外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。

第二，高增長階段由于缺乏審慎經營導向，導致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提，使得公司今天仍在為過去的失誤買單。

第三，以往重規模輕利潤、輕資金的經營取向還未得到根本扭轉，利潤和現金流管理亟待加強，審慎經營任重道遠。

第四，因融資巨幅下降和經營回款持續承壓導致非受限資金總量并未得到根本好轉；以及低周轉高負債業務拖累、非核心地產業務未能出表影響，導致有息負債相對于凈資產及賬面資金并未明顯下降。

業績承壓也與宏觀形勢下行緊密相連，利潤下滑和計提資產減值也成為行業普遍現象。Wind數據顯示，截止到目前A股房企中有58家都計提了資產減值準備，計提額度最多的達48.37億元。在外界看來，能坦誠直面問題，深刻反思檢討的行為并不多見。

五大舉措主動出擊，全力保障長期安全

除了對過去經營的復盤和反思外，談及公司未來如何保持長期安全發展時，陳昱含提出了2022年“安全至上，做我所能”的經營思路把現金流管理放在首要位置，保障核心業務生產經營穩定，早日走出困境。

她強調，從當前看，公司完全有信心確保財務安全。“目前公司賬面資金224億，遠大于一年內到期的公開債務17億。同時伴隨資產和業務出清，以及針對前融、開發貸等銀行融資，通過債務展期、轉貸續貸，我們的現金短債比一定會重回1以上，短債償付安全能夠保障”。

中南的底氣來自于公司不依賴有息負債的發展模式，在同梯隊房企中，中南建設連續保持著有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平的記錄。年報顯示，2021年末中南建設有息負債622.8億元，比2020年末減少176.3億元，財務安全性進一步提高。同時，即使在年度利潤虧損的高壓下，2021年公司仍實現經營性現金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的6.0倍。年內經營活動產生的現金流量凈額167.7億元，連續四年保持正值。

而對于未來如何扭轉局面，陳昱含則給出了2022年的五大改善舉措：穩定融資、瘦身出清、穩定生產、精簡高效、政府幫扶。

具體來看，穩定融資指密切與相關金融機構溝通，推動必要融資展期、轉貸續貸，確保授信穩定，增加經營性貸款等專項授信，增加企業自由現金流，增厚資金安全墊，壓降短債規模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務如期履行。陳昱含透露，目前中南還款金額較高的月份是6月和8月，為此公司做了充分的準備。

瘦身出清指從能力和財務表現兩方面審視公司旗下業務布局，以“做我所能”方針實現業務聚焦，通過業務和資產出清減輕經營負荷，擴大核心業務安全邊界。目前，中南建設已完成項目股轉14個；地產和建筑業務區域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當前的8個、8個。

穩定生產指通過融資和經營性現金流止血，確保穩定核心業務生產所需彈藥。截至一季度末，公司地產和建筑業務復工率分別達83%和54%。

精簡高效指通過關停并轉、去粗取精等方式，裁汰冗員，優化管理，壓降管費；同時由管理團隊帶頭厲行過冬文化。2022年公司管費預算同比降幅達47%。另外，會把審慎經營原則通過大財務體系的重塑深入貫徹下去。

第五，政府幫扶。作為大型民營上市企業，公司穩定不僅關乎在地財政稅收，更關乎無數產業工人的就業和民生穩定問題，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。

中南建設董事長陳錦石也表示，發展是永恒的，但不能用野蠻粗放的發展。未來中南要繼續堅持高質量發展，在商業模式、發展模式、治理結構、管理方式上做到科學化，全力打造實力中南、品牌中南、品質中南。近段時間，中南已經開始全面行動，重點抓改革，促轉型，具體來看：一是結構調整，對房地產業務適度瘦身；二是建筑業務要穩，總體導向是要把企業做穩做長。

中南建設在年報中指出，短期的虧損并不影響現有項目的情況，也不改變團隊的運營模式。有關情況僅是市場快速調整后的短期反應，相信隨著市場恢復，公司進一步提高運營效率，已售未結算資源的更多結算，公司將盡快恢復盈利。

房地產“規模為王”的時代已終結，“高質量發展”的時代正在到來。有行業分析人士指出，長期的財務自律、現金流充沛，是行業嚴峻環境下房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是抵抗周期風險的根本。中南積極面對、堅守償債信用及現金流安全，或可為行業調整期房企提供借鑒樣本。