楊掌法：辨明趨勢 增強能勢

由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2022中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十五屆中國物業服務百強企業家峰會”隆重召開。

各位領導，各位嘉賓，大家上午好，我是綠城服務集團楊掌法。首先我代表綠城服務，向中指院及為百強發布而辛苦付出的工作人員表示衷心的感謝。一年一度發布的物業服務企業百強榜單，是物業行業發展的風向標，2021年，在房地產深度調控及疫情持續影響的環境下，在物業服務行業內，也有企業發展戰略受制于地產開發母公司的現象下，我們這個行業的趨勢終究會是怎么樣的？外部環境的變化與應對策略在哪里，物業服務的高希望與大未來，到底是可以實現，還是南柯一夢？這是我今天想要跟大家線上共商的話題。結合綠城服務的發展模式，今天，我的演講主題是：明辨趨勢，增強能勢。

一．緊跟時代大勢，矢志堅守本源

眾所周知，綠城服務并無股權控制上的關聯上游公司，沒有避風港，自己造屋檐。

從去年的年報可以看出，房地產調控之下，我們反倒憑借獨立的市場拓展能力，品質立身的服務能力，前瞻布局的運營能力，一路披荊斬棘，以更堅決的戰略定力、更精準的拓展策略和更進取的創新精神，探索出一條兼具穩健與敏捷的長期發展之路，保持了經營發展穩中有質、穩中有進的良好勢頭。無論市場如何風云起伏，我們始終將業主滿意視作集團規模化發展和生活業務增長的根基。2021年，通過有效調節質量與效益、短期與長期的關系，持續以業主需求為業務重心，以業主追求為遠見機遇，緊緊守護行業本源，滿意度持續領先。有賴于此，除涉房業務項目交付受到一定影響外，全年業績總體符合預期。期間，營收125.66億元，同比增長24.3%;利潤8.9億元，增長20.2%；在管面積達3.04億平方米，同比增長21.4%；同時，這一年，我們緊跟國家在經濟大灣區、核心城市的戰略聚能的勢頭，搶先布局位于粵港澳大灣區的中交濱海廣場 、位于武漢的中國城鄉總部產業園、眾邦金融港等以城市可持續發展密切相關的代表項目；拿下體量龐大的浙江大學校友企業總部經濟園及青山湖科技園的諸多商業體與高端住宅等，共計實現全年新增拓展面積1.28億平方米，預期可實現飽和營收人民幣超45億人民幣。綠城服務業務的收入比結構進一步的優化，物業服務、園區服務、咨詢服務于總收入的占比分別為“61：22：15”，這個比例達到了我們戰略設定點位。為綠城服務升維出新的賽道，奠定了堅實基礎。其中，城市服務、商寫賽道成為我們新的增長極，商寫占物業服務總收入30.8%，按照綠城服務的總體量來看，商寫占比已經非常可觀，《經濟觀察報》等媒體，給出了商寫“隱形頭部”的定位。資本市場端，我們也以每股0.16港幣外加0.04港幣的綜合派息回饋股東，派息率達62.9%。這意味著，公司現金流充沛，也更加大度地與更多股東共享服務價值。這在業績發布會三周內，資本市場的表現來看，綠城服務總體處于穩健上升態勢。

二．辨析行業趨勢，加速服務轉型

受房地產調控影響，物業行業迎來加速分化和價值重塑的關鍵路口。增量市場發展放緩，各大物業搶占存量市場的同時，蓄勢向商寫、城市服務延伸。同時住宅業態業主對美好生活的理解日新月異，對物業服務的創新、創造能力提出系統的需求。而自身發展過程所遇到的坪效問題，行業精細化、專業度提升問題，都將擺放在行業的臺面上來。我們判斷，陽光燦爛時，我們更應充滿干勁，持續修繕，沉穩精進。行業給予了我們穩固基本面的根基，需要我們無論何時都要面向業主，錘煉上升層面的能力組合。

基于行業趨勢判斷，綠城服務2022年伊始，對公司進行戰略更新，既站在基礎本位，又不失發展站位，固本培元，提出了以物業基礎服務為抓手的四保（安保、維保、環保、綠保）；以園區服務升級為抓手的四樂（康樂、學樂、歡樂、壽樂），共同構建園區美好家園；以四新（非住、咨詢、營銷、房屋4S）為業務新賽道，推動向城市服務的轉型；打鐵還須自身硬。我們以運營管理為抓手構建四強（本體、科技、市場、運營）體系，志在打造四大能力支柱，支撐各業務模塊更穩健運營。

由物業服務、園區服務、咨詢服務三駕馬車到裂變出科技、營銷兩個業務板塊，在4×4的系統戰略驅動下，我們也準備實現兩個深度轉型，一個是物業服務向生活服務轉型，這個轉型，從公司去年生活服務占比數據上可見一斑，但仍然沒到需求的深度，2022年將有一系列動作來加固加深；另一個是園區服務向城市服務轉型，我們在內部已孵化出，類似于房屋4S等專業型公司，持續向前服務寬度邁進。

三．精益科技抓手，智慧增強能勢

我們看到頭部物業公司對科技改造行業的雄心壯志，一直沒有改變。2022年，綠城服務將躬身進入一場更見識未來的科技局，運用整合4家科技公司形成的科技集團，加速科技賦能，加快科技市場化步伐?？萍技瘓F對內提升公司的管理和服務效率，改善客戶體驗等方面，要一體化、系統化、應用結果導向的算法支撐；對外，實現智慧管理運營、智能園區建設、智慧生活服務三個“力”的賦能，特別是在未來社區、老舊小區科技改造及智慧安防等平臺化建設方面，實現更高躍升。

四．國企央企合作緊密 保持高質發展態勢

過去一年，綠城服務與戰略方合作更求共贏，更為緊密。2022年，我們最大的戰略合作方——綠城中國，保持健康、強勁的發展勢頭，成績逆勢而上，土儲與可售儲備處于行業前茅，其穩健經營的態勢，對綠城服務從品質到綜合服務能力，提出了更高的要求，從市場與品質兩個維度，雙向助力公司發展。據不完全統計，我們70%客戶來自戰略合作伙伴、央企國企以及地方政府的城市服務，80余家戰略或股權合作的央企、國企、地方城投等公司，具有交付的高安全性，也預示著其持續穩健向上的高確定性。

這種合作發展模式，基于我們對行業形勢的提前判斷，同時也是對自身能力的綜合孵化的結果。2022年，我們跟上述客戶的合作力度將進一步加大，從下個月開始，將陸續會出現這方面合作共贏的典型案例。所以，在風險防控方面，綠城服務要比其他大型開發商旗下的物業小得多，這是公司最大的利好。

五．我們認為是長期主義，而不是短期效益，更能決定一個企業的未來

這段時間，上海疫情防控牽動全國人民的心。防控的物業力量發揮很大的作用。綠城服務在疫情防控中，展現了物業、業主、業委會、居委會四方聯動的共治效果，在上海多個封控園區中，核酸檢測、生活保障等精細、科學、有序，出現了網紅版的“臻園模式”。臻園的業委會主任說，業主積極主動參與，這與物業過去在園區多次舉行活動打下的群眾基礎分不開。

今年，我們也將萃取上海封控園區獲取的經驗，進一步豐富我們的“幸福里”共治模式，從服務組織上，更新我們傳統的服務方式，讓每一個人身處社區之中，都有很強的“社區感”。

各位同行，線上關注行業發展的朋友們。物業服務行業在日常中，不在關鍵點上，也許不會被過度的關注。在非常時期，卻是緊要的、必須的服務。但無論在哪一種情況下，標準、有序、有感的服務，將是發展和獲得認可的根基。綠城服務也將基礎品質與生活保障，當做兩項基礎設施來建設，加速物業向生活，園區向城市，兩個方向的轉型，在希望中抵達未來，在未來中實現理想，跟行業一起共生、共進、共榮。謝謝大家。

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