鑒報｜聚焦主業、審慎經營，中南建設全力構筑“安全邊界”

安全，安全！這個關鍵詞成為中南建設(000961)2021年度業績會上被反復提及的核心詞。

中南建設董事兼總經理陳昱含在4月26日召開的業績會上提出了2022年“安全至上，做我所能”的經營思路，強調公司要把現金流管理放在首要位置。

陳昱含還指出，今年將做好融資工作，包括“推動必要融資展期、轉貸續貸，增加經營性貸款等專項授信，增加企業自由現金流，增厚資金安全墊，壓降短債規模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務如期履行”。

“大船”轉舵

根據年報數據，2021年，中南建設經審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08億-21.23億元存在重大偏差。

對于業績預告偏差的原因，中南建設指出，其一，市場持續下行，公司在業績預告時對風險未能完全預判，對現有存貨的跌價準備，以及各項應收款和合同資產的減值計提不充分；其二，公司對部分合營、聯營公司收入確認的不確定性準備不足，部分預計投資收益未能確認；其三，因疫情和市場調整的影響，部分竣工項目沒能如期交付，不能確認收益；其四，對部分利息支出的資本化條件預計謹慎度不夠，導致費用增加。

陳昱含坦言，無論是偏于樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。她表示，感謝會計師事務所的嚴苛把關，讓年報以更謹慎、更保守的態度擠出水分，呈現更真實的業績面貌。

在業績會上，陳昱含深入反思了過去公司發展思路的偏差，其表示：“以往重規模、輕利潤、輕資金的經營取向還未得到根本扭轉，利潤和現金流管理亟待加強，審慎經營任重道遠。”

此外，在高增長階段由于缺乏審慎經營導向，導致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提。這也是中南建設反思的重點之一。

事實上，不僅是中南建設，房企盈利能力下滑成為普遍狀況。據新京報記者統計，2021年銷售額排名前50的房企中，超九成毛利率出現了同比下滑?？硕鸬禺a研究院認為，近兩年，不少房企在2017年、2018年獲取的高地價項目進入結算期，在市場整體下行、部分城市限價趨緊的背景下，這部分高地價項目的結算利潤率水平處在行業較低水平。

痛定思痛，中南建設這艘大船迎來了必須要轉向的時刻。陳昱含也表示，摒棄以往規模為大的思路，進行“瘦身”減重，聚焦主業，同時保證現金流安全。

“瘦身”出清

在深入反思后，中南建設也“修枝剪葉”，進一步聚焦主業。

陳昱含表示：“從能力和財務表現兩方面審視公司旗下業務布局，以‘做我所能’方針實現業務聚焦，通過業務和資產出清減輕經營負荷，擴大核心業務安全邊界。去年以來中南建設已完成14個項目的股權轉讓；地產和建筑業務區域分別由2021年初的19個、15個分別減少至當前的8個、8個。”

也就是說，未來，中南建設的思路將轉變為“小而美”，不再“貪大求全”。目前，中南建設以房地產開發和建筑為兩大主業，這也是其發展模式的優勢，未來也將更聚焦這兩大主業。

中南建設未來將更聚焦房地產開發和建筑兩大主業。圖為中南建設打造的南通CBD。

對于上述兩大業務的發展，中南建設董事長陳錦石在業績會上表示：“一是房地產業務適度瘦身，調整結構；二是建筑業務要穩，這些工作近段時間已經開始全面行動。在上市公司之外，中南集團也在積極調整，希望把企業做長做穩?！?/p>

同時，在吸取過往高增長時期拿地價格偏高的教訓之后，在房地產開發主業方面，中南建設對投資布局和拿地成本進行審慎把控。2021年，中南建設新增項目45個，新增規劃建筑面積752萬平方米；報告期內新增項目成本平均地價約3837元/平方米，同比下降23.5%，平均銷售價格13439元/平方米，同比上升1.2%，兩者之間的價格差或將為未來利潤提供保障。

安全底線

和目前其他因在公開市場上無法償還到期債務而出險的房企不同，中南建設目前在公開市場上尚無違約。去年四季度以來，中南建設多筆公開市場債券如期兌付，并有回購境外債券的動作。

面對市場的沖擊，即使在年度利潤虧損的高壓下，中南建設2021年仍實現經營性現金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的6.0倍；年內經營活動產生的現金流量凈額167.7億元，連續四年保持正值。

對于即將到來的償債高峰期，中南建設表示，截至目前，今年僅有6月和12月合計本金14.22億元境內外債券到期兌付，而公司在手貨幣資金高達224億元，公司償債保障度高，抗風險能力強。

同時，在同梯隊房企中，中南建設更是連續保持著有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平的紀錄。年報顯示，截至2021年末，中南建設有息負債622.8億元，比2020年末減少176.3億元；總負債率88.37%，凈負債率93.16%；公司總體負債中合同負債及相關待轉銷項稅合計1482.7億元，占公司全部負債的45.60%。

中南建設在年報中指出，短期的虧損并不影響現有項目的情況，也不改變團隊的運營模式；有關情況僅是市場快速調整后的短期反應，相信隨著市場恢復，公司進一步提高運營效率，加之已售未結算資源的更多結算，公司將盡快恢復盈利。

新京報記者 徐倩