牛曉娟：發布2022中國物業服務百強企業研究報告

由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2022中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十五屆中國物業服務百強企業家峰會”隆重召開。

尊敬的各位來賓，線上的朋友們：大家下午好！下面我來發布《2022中國物業服務百強企業研究報告》。首先看一下方法體系，包括管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力和社會責任等5個方面來考察企業的發展情況，全面、客觀、真實地反映企業的發展趨勢，供大家參考借鑒。

目前全國約20萬家物業公司，在其中我們優選并邀請到2000余家企業，近千家企業進行了數據填報。經過審核有500余家企業符合要求，最后近260家企業入圍到百強企業。

整個研究的數據來源包括以下幾部分：一是百強企業填報數據；二是中國房地產指數系統數據庫及中國房地產統計年鑒；三是政府相關部門公開的數據，包括我們從2008-2022年貫穿十五年的百強研究過程中積累的數據。收到這些數據之后，也要進行嚴格的審核，第一步會根據會計師事務所出具的審計報告進行復核，此外還會通過公開信息以及統計局的經濟普查數據進行交叉復核，對有疑問的數據進行現場復核，企業填報的數據經過復核存在疑義，或者沒有填報的企業不會納入本次研究的范疇。

下面從五個維度為大家解讀今年的百強企業報告。同時今年也是百強研究的十五周年，也會作一下十五年的總結。

一、從管理規模來看

1.1百強企業管理面積均值達5693萬平方米，同比增長16.69%。

2021年，百強企業管理面積均值達5693萬平方米，同比增長16.69%，高出同期全國商品房竣工面積增速(11.18%)5.51個百分點。合約面積增至7684萬平，高出管理面積近2000萬平方米，奠定了未來增長基礎。百強企業市場份額提升至52.31%，較上年增長2.6個百分點。

1.2 TOP10企業管理面積均值3.55億平方米，市場份額提升至12.84%。頭部效應非常凸顯。從增速方面看，TOP10企業在如此高增速的基礎上呈現了34.24%的增速，又大又快，頭部效應非常明顯。

1.3規模擴張將為百強企業發展的重要趨勢。到2025年整個百強企業的的份額將突破64%。未來三到五年，整個擴規模依然是當前階段的一個主旋律，同時也會推動市場集中度的進一步提升。

1.4第三方在管面積比例53.65%，比去年提升了6.54個百分點，多家企業第三方外拓的占比超過了80%，可見百強企業對于開發集團的依賴程度正在顯著降低，以更獨立的姿態駛入高速成長的階段。其中，并購起了非常大的作用，2021年是個并購年，交易金額達到了將近400億元，涉及的面積將近10億平方米，創歷史新高。地產變局促進了百強企業收購節奏的加快。去年并購的特點首先是優質標的的增多，性價比比較突出，上市資金的資金非常充沛，充當了主力軍的角色。

1.5市場拓展能力顯著提升，競標與戰略合作并舉。競標的能力，以及戰略合作的能力，是企業長遠的核心能力，百強企業的拓展能力在去年一年中有顯著的提升。

1.6關聯公司面積供給仍是壓艙石，但占比明顯減少。房地產開發百強企業銷售面積的均值同比增長大概1.6%，這些銷售面積在未來的兩到三年內都可以支撐關聯物業公司的規模繼續穩步增長，依然是壓艙石。從部分企業的表現可以看到，在整個百強企業里面，依然有超過七成的企業有開發背景，這些企業中有近五成是來自兄弟開發公司。這是目前的現狀。

1.7百強企業深耕優勢區域，戰略布局核心城市群，服務密度持續提升。從業務布局來看，企業繼續在深耕優勢區域，加大核心區域的布局，來提升區域的密度和運營的效率，鞏固核心優勢?？梢钥吹接?1.34%的管理面積都是位于五大城市群，比2020年上升了2.41個百分點。

二、經營績效方面的數據

2.1百強企業2021年的營業收入均值13.40億元，TOP10企業107.78億元，同比增速高達50.17%，是百強企業的3.53倍。進一步拉開與其他企業的差距，馬太效應愈加明顯。

2.2多種經營收入占比24%，增速23%，增速為基礎物業服務收入兩倍。2021年，百強企業基礎物業服務收入均值10.22億元，同比增11.72%。多種經營收入均值3.19億元，同比增幅達23.01%。占收入比重約為24%，業績貢獻度進一步提高。

2.3去年，百強企業業主增值服務和非業主增值服務各占一半，今年的數據有一個顯著的變化，社區增值服務的占比超過了一半，達到了55%，比去年提升了6個百分點，同時它的增長也非常高，達到了32.48%。百強企業共計開展超過30種社區增值服務，實現收入均值1.55億元，同比增長32.48%?？臻g運營服務收入占比為29.96%，是第一大板塊。美居服務、社區零售收入占比分別為11.21%及17.02%；房屋經紀收入占比13.95%；家政服務占比4.52%；社區金融、養老服務、社區教育及汽車服務等業務收入占比在4%以下。

2.4多種經營占毛利潤比重50.27%，多經占比與企業毛利率正相關。百強企業毛利潤均值及凈利潤均值分別為3.37億元及1.22億元，多種經營占收入比重24%的情況下，毛利潤貢獻超過50%，成為百強企業提升利潤的主要抓手。多經收入占比及毛利率總體上呈正相關關系，即多種經營收入占比高的企業一般毛利率也高。

2.5人力成本占比近60%，智能化對沖成本剛性上漲。百強企業通過各種智能化的投入對沖成本的上漲，最后的結果還是比較可喜的，會造成整個營業成本率有小幅的下降，這是非常不容易的。

三、百強企業的服務質量的情況

3.1以標準化建設為抓手，夯實服務品質。

目前百強企業重點依然是放在標準化建設的層面，一個新的特點是不僅在建設標準化本身，還關注到標準化與企業內部管理和品牌的強掛鉤，對內標準化要形成具體的步驟，具體的數字，這樣方便員工操作，對外我們要跟自己的品牌強掛鉤，這樣就會形成一種質價相符的管理體系，便于業主了解到什么樣的標準匹配什么樣的價格，滿足不同層次的市場需求。

3.2堅持疫情防控常態化管理，加強與業主情感聯絡。

在疫情防控期間加強跟業主的情感聯絡。面對不斷爆發的疫情，企業還是在動態清零方針的指導下，堅持日常管理不松懈，同時在這個過程中，我們的科技智能化也提升了人員的管控效率，現在大家已經對于這套智能化的流程和操作非常熟悉了，并且在這個過程中我們愈發關注到服務的溫度，將人文精神注入到服務當中，通過對社區的情感投資讓業主體驗到物業服務的感受力，向社會和政府充分證明我們存在的巨大價值。

3.3通過統計發現，百強企業管理的二手房的價格比周邊同等項目高出10.39%，租金也是比周邊租金要高出5.38%，保值增值成效顯著。

四、百強企業的發展潛力

4.1從住宅到非居，從社區到城市，服務空間多維延伸。

物業行業潛力巨大，從三個維度可以體現，一是管理規模的持續擴張；二是橫向來看，管理業態的多元布局；三是縱向來看，服務空間的不斷擴大，走出社區，走向城市。從管理規模的角度來看，整個百強企業的合同儲備面積均值達到了將近2000萬平方米，從管理業態來看，在非住業態的布局，百強企業的管理面積占比達到了33.89%，比去年有小幅提升，從空間的角度我們正在從社區走向城市，布局城市服務賽道。

4.2滿足業主多元需求，布局“全生命周期+全生活場景”服務。

從服務內容的角度來看，更加具有想象空間。從最初的“四?！狈?，延伸為業主提供各類型的增值服務，圍繞人的全生命周期的需求和全生活場景的需求守住我們的流量入口，發掘出巨大的潛能。在空間和服務內容的加持之下，資本也在賦能優質的企業，同時企業在特色賽道里面的潛力將更加可期。截至到4月20日，已經有54家企業登陸了香港資本市場，有4家企業登陸了A股市場，4月28日還有東原物業要上市，眾安物業也通過了聆訊，把這兩家加上的話，有60家企業在主板市場嶄露頭角。整體市值將近5000億元，在目前在低迷的大環境下，港股物業板塊的平均市盈率依然可以達到14.6，整個港股主板市盈率只有9.9，說明資本市場對于物業板塊的預期依然是向好的。

4.3資本賦能優質企業，特色賽道潛力可期?，F資本回歸理性的情況下，對整個行業依然起到非常重要的推動作用，也為我們的并購擴張等提供了重要的資金支持，并且越來越多的特色賽道等在被打開。

4.4“外引”+“內生”，人才結構持續優化。

促進企業長足發展的有人才結構的變化，我們物業公司在人才方面的變化也是非常顯著的，“內生+外引”，內生我們培訓自己的員工，企業都有一套非常完備的培訓體系，在外引方面表現得更為突出，地產相關行業的人才，包括互聯網相關行業的人才，以及金融和其他行業的人才，正在源源不斷地涌入物業管理行業，人才隊伍是潛力的基石。

五、社會責任層面

5.1誠信經營納稅總額達261.24億，積極參加社會公益活動。

我們物業公司非常忠誠地履行自己的納稅義務，百強企業去年一共納稅261.24億元，同比增長了23.08%，全國稅收收入的增長率只有11.9%。物業公司在納稅的同時不斷開展公益行動，以公益的力量推動社會的發展進步。

5.2除了納稅之外還有更重要的是在于對就業方面的貢獻。百強企業提供的崗位數量達到了200萬個，包括秩序維護、保潔綠化等基礎崗位，在促進社會和諧，解決基層就業方面發揮了非常重要的作用。2021年本科和碩士畢業生存在結構性就業壓力，物業公司也解決了很多應屆生的就業問題。

5.3黨建引領紅色物業，加強ESG建設。

紅色物業是圍繞黨建引領，以街道為核心，為居民解決實際困難。很多百強企業也在積極參與紅色物業的建設，把我們的物業管理服務融入到黨的基層治理過程中。此外，在疫情中，百強企業物資的護供不停運，環境消殺不停步，以有力度的管理，有溫度的服務，讓居民能夠安心居家。在ESG領域，物業公司在加強環境與社會風險管理方面通過樹立企業的正面形象提升了企業的聲譽，持續對社區作出貢獻，實現社區與社會的雙贏。

以上是百強企業發展報告的五大解讀，下面再來給大家匯報一下十五周年變化的解讀。剛才莫總給大家詳細解讀了一下數據，各種非常可觀的變化，收入、面積、利潤等十幾倍的增長。下面我從定性的方面，帶著大家見證一下我們行業十五年的變化情況。

6.1行業變化：從“助力”到“主力”，從“附屬”到“擔當”。物業百強企業正在從幕后走向臺前，開啟獨立的市場化運營時代，整個行業的價值將會在更大的舞臺上得以實現。十五年前，我們還是開發企業的一個保障部門，目前我們已經是全社會重要的民生行業，關乎人民群眾美好生活愿望的實現。行業的價值達到了空前的新的高度，即使是從地產的角度，在房地產存量時代，物業服務企業被市場認為是房地產行業的未來。

6.2資本變化：上市企業數量近60家，總市值近萬億。十五年的發展，從2014年第一家公司上市，現在的上市企業數量近60家，總市值最高的時候是萬億，資本從無到有，從青澀走向成熟，這是資本市場的顯著變化。

6.3業務變化：從“基礎”到“多元”，從“社區”到城市”。十五年前我們只有四保一服，現在業務涉及到多種經營服務，非住宅領域、商業運營、城市服務領域、老舊小區改造等等?？梢哉f我們的物業企業的每一步都邁得鏗鏘有力，踩在了時代發展的足跡上。原來我們是對物的管理，現在是對人的服務和對空間的賦能，服務邊界正在進一步被打開。

6.4人才變化：從“內生”到“外引”，群英薈萃共謀發展。剛才講到了，各行各業的人才都在向物業管理行業涌入，從人才的結構上也可以看到，本科生的比例現在是11.82%，高中以下的學歷降低了11.68個百分點，一升一降見證了物業管理行業不斷地突破和革新，在人力資源方面發生翻天覆地的變化。

6.5企業變化：市場競爭大浪淘沙，十五年間百強企業淘汰率高達56%，證明行業的競爭非常激烈，但是從留存率的角度，留存率正在逐步提升，2007-2013年是38%，最近兩年留存率是72%。這說明了百強企業的陣容正在逐漸穩定，強者恒強的市場格局正在形成。

下面對未來五年的變化進行了預測，我們用金、木、水、火、土五行來分析。金代表規模，木代表運營，水代表創新，火代表價值，土代表深厚的根基和保障。下面從五個角度解讀一下未來五年有可能會發生的變化。

6.6赤金：規模為王，強者恒強。未來五年百強企業總的管理面積將再創新高，2026年將預計達到230億平方米，屆時，全國物業管理面積將達到355.4億平方米，百強企業市場占有率預計將突破三分之二，行業集中度進一步提高。預計到2026年，物業百強TOP10企業管理面積總值將接近90億平方米，市場占有率達到25.10%，企業規模加速分化。

6.7菁木：運營升級，精益管理。百強企業在擴規模的同時，將會聚焦物業服務品質，構造自己的服務體系和產品，包括應用智慧科技的管理方興未艾，企業的服務從業者對自己的定位，原來是“四保一服”，以后會升級為美好生活場景運營師。從具體的數據來看，人均效能發生顯著的變化。目前，百強企業的人均管理面積是9640平方米，到2026年人均管理面積將可能達到1.5萬平方米，增幅是60%，人均產值將會由目前的22.68萬增長為將近39萬元，這樣的話，我們用智能化和精益管理來對沖人力成本的上升，整個營業成本率就會繼續小幅下探，到2026年預計將會到73.82%。

6.8慧水：創新驅動，激發活力。企業的未來除了擴規模、強管理之外，創新也是非常有必要的，將會成為滋養行業發展的一灣活水。首先是圍繞物業來展開，其次是多種經營潛力的釋放，把增長的第二曲線徹底釋放出來。到2026年多種經營收入的均值有可能會達到6.48億元，貢獻度會達到30%左右。除了智慧領域和多種經營方面的創新之外，在非住宅領域、城市服務領域也會有進一步的創新，非住宅領域的面積現在是33.89%，到2026年有望突破四成，在非住宅領域，目前各個領域沒有形成穩固的龍頭，此時依然是戰略布局的非常好的時機。城市服務領域，目前頭部企業有很多已經布局到這個領域，另外各種特色服務等等也是我們創新的一個有活力的方向。

6.9盛火：服務升維，價值彰顯。從資本市場就可以明確地看出來，在一開始上市的時候，大家都在追逐O2O的概念，后面會回歸到服務本質，到第三個階段大家都在比拼做大規模，加速成長，服務組合。下一步的機會有可能是國進民退的機會，安如磐石的運營和小步快跑的成長，這將來會是資本市場對好的公司價值彰顯的三個方向。

6.10厚土：人才筑基，組織保障。一切的一切要歸于人才組織的保障，整個行業從專業型人才到復合型人才，這個行業將會吸引一批業務能力強，綜合素質高，具有國際視野的優秀人才作為卓越的舵手，跟快速發展的行業和企業互相成就，為了保障這些人才發揮出最大的生產力，我們的整個組織架構要進行一些調整，也是我們未來五年的一個課題。

砥礪奮進十五載：擁抱變化，日新月異。

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