杭州集中供地收金826.8億，本土房企撐起半邊天

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）4月25日，杭州2022年集中供地第一批地塊正式出讓，合計出讓60宗涉宅地（含2宗人才租賃用地），總面積3849畝，總建筑面積580.7萬平方米，總起價797.9億元。

和之前的競拍規則不一樣的是，杭州此次供地采取同一時間5宗地塊同時競價、且5宗地塊為不同區域的策略。

在時間如此緊湊的安排下，60宗宅地于早間9點開拍、11點30分前結束競價，歷時不到3小時，其中1宗地塊流拍、27宗底價成交、9宗溢價成交、23宗地塊達到中止價（溢價10%）進入“一次性報價+搖號”出讓階段。

截止4月25日晚間，杭州第一批地塊中競價觸頂的23宗地塊全部成交，分別花落萬科、德信、大悅城(000031)、坤和、建發、綠城、大家、濱江、葛洲壩(600068)、眾安、金帝等房企，至此，杭州2022年集中供地落下帷幕，最終成交金額826.8億元，平均溢價率3.6%。

出讓細則不斷完善

在2021年遭遇“過山車”劇情后，杭州集中供地市場似乎找到了土地出讓、房企、房價之間的平衡。

一年前，杭州首次執行集中供地政策，由于處在摸索階段導致部分土拍規則并不完善，表現在競價規則上：土地達到30%溢價率后轉競自持比例，競自持比例100%后競養老住房面積。

“無論是競價、競自持還是競養老租房面積，都是在無形之中縮減房企的利潤空間?！庇蟹科笕耸吭蛴^察者網表示，在規模的壓力下，不少房企只能硬著頭皮拿地，以時間換利潤空間?！暗晃秹嚎s房企利潤空間并不是好事，因為房企會把利潤壓力轉移到項目上，極有可能導致房屋質量問題?！?/p>

此外，隨著房地產市場不斷下行，杭州2021年第二輪集中供地受冷，開拍前夕17宗地塊因故終止出讓，剩余14宗地塊成交價257.46億元，不到首輪供地1178億元成交價的三成。

受此影響，杭州年內第三批集中供地采取“定品質+搖號”方式出讓，上限溢價率為10%，并放松準入門檻，取消了一年以上房地產開發資質條件，取消同一集團成員企業參加同一公告中地塊競買宗數不大于5宗的條件。

由于給予了房企適當的利潤空間，杭州第三批集中供地再現首次供地的火爆場景，35宗涉宅地中，有24宗地塊競價觸頂待線下搖號、2宗地塊溢價成交、9宗地塊底價成交，總成交額759.54億元，略遜于收金千億的首輪供地。

在杭州2022年首次集中供地中，規則得到了進一步的改善。按照新的競得規則，線下一次性報價環節中的競得人并非報價最高者，而是次高價者，且上限價格溢價不高于12%；此外，若多家房企報價均為相同次高價，須搖號定歸屬。

以良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊為例，該地塊共有14份有效報價，其中有8家房企給出同樣的次高價，最后經國立公證處搖號，萬科競得該地塊，成交價36.98億元，溢價率12%。

受上述規則調整影響，2022年的首次集中供地這延續了年底地塊成交的火爆，60宗地塊中有23宗地塊觸頂成交，最終成交金額826.8億元，較2021年第三輪集中供地更勝一籌。

本土房企強勢回歸

在本場集中供地的競拍中，杭州本土的強勢回歸吸引了不少業內關注，其中就包括在一年前直言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”濱江集團(002244)。

據統計，濱江集團合計競得11宗地塊，斥資184.34億元，位居地塊數量和金額的首位。

值得一提的是，濱江集團分別在2021年首輪、二輪、三輪集中供地中斬獲5宗、1宗、4宗地塊。換句話說，濱江集團在2022年首輪集中供地中競得去年集中供地市場一年的土地數量。

具體來看，在上午確定競得人的36宗地塊中，濱江集團競得10宗，在拿下開拍首宗地塊常青夕照區塊項目地塊后，乘勝追擊奪得翠苑單元XH0909-14地塊、鐵路北站單元地塊、聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來社區地塊等。

在上午資金實力場上搶下近3成土儲的濱江集團，在下午的運氣場上表現不佳。據悉，在23宗一次性區間報價地塊中，濱江集團參與了20宗，除去因失誤無法參與競拍的一宗地塊，最終僅搖中一宗地塊即蕭山區奧體博覽中心單元BJ1704-13地塊。

和濱江集團相反，在上午場以底價27.26億元競得東冠單元這一宗地塊后，綠城在下午場的搖號環節連接搖中下沙元成單元地塊、錢塘區下沙開發區單元地塊等6宗地塊，是當之無愧的搖號小能手。

與此同時，綠城以7宗地塊、斥資146.38億元的戰績，排在地塊數量和金額的第二位，僅次于濱江集團。

拿地數量位居第三的同樣是杭州本土房企眾安，共斬獲5宗地塊，拿地金額為39.09億元。

不同于濱江集團和綠城，眾安在兩場的表現都較為平衡，先是在上午場以2.78億元、4.68億元競得黨灣單元、蕭山區戴村單元兩宗地塊，隨后在下午場搖中未來科技城聯榮片區01號地塊、蕭山區蜀山單元地塊、西湖區三墩單元地塊。

此外，杭州大家、蕭山城投、富春山居、臨平承建等房企均有收獲，杭州本土房企合計競得地塊數量約占7成。

外地房企青睞深耕區域

“在本土大佬撐起本次杭州土拍的半邊天的同時，外地房企出手則相對謹慎?！?8安居客房產分析師蓓小貝表示，龍湖、萬科等房企基本都選擇了此前深耕多年的區域，更傾向于在自己的“舒適圈”內求存。

以龍湖為例，繼一年前以52.53億元競得江干區地塊商住地塊后，此次以底價10.09億元競得江干科技園單元JG1505-R21/B1/B2-19地塊。資料顯示，該地塊為商住用地，出讓面積3.17萬平方米，建筑面積7.28萬平方米，起價10.09億元，樓面起價13861元/平方米。

無獨有偶，萬科分別以36.98億元、21.22億元競得良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊、良渚新城金昌路南勾陽路東地塊，溢價率分別為12%和11.09%。此前，萬科在此區域打造了綜合體項目天薈未來之光城。

但與龍湖江干區地塊不同的是，萬科競得的良渚新城兩宗宅地在本次土拍中較為搶手，均達到中止價轉為一次性報價，且良渚新城等板塊地塊都上調了新房限價。

另值得一提的是，杭州此次集中供地中競得地塊民企數量遠超央國企，一改此前央國企托底的局面。

數據顯示，以濱江、綠城、眾安、龍湖為代表的民企合計斬獲35宗地塊，以中鐵建、臨平城建、蕭山城建、杭州城投為代表的央國企合計斬獲24宗地塊，較民企競得數量少11宗。

中指研究院浙江分院常務副總高院生表示，綜合來看，同目前已經進行集中供地的城市相比，杭州2022年首批集中供地雖然熱度分化但整體表現依然較好，究其原因，一方面是本次供地對于拿地企業參拍資質有所放松，同時溢價率最高僅12%，且部分板塊最高限價有所提升，開發商利潤有保障；另一方面也是因為杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。