金地集團修煉五大能力，鍛造可持續發展實力

過去的 2021 年，是房地產行業前行困難的一年，也是市場跌宕起伏的一年。但逆境中更能淬煉肉身與靈魂，行業中的標桿企業展現出了強勁的發展態勢，比如具備穿越周期能力的金地集團(600383)。

在如今的房地產新局面下，復盤金地集團2021年業績表現，其表現出的五大能力尤為突出，而這五大能力也是企業決勝未來、永葆青春的關鍵。

1、穩健的盈利能力

“不走尋常路”，是億翰智庫研究院對金地集團的評價。因為在過去的幾年，金地集團始終堅持在不依賴高杠桿、不犧牲利潤的前提下實現規模高速增長。

年報數據顯示，報告期內，金地集團實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%；總資產4628億元，同比增長了15.23%，近五年復合增長率達22%；其中歸屬母公司凈資產630億元，同比增長9.57%，近五年復合增長率達到11%。

2021年，房企受調控以及過往高價拿地等因素影響，利潤空間被壓縮，利潤率逐步與制造業接軌。從金地集團的利潤水平看，整體保持在行業較高水平。

2021年，金地集團的綜合毛利率約為21.4%，凈利率為13.1%，凈利率處于龍頭房企前列水平。房地產結算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，高于行業平均值。

穩健的盈利能力，也讓金地集團有“底氣”和“財氣”保持持續的大手筆派息。

2021年，金地集團擬向全體股東每10股派發現金股利6.3元（含稅），預計分紅28.4億元，分紅率30.23%。這是金地上市以來連續20年分紅，且連續6年分紅比例達到30%以上。

2、卓越的產品創新能力

“產品始終是客戶信任和認可我們的唯一標準，除了要創造出新的引領行業的產品系列及立面之外，還要回歸到關注企業競爭力的產品規劃方案及建筑單體打造能力的提升?！苯鸬丶瘓F董事長凌克在年報中表示。

回歸居住本質，引領居住健康和智能科技的新趨勢，金地集團謀篇布局，提出“科學筑家，智美精工”的品牌理念，強化“智、美、精”三大品牌特質，通過人性化細節、持續領先的科技創新、獨具格調的美學呈現、精益求精的品質為客戶打造智慧、美學、精工的理想生活空間。

比如，在產品系列的智能化方面，將前沿智能科技與智慧人居理念相結合，在市場較早推出了“Life 智享家”產品，為客戶提供涵蓋家庭、社區、物業系統化、一站式解決方案。

景觀設計方面，開創性推出“Micro Climate 微氣候智慧決策系統”和“玩唄”社區生活系統。為了響應國家“3060”雙碳節能政策，公司建立了“G-WISE 金地綠色健康”企業標準，大力發展綠色建筑。

此外，金地集團在工程管理方面，控質量安全保交付，克服了各地疫情、限電等多重不利因素影響，努力確保全年的供貨和交付任務的完成。在產品交付方面，2021年金地集團新開工面積達到1843萬㎡，同比增長16%；竣工面積達到1534萬㎡，同比增長39%。

而正是以實實在在產品及服務提升為核心，金地集團以卓越的品牌力收割了從剛需到高端各個不同層次的消費者“芳心”，這顯著的體現在金地集團的銷售額上。年報顯示，2021年金地集團實現銷售金額2867.1億元，逆勢增長18.15%，領先TOP10房企21.7個百分點，銷售目標完成率達到102%。

在2022年小陽春“失約”的一季度，房企普遍銷售承壓之下，金地集團更是逆勢而上，行業銷售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。

3、“東密西強”的投資布局能力

過去幾年，金地集團一直堅持“東密西強”的投資布局，聚焦高能級城市發展，加強上海、北京、深圳的深耕力度，嚴格控制三四線城市的下沉，為實現高質量規模增長提供良好支撐。

以2021年為例，金地集團投資111宗地塊，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比明顯提升達至34%，這提前規避了市場下行期風險。

數據來源：億翰智庫、企業年報

2021年金地集團總投資額約 1,309 億元，權益投資額約 523 億元，公司新增總土地儲備約 1,636 萬平方米，其中權益儲備約 648 萬平方米。

截止報告期末，公司共進入了全國 78 個城市，總土地儲備約 6,398萬平方米，權益土地儲備約 2,923萬平方米。在城市深耕戰略的指引下，公司所在城市市場份額得到進一步穩固和提升，在全國十多個城市的市場排名位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。

此外，金地集團在土地獲取上除了公開市場招拍掛以外，還通過舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展方式，獲取了豐富的土儲，2021年，投資方式以投資額計，金地集團非招拍掛拿地占比約49%，同比去年提升173%，多元化獲地能力顯著提升。

4、強勁的多元賽道運營能力

“在不斷提升主營業務發展質量的同時，我們還將積極應對住宅市場政策調整和規模收縮，平衡好銷售型物業與持有型物業的投資比重”，凌克表示。

作為早期布局多元化業務的企業之一，金地集團圍繞房地產開發主業為核心，形成了從房地產開發、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業、產園運營的全產業鏈布局。

2021年，金地集團的多元化板塊實現收入87.4億元，同比增長20.3%，占營收比重達10%。分業務來看，近幾年金地集團在持有運營物業、代建、物業等領域有較顯著成果：

數據來源：企業年報

在持有型物業方面，年報顯示2021年年底金地集團在營購物中心平均出租率維持 90%以上，進入成熟期寫字樓年底平均出租率達到 95%以上。

在產業方面，其新獲取北京坤鼎項目、廣州創智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積190萬平方米，實現了國內核心產業城市的全面布局；代建業務新簽約項目19個，簽約面積超過300萬平方米。

在長租公寓方面，成功打造代表性IP“金地草莓社區”，已經入駐深圳、上海、杭州、廣州和成都，在運營門店超70家，成熟的項目平均出租率穩定在 94%以上，達到行業標桿水平。

此外，金地物業更名升級，發力智慧物業。2021年“金地物業”正式更名為“金地智慧服務”，充分挖掘“互聯網+物聯網”的科技應用。年報數據顯示，2021年金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅動，新增外拓合約面積超7000萬平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達15%。

金地集團在年報中表示，公司還將繼續穩步向養老、體育、教育、家居生活等產業探索實踐，做好與住宅主業的協作和平衡，尋找更多未來發展的增長點。

5、可持續發展能力

在不盲目追求規?；鲩L，堅守利潤底線的原則下，金地集團持續筑高安全邊際，保障資金鏈的順暢流動，鍛造可持續發展能力。

截至2021年底，金地集團凈負債率為55.2%，剔除預售款后的資產負債率再度下降，至67.6%，現金短債比提升至1.4倍。金地集團常年低于70%的凈負債率，三道紅線連續6年維持在“綠檔”水平，且近幾年處于不斷優化中。

受益于投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高，金地集團的凈資產收益率（ROE）也有了明顯的提升，2021年的ROE仍達到了15.7%，處于行業高位水平。另外，超4500億元的可售資源亦說明金地集團“后備糧”的充足，企業可持續發展擁有強有力的支撐。

金地集團與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，銀行授信額度較為充裕，為其融資做了長足的準備，充分保證企業安全問題。

年報顯示，截至2021年12月31日，公司獲得各銀行金融機構授信總額人民幣2,467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1,589億元。報告期內，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

此外，一金地集團直保持著較低的融資成本，2021年其融資成本進一步下降至4.56%。體現了因良好健康的可持續發展能力，金融機構對金地集團的極大認可。

同時，為實踐綠色發展理念及打造綠色地產品牌，金地集團于 2021 年 8 月 12 日成功發行首期集資額為 4.8 億美元、票息 4.95%、3 年期的綠色金融債券。該美元債獲得香港品質保證局（HKQAA）的綠色金融認證。

金地集團也表示，根據此框架，未來將持續實踐綠色理念，計劃通過綠色債券等方式投資符合資格的綠色項目，范疇包括綠色建筑、裝配式建筑、使用鋁膜等新工藝、新技術等，并在 ESG（環境、社會、公司治理）各個方面實現可持續發展。