觀點直擊 | 中南沒有躺下，肯定能活著（實錄）

觀點網“2021年我們交出了一份歷史上最差的答卷?！泵鎸?021年年報的虧損業績以及實際數據與預告之間的偏差，陳昱含在中南建設(000961)2021年度業績交流會上，表達了中南的態度。

4月26日，中南建設集團有限公司舉行2021年度業績交流會，董事長陳錦石，董事總經理陳昱含，副總經理、財務總監辛琦等出席了會議。

根據年報，期內中南建設營業收入792.1億元，同比增長0.8%，經審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08-21.23億元存在重大偏差。

中南建設于公告中稱，雖然公司在進行業績預告時，也根據當時的市場環境和風險做出了預計，但由于對風險評估不夠充分，最終導致對存貨，對建筑應收款，合同資產的跌價準備和壞賬計提不充分，造成了28億的差值。

除此之外，對合并報表外的合營聯營企業收入不確定性認識不充分，由此影響7億；對部分竣工備案項目交付時間的預計偏樂觀，帶來4億的影響；對部分利息支出的資本化條件預計給不夠謹慎，帶來3億的差值。由于存在當期結算當期虧損，使得公司毛利率下降了7.26個百分點。

正如陳昱含在會上所說，草蛇灰線，伏脈千里，業績背后映射了公司長期經營問題，在歉意與決心的交織之下，中南建設迎來新的篇章。

艱難成績單

董事長陳錦石也在會上表明，這是公司經營34年來首次迎來虧損的業績。

覆巢之下，焉有完卵，在行業整體下行趨勢中，中南建設作為一家民營企業，無疑受到了巨大的沖擊。

業績會上，中南建設表示，凈利潤虧損33.8億，主要因為四季度為了保證自有現金，加大了現房庫存的去化，當期銷售確認了虧損。

另外中南還計提了38.8億的減值準備--在年內針對應收賬款和其他應收款，計提了8.6億減值準備，針對房地產業務存貨計提了23.7億存貨跌價準備，針對建筑合同資產計提6.2億減值準備，包括其他的一些減值的項目總共有38.8億。

除此之外，因為結算竣工規模的下降，合營聯營公司投資收益減少到14.8億，同比減少40.8%，最終導致凈利潤大幅下降。

根據年報披露，房地產業務利潤率下降了8.45個百分點，建筑業務毛利率也有下降，減少了2.22個百分點到了6.43%。其他業務毛利率雖然有下降，但總體維持在33.97%。

可以看到，建筑和房地產作為中南建設的兩大主要業務，均在經營上面臨下降的趨勢。

首先是規模的下降，房地產方面，2021年中南置地合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米，同比分別減少11.8%和12.9%；新增項目45個，同比減少50.6%。

2021年中南建設建筑業務新承接（中標）項目合同總金額212.6億元，同比減少30.7%。建筑業務實現營業收入251.4億元，同比增長13.3%，然而建筑業務收入增加是因為上一年合同訂單有增加，實際上當年新增合同額是下降。

收入結構來說，房地產業務收入560.4億，同比下降4.3%，建筑業務因為市場的變化，全年竣工規模減緩，年初預計下降7%，但是實際全面竣工下降24%；其他業務收入17.8億收入，同比下降2.8%。

身為建筑企業的中南，承受了項目欠款的沖擊；而身為房地產企業的中南，同樣受到了銷售下降的損耗。

連根共樹，扎根行業的中南建設，不得不迎來了創立以來最差的成績單。

現金與底氣

市場端和融資端，哪一個對中南來說更加重要？面對這一問題，中南也在努力維持著天平。

根據年報披露，截至2021年末，中南建設總負債率88.37%，比2020年末增加1.83個百分點，凈負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；現金短債比（扣除受限資金）0.60。三道紅線指標除了凈負債率有所改善，其中兩條數據未能達到要求。

陳昱含對此解釋，三道紅線的倒退，一方面是由于融資巨幅的下降，以及經營性回款持續承壓，導致非受限資金總量并未得到根本性好轉。第二個原因主要是了關于政府和社會資本合作（簡稱“PPP”）項目，低周轉高負債的業務拖累，以及非核心的地產業務未能出表影響，導致有息負債相對凈資產以及賬面資金并未明顯下降。

她提到，PPP工程有息負債超了150億元左右，非核心業務有息負債也有近80億，這些大大壓縮了地產和建筑兩大主業的發展空間。

然而，中南也下定決心恪守安全經營的底線。針對償債方面的壓力，積極采取措施。

為了改善過去依賴有息負債的模式，中南建設從各個層面入手，保持住了良好的經營性現金流狀況，全年經營性現金流入1446.7億元，是一年內到期各類有息負債（含期末應付利息）的6.0倍，達成了有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平；年內經營活動產生的現金流量凈額167.7億元，連續保持正值。

對現金流的恪守，也讓中南有了應對2022年債務的底氣。

陳昱含在會上表示，中南整個公開市場待償還債券只有17.2億，主要是6月份2筆美元債，而公司在手貨幣資金高達224億元，證明了償債的保障。

對經營維穩的堅持，讓中南建設守好了公司的財務安全底線。

未來的中南

經過2021年來自行業和企業內部的經營重壓，邁向2022的中南建設，也坦然地迎來了發展地“冷靜期”。

正如陳昱含在會上所說，未來的中南，更多地要“安全至上，做我所能”，無論是內部結構調整還是外拓審慎腳步，中南都不可避免地“慢”下來。

陳昱含多次強調：“我們要把現金流管理放在首要的位置?！?/p>

為了穩定融資，中南建設在政策利好下，積極地與相關金融機構溝通，推動必要的融資展期，短貸續貸，以此確保授信上的穩定，增加經營性貸款專項增信，從而穩定企業自有現金流，降低兌付風波。

對中南建設來說，現金流穩定不僅是為了改善企業的融資環境，更是為了核心業務提供最所需的彈藥。

陳昱含表示：“只有實現經營上的正向循環，才能夠徹底走出當前的困境?！?/p>

過去中南在高增長階段的項目地價偏高，從而形成虧損和減值計提，也讓陳昱含堅定了審慎拿地的策略。

她直言：“去年下半年公司停止拿地，我覺得這個決策是正確的，否則我們今天面臨的狀況可能會更困難?！?/p>

房地產業務方面，中南也逐步減慢了投資和施工，2021年新開工面積989.3萬平方米，同比減少27.1%，完成竣工面積1,020.4萬平方米，同比減少24.4%。

中南未來經營的一大重點，便是會上反復提到的瘦身出清。

“做不好、不該做、做壞了的堅決的關停并轉?！边^去以規模制勝的中南，正在不斷精兵簡政，目前已經完成了項目股轉14個，地產和建筑業務區域從2021年初的19個和15個雙雙減到了目前的8個。

從職業經理人手中接手中南置地，直面經營第一線；再到放權職業經理人回歸總公司，轉而負責調整上市公司的大盤統籌，陳昱含兩次身份的轉變，不僅是中南策略的拐點，更是由等高到降落的謙遜。

以下為中南建設2021年度業績交流會實錄：

現場提問：公司有什么措施可以保障2022年的經營安全？

陳昱含：雖然2021年業績上出現了年度的虧損，但是整個公司的經營穩健程度是沒有變化的。

公司一直以來堅持的是不依賴高有息負債的發展模式，截止到2021年底有息負債是在623億，繼續還是保持在整個行業的低位。今年我們需要償還在公開市場只有17個億；對于110億銀行借款，其中一半可以用開發貸申請新的借款。

剩余的一半開發貸根據國家給到的政策，不盲目抽貸、不斷貸、不壓貸的精神，可以申請延期和減少償還的金額。

真正面臨實際上要還的不超過30億，這個相對來說壓力是比較小的。公司的有息負債少，償債能力強，安全保障度也是有的。

現場提問：現金短債比如何解決？2022年是否三道紅線能變綠？

辛琦：現金短債比進一步惡化，一個確實是因為市場的持續調整，銷售下降，回款相對減少，同時預售監管政策執行情況實際情況更加嚴厲。

某些時候因為融資環境也在進一步的惡化，還要動用非受限資金償還借款，這些措施確實導致了可動用的現金占比也越來越少。

另外一個角度來講，今年債務展期難度加大，使得我們把一年內到期的償債做進一步展期的動作受到了阻礙，這都是現金短債比相對惡化的原因。

未來改善三條紅線的改善跟經營動作是息息相關的，我們在瘦身、處置部分股權、部分產業這些過程都會帶來整體的現金流入。

當然我們也希望在國家宏觀形勢逐步改善情況下，能夠有效的傳導到銷售市場。我們關注到了國家相關部委對預售監管資金，也希望能夠相對來講能夠統一標準,我們也想積極的爭取，在可動用資金占比方面做出一些提升，希望能夠盡快的修復三條紅線的狀況。

當然現金短債比跟經營的關聯度更高,隨著大部分結算周期到來，實際上預收賬款轉化成經營收入這個情況也會逐步發生，扣預之后的資產負債率也會逐步改善。

現場提問：如何看待目前的市場和政策走勢，覺得什么時候市場會回暖？

陳錦石：從政策面來講總體是去年9月份人行開始發出信號要支持房地產，從3月到4月，宏觀面已經全部達到了改善。微觀層面也不斷在利好，尤其是各個城市出臺了很多積極的購房政策。

23條針對房地產的政策出臺以后，各地金融機構對房地產的支持態度都發生了很好的變化。

盡管如此，市場因為疫情原因難以短時間內恢復，但隨著生活水平提高，國家的發展，改善性需求大有存在。

房地產的原因只是結構性調控，追求高質量發展。我們可以充分看到，中南的實際有息負債是很低的，這一次沒有躺下，肯定能活著。

我們是兩個行業的頭部企業，一個是建筑，一個是房地產。因為我們最大的優勢是負債率不高，資產遠大于負債，政府已經做了明確的表態，我認為市場會好起來的，會按照新的發展方式改善起來。

市場大有存在，房地產也將進入新的發展時代。

現場提問：今年有沒有什么投資計劃？大量的土儲分布在三四線，對公司流動性、安全性有沒有什么影響？

陳昱含：我們在2021年末可竣工資源在1435萬方，也就是公司去年銷售面積的2.8倍，不過由于今年整個市場還在進一步的調整，所以一季度銷售面積這塊降了63%。以目前的銷售態勢比較的話，我覺得公司資源其實是可以支持更長時間。

去年下半年公司停止拿地，我覺得這個決策是正確的，當時是審慎經營的選擇?，F在看來是一個必然而且正確的安排，否則我們今天面臨的狀況可能會更困難。

目前我覺得市場還在調整，整個短期的土地市場競爭不會那么的激烈。對公司來說，我們會堅持這種審慎的投資策略，也會增強未來對應風險的能力。

現在的資源是完全能夠保障今年的銷售，未來怎么樣發展？在市場更為明朗之后我們可以再去投資，這個為時不晚，也不會影響到未來的發展。

現在不能再用城市能級上來去劃一道線，真正地域上的不平衡遠大于城市能級差異，我們不能簡單的認為三四線就跟安全性不如一二線掛鉤起來，這個我是不認同的。

這個角度來說，我們的三四線都是在長三角，占了60%以上，去年銷售支撐、資源也在長三角和東部沿海的三四線市場，這是公司更多項目的布局。這些地方的三四線有一個特色，叫核心都市圈，而且是優勢的城市群，或者在經濟發展帶上面。

現在長三角經濟的穩定性其實一定程度上走在全國前列，也會擁有更健康的經濟和市場基礎，我覺得是匹配得上公司的經營目標和在安全性上的要求。

現場提問：綜合毛利率有沒有提升計劃或者舉措？

陳昱含：我們不追求項目層面上的高價格和高利潤，不追求土地的增值收益，土地周期的紅利，這些不是我們的收益范圍。

我們特色主要是依靠于在運營上的效率，就是運營效率增加了投資的回報，這也是公司一直以來的戰略選擇，這一點從過去的ROE可以看到表現。

努力提升毛利率和凈利率這部分，我們確實自己內部做了一些部署，比如說在區域上的聚焦，這是特別強調的，最近尤其是2020年之后，我們特別強調在區域上的深耕和獲取區域深耕的紅利，把深耕紅利更多挖掘出來。

第二是審慎投資，避免踩雷帶來利潤上的折損。第三在高質量發展階段要回歸產品和產品品質升級。去年中南置地和中南建筑聯動發力，通過強化在研發這個端口，把供應鏈建設和研發這些手段提升在產品競爭上和在品質穩定上，尤其在生產穩定這個端口上，其實我們是花了相當大的力氣。

第四個方面，更為關鍵的在精簡組織上面降低費用的支出。這個問題是一直以來中南被詬病最多的，這里面分成兩方面，一方面是在戰略選擇上的不同，每家的資源稟賦和能力表現不一樣，不一定每一家都靠著財務杠桿驅動，更多靠著高效的運營來體現。

現場提問：對中南未來發展有什么期望？

陳錦石：通過過去的十年快速發展，我們贏得了很好的發展和提高了公司的股東效益和知名度。

但回過頭來，行業實際上在轉型。本次兩會反復強調新常態，進入新時代，法治化、市場化，這實際要求中南要有實質性的調整，重點要在高質量上。

中南自身總結是在高質量，穩和長上做文章，發展是永恒的，但不能再用野蠻的發展，高速度的發展。

重點在負債率、管理費率、成本控制、品質等主題，也就是將來中南要做實力中南、品牌中南、品質中南。房地產要適度做一些瘦身，調整一下結構。第二，建筑要穩，對上市公司以外也進行了調整，總體是把企業做穩做長。