丁祖昱：疫情引發人口流動性下降，短期或將沖擊長租行業

中新經緯4月29日電 題：疫情引發人口流動性下降，短期或將沖擊長租行業

作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

當下，上海實行分區封閉管控仍在進行中，而疫情下，原本盈利空間狹窄的長租公寓也一度因物資保障問題遭遇前所未有的挑戰。

近期，有租賃平臺對上海50位租客進行訪談，結果顯示約有27%的租客想要離開上?；蛉e的城市發展。

同時，長租公寓運營商也面臨壓力。據克而瑞租售調研，目前租賃企業普遍面臨門店防疫壓力、生活物資保障、運營成本、項目拓展等多方面問題。

租賃企業開業規模增速放緩，上海4月新增供應停滯

疫情對租賃企業最直接的影響是新項目拓展和開業停滯。

一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態，原定開業的項目被迫延期，因此，住房租賃企業一季度開業規模較上一季度增速出現明顯下跌。

克而瑞租售數據顯示，2022年第一季度，TOP30住房租賃企業累計開業規模85.89萬間，同比增長28.86%，較2021年四季度環比增長7.86%，但增速較2021年四季度下跌了0.6個百分點。

圖：2021-2022Q1 TOP30住房租賃企業開業規模變化

數據來源：克而瑞租售

上海此輪封城已有月余，受此影響，4月上海市無新增開業的集中式公寓。上一次出現無新增情況，還要追溯到2020年2月，兩次停工停產對行業影響較大。

整個4月份，上海的租賃企業更多的是配合政府防疫工作，保障租客健康與安全，維系門店正常運營。

從上海前3個月集中式公寓開業情況看，由于疫情反復，3月新增開業的集中式公寓房源數共1618套，較2021年同期下降27%。一季度，上海新增開業的集中式公寓房源數僅為2213套，相較于2021年同期減少55%。

圖：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增開業規模變化

數據來源：CRIC城市租售系統

值得注意的是，不僅是開業項目停滯，租賃用地供應也接近于零。上海作為租賃行業排頭兵，“十三五”期間共出讓集中式租賃住房項目用地150余幅，可建設建筑面積約1000萬平方米，而這部分作為保障性租賃住房的新增供應土地，大多處建設施工階段，隨著4月上海封控，所有土地施工全面停滯。

租金變化不大，解封后出租率或下調

3—4月份，由于城市疫情突發下的封閉管理，也在一定程度上限制了租金增長。

回看2021年，全國55城個人房源平均租金為33.21元/平米/月，較2021年同比增長7.27%，租金及增速皆創歷史新高。北上廣深、杭州、成都等一線及強二線城市租金增幅同比更是達到18%以上。

但進入2021年年末，各城市個人房源租金開啟下滑趨勢，2022年連續多月下跌，傳統租賃市場旺季也隨疫情發酵未能如期而至。

租賃行業整體呈現低迷態勢，而租金背后反映出的經濟下行壓力和疫情帶來的收入壓力值得重視。

圖：2021年-2022年3月全國55城個人房源月度租金變化

數據來源：CRIC城市租售系統

集中式公寓市場由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個人房源波動影響，租金和出租率整體較為平穩。整個4月份，上海在封閉管理情況下，租金也并未有變化，出租率與3月整體基本持平。部分承租政府或者國有資產的企業在疫情特殊時期，在租金減免政策上有一定優勢，但大多數租賃企業和公寓都面臨空置房源招租難、房源空置率較高的問題。

從對租客調研來看，解封后或將有部分租客退租，這也將導致集中式公寓項目出租率下跌。

疫情后長租市場或產生四大變化

盡管租金收入受疫情影響不大，但出租項目的運營壓力巨大，如何保障租客物資需求以及門店防疫工作成為重中之重。

好消息是，隨著上海疫情拐點逐漸顯現，疫情后租賃市場將會有哪些變化是一個值得思考的問題。

其一，租客流失率或將提高，租賃企業經營存在挑戰。

租購同權問題在物資保障過程中再次被放大。疫情當下，街道派發物資多優先滿足住宅小區，集中式公寓很少被考慮在內，管家或租客更多只能通過團購“自救”，以解決基礎溫飽需求。

疫情使部分城市停工停產，如果租客受企業優化或者裁員離開，會給原本利潤就不大的住房租賃運營商帶來壓力。

其二，退租潮隱現，疫情事租客開始傾向租住個人房源或功能設備齊全的一居室集中式公寓。

由于此次疫情導致上海封閉管控時間較長，多數集中式公寓房間內沒有廚房，而公區廚房在“足不出戶”政策下也變成雞肋。大部分租客因為無法做飯，只能靠泡面或速食解決三餐，即使街道提供物資也多以蔬菜為主，無法烹飪。

此外，據克而瑞租售調研，集中式公寓面臨較大防疫壓力，比如感染者轉運壓力，由于當前醫護資源緊張，轉運不及時很容易造成集中感染，租客對此較為敏感。

疫情后，部分租客對租住空間需求也有一定變化，開始傾向于選擇個人房源滿足做飯需求，或者功能設備齊全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓項目，在疫情后由于這部分租客變化可能會面臨出租率下跌。

其三，租賃用地建設停滯，新增供應放緩，保障性租賃房建設壓力大。

上海封城管控，企業停工停產，各類租賃用地建設也隨之停止，而租賃用地建設的租賃住房是上流保障性租賃住房供應的主要渠道之一，一個月的停工勢必會導致項目入市推遲。這使得上海如期完成“十四五”期間保障性租賃房建設目標面臨不確定性。

其四，復工復產或帶動企業員工宿舍建設熱潮。

目前，上海首批復工復產的企業主要為制造型企業。由于上海很多小區還在封閉管理，員工很難到崗，給企業生產的整體統籌管控帶來了難度。疫情之下，藍領公寓表現出較強發展韌性。比如魔方公寓疫情期間在管理藍領等集宿公寓上加大了投入，為人力密集型服務業企業解決協同管理員工的問題。

租賃市場尚未從此前低迷的市場中走出，而本輪疫情的突襲又給整個住房租賃行業帶來一大挑戰。疫情過后，如何恢復租客信心，建立租客歸屬感、安全感，成為企業的當務之急，而租賃企業也將面臨一場生存之戰。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰