神仙打架的二環改善市場丨質造·踩盤筆記

2022年，對于北京購房人來說，是一個“殺入內城”最好的時間。

近期，北京改善市場像是按下快進鍵，二環附近的北京瑞府、端禮著、建國門9號等項目接連發布動態，中信城四期也有動工傳聞，僅四月一個月，二環附近推出的高端新盤能湊一桌麻將，這在往年可是不太常見的。

再加上三環外一房難求的北沙灘的學府公館，低調蓄客的泛海融創壹號院，以及二批次供地中即將登場的太陽宮地塊......改善市場的廝殺已經開始，購房者口袋中的小錢錢恐怕是“兇多吉少”了。

01

豐臺擂臺賽開鑼

幾天前，和訊房產到北京瑞府的臨時售樓處看了看，盡管正式售樓處、沙盤、戶型、樣板間要啥啥沒有，但仍有時不時前來咨詢的購房者?？磥?，對于實力強勁的二環購房者來說，天壇府的推出并不解渴。

此外，一河之隔的端禮著近期也是動作頻頻。兩個項目距離不到兩公里，戶型相似，價格接近，開發商針鋒相對，各有千秋，這場貼身肉搏不可避免。

端禮著，由首開、建工、中海聯合推出，未來精裝交付，銷售指導價11.2萬/㎡，該宗地須配2.57萬平保障房。在端禮著臨近的萬泉寺東路9號院，二手房掛牌價6-7萬/平米，沒有想象中的貴。

北京瑞府限價10.9萬，因為是新共有產權房，打94折，也就是10.246萬，擁有價格優勢。附近二手房方面，紀家廟地塊臨近萬柳園小區，該小區建成于90年代，交易網站顯示，其二手房掛牌價格大多在5.5萬元/平方米左右，也不貴。

但區域范圍內，更具可比性的華潤昆侖域、招商中國璽兩個項目都曾出現熱銷現象，目前兩個項目二手房價格多在10-14萬元/平方米區間內。

從項目性質來看，端禮著不出意外將是西南二環邊唯一一個流通性沒有限制的純商品房，附近紀家廟北京瑞府和新上架的亞林西板塊都是新共產房。北京瑞府沒有任何保障性租賃住房，但由于是新共產房，5年之內不能交易。

北京瑞府將推出550戶房源，端禮著將推出406套房源，近千套房源入市，金融街(000402)及麗澤商務區的改善需求將得到一輪釋放。

02

內城改善戶型終于有進步了

從西城天鑄到天壇府，內城的樓盤，由于僧多粥少根本不愁賣，因此誕生于此的項目戶型一直是馬馬虎虎，容易淪為槽點。例如，盡管天壇府賣的如火如荼，但其部分“抽象”的戶型仍然飽受質疑。

不過，值得慶幸的是，或許是因為有了對手，有了競爭，這次開發商終于走出了“閉著眼睛做戶型”的舒適圈，兩個項目戶型還算良心。

從端禮著發布的戶型來看，130㎡三居為三室兩廳兩衛，約10.6m南向面寬，客廳面寬約4.2m，主臥面寬約3.5m，主臥加多功能活動室帶朝南飄窗，采光充足。客餐廚一體設計，配有西廚，衛生間干濕分離。

150㎡四居為四室兩廳三衛，約12.6m南向面寬，客廳面寬約5.8m，主臥面寬約3.6m，套房式主臥+次臥。戶型方正，南北通透，公共區域十分寬敞。分區較為合理，亮點頗多。

圖片來源于網絡

北京瑞府戶型還未對外公布，但據華潤內部人士透露，這次北京瑞府地塊有優勢，戶型南北通透，面寬值得期待，戶型包括130三居，155和185四居，都是南北通透。且華潤“瑞府”這一豪宅產品系，也讓人們對于這個項目設計水準的期待拉滿。

這次擂臺賽，小編可以說是非常期待了。

03

亞林西在趕來的路上

4月19日，北京公布了2022年度第二批次商品住宅用地出讓公告。這次名單公布，為這兩個項目帶來了一個新的競爭對手：豐臺亞林西地塊。

亞林西地塊位于南三環至南二環之間，附近有地鐵14號線西鐵營站和19號線風門站，北側是右安門醫院，與北京瑞府和端禮著一樣，位于麗澤商務區的核心輻射區域內。

價格方面，亞林西地塊也由政府持有10%的份額，指導限價11.2萬/㎡。粗略估算，地塊的實際指導價是在10.08萬/㎡左右，與兩項目相比，稍有價格優勢。

這塊地將于5月下旬成交，等拿地房企、樓面價公布后，不知道購房者會如何選擇。

內城頻出豪宅項目，是購房需求壓抑太久，饑渴難耐？還是開發商囊中羞澀急需回款？諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪指出，雖然內城屢出新盤這種情況在往年不太常見，但項目從規劃建設到推盤出售整個過程均是按部就班的進行，內城接連推出新盤與房企的建設進度有較為緊密的聯系，而且，這幾個項目地塊均較具稀缺性，那么房企在建設、營銷方式等方面做足準備工作也需要一定的時間；同時也與前期拿地時間和市場供應量不無關系。

另外，密集推盤也不排除是受近期多城樓市政策有所松動的影響，改善需求或將進一步釋放，房企對后續項目去化表現持看好態勢，因此抓住恰當時機推盤。

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