年報觀察|金地安全地帶

“招保萬金”作為房地產上一個時代的“四大金剛”，如今似乎有重新站穩第一梯隊的勢頭。

觀點指數研究院發布的2021年房地產企業權益銷售表現中，萬科、保利、招商蛇口(001979)分別占據第三、第四及第七席位，金地則位居第十二位。

4月24日，金地（集團）股份有限公司發布2021年年度報告，2021年實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%。

銷售方面，金地2021年簽約銷售金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%。

從規模來看，金地仍然算得上第一梯隊守門員，但盈利質量波動也讓它在歸隊與掉隊間徘徊。

預期之外

2021年的項目結算規模和結算毛利率，在金地看來仍是“不及預期”的結果。

分業務來看，金地2021年房地產開發營收883.63億元，同比增長17.54%，毛利率19.65%；物業管理營收52.79億元，同比增長29.31%，毛利率10.07%；物業出租及其他營收34.66億元，同比增長14.47%，毛利率50.4%。

三大主營業務均屬增收不增利。

值得注意的是，房地產開發業務營業成本709.96億元，同比增長42.13%，成本增速明顯高于收入增速，導致該業務毛利率比2020年下滑13.91個百分點。

面對毛利率下滑趨勢，金地一定程度上調整了投拓戰略。

2021年上半年，金地集團(600383)新增土地儲備約1247萬平方米，同比大增92.14%，進入下半年則大幅減輕拿地力度，全年新增土地儲備約1636萬平方米，數量111宗，一二線城市投資占比65%。

截至2021年末，金地總土地儲備約6398萬平方米，其中一二線城市占比約為62%。

2018至2020年，金地總土儲中一二線城市占比分別為83%、75%、71.2%。盡管已在控制向三四線下沉趨勢，但目前來看依舊。

截止報告期末，金地權益土儲約2923萬平方米，土地權益占比45.69%，比2020年同期的53%進一步降低。

近年來，金地為規模擴張不斷增加聯營、合營公司占比，這也導致股東權益占比節節攀升。2021年，金地少數股東權益472.26億元，少數股東權益占比為42.86%；2018年到2020年，金地少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。

在金地的預期中，規模擴張或許能助其重回行業前十，但倘若開發項目權益比重偏低，盈利質量或將受到影響。

債務管理

與增加合作項目相比，金地的債務管理相對保守。

截至2021年末，金地流動負債2850.78億元，非流動負債945.25億元，有息負債合計1256.49億元。

有息負債中，銀行借款占比為52.99%，公開市場融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。債務期限上，一年期以上的中長期負債占比68.25%，短期債務占比31.7%；境內、外占比上，境內負債占比92.29%，境外負債占比7.71%。

2021年，金地集團資產負債率為76.19%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司的實際資產負債率低至67.6%，凈負債率為55.2%，降至歷年新低。

現金流方面，截至2021年末，金地實現經營性現金凈流入94億元，持有貨幣資金648.06億元，其中預售監管資金88.2億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.40倍。

截至目前，金地集團“三道紅線”連續6年綠檔。

多家房企債務違約，市場信心受挫背景下，金地集團2021年共完成兩期公司債發行，累計發行規模49.95億元，另發行110億元中期票據，各期債券全部按時兌付。

截至2021年12月31日，金地共獲得各銀行金融機構授信總額人民幣2467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1589億元。報告期內均已按期歸還或支付借款本金及利息。

得益于較好的財務指標和信用狀況，金地融資成本有所降低。截至報告期末，債務融資余額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個基點。

當前，金地集團的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。

從債務結構和融資成本來看，金地的現金流管理正在適應目前的地產行業周期。畢竟除了位于第幾梯隊外，如今房企更看重是否位于安全地帶。