年報解讀 | 美好置業：意外頻出難美好 經營惡化難扭轉

4月26日晚間，美好置業(000667)發布2021年年度報告。數據顯示，2021年美好置業實現營業收入35.59億元，發生營業成本30.08億元，期間費用10.12億元，實現歸屬于公司股東的凈虧損26.72億元。

波詭云譎的2021年，美好置業一路向下。

意外頻出 美好置業難美好

2021年初，因集團副總裁點名“處罰未搶紅包員工”而引發的“美好置業紅包事件”，讓美好置業陷入輿論風波之中。

在此之前，美好置業在資本市場已經風雨飄搖。

公開資料顯示，從 2021年1月15日開始，美好置業股價在開盤報3.79元/股后一路下跌，收盤閃崩直接跌停。2021年1月18日至1月22日，美好置業連續跌停，截至1月22日收盤報2.02元/股，總市值為49.83億元。

6個跌停之后，美好置業市值蒸發近35億元，很多投資者已經叫苦不迭。2022年4月28日，美好置業股價收盤報1.53元/股，再創階段性新低。

從股價到歸母凈利潤，從內到外，美好置業2021年均不太美好。

對此，美好置業也曾設想過由內而外地改善，但收獲寥寥。

美好置業表示，報告期內公司在高管層面建立組織變革委員會，將產品與技術標準化、業務模式與流程優化、組織架構調整、獨立核算、組織考核與激勵等專項工作納入組織變革委員會統籌推進，走到城市公司和項目上、走到客戶和供應商身邊，共同探討行業趨勢，了解公司業務的優勢和短板，調研產品和服務上的改善空間。美好置業堅定聚焦發展戰略原則，加快存量業務清理，加大裝配式建筑業務尤其是PC構件銷售安裝業務的資源投入力度，為PC構件銷售安裝業務的加速發展奠定基礎。

但無論是營收還是歸母凈利潤，抑或是業務發展與戰略，美好置業總是慢了一拍。在內外多種因素影響下，美好置業愈發難以美好。

經營惡化 發展勢頭難扭轉

從2016年營業收入見頂之后，美好置業就走上了一條難以回頭的波動下跌之路。

2016年，美好置業實現營收52.05億元，同比增長11.24%；此前的2015年，美好置業實現營收46.79億元，同比增幅高達122.23%。乘著棚改貨幣化的東風，美好置業實現了自身經營效益與規模的三連跳，并連續身處百強房企行列。

但2016年之后，美好置業的發展勢頭開始扭轉，營收開始波動下行，特別是在2018年與2021年。2018年，美好置業僅實現營收25.20億元，同比大幅下滑43.21%；2021年，美好置業實現營收35.60億元，同比下滑15.37%，這也是自2015年來營收總額倒數第二低的年份，與此同時歸屬母公司的凈虧損更是高達26.73億元，幾乎抹平了過往20年的歸母凈利潤總和。

來源：Wind

公開資料顯示，2016年以來，美好置業的營業收入、歸母凈利潤、經營利潤率以及投資回報率等指標均全面下行，經營情況持續惡化，且尚未見到轉機。

而面對更加不確定的未來，轉機更加遙不可期。

轉型緩慢 未來之路充滿坎坷

官網信息顯示，美好置業圍繞“吃住兩條線”，堅持城鄉建設服務者的定位，形成了“房屋智造一體化+現代農業”的兩大業務格局。

理想很豐滿，現實卻無比骨感。

縱覽美好置業2021年的營業收入構成，房地產實現營收26.99億元，雖然較2020年的33.55億元同比下降了19.57%，但占比仍然高達75.80%，仍然是現階段以及未來一段時間當之無愧的核心業務。裝配式建筑業務2021年實現營收7.59億元，較2020年的6.23億元上漲了21.71%，占比也提升至了21.31%，但毫無疑問，此項業務仍然需要漫長的培育與發展周期。

來源：企業年報

尤為值得關注的是現代農業業務，這也是美好置業規劃設想中的兩大業務格局的其中之一。但遺憾的是，2021年美好置業此項業務僅實現收入16.26億元，同比大幅下滑67.38%，在整體營收中的占比進一步降低至0.46%。

美好置業在年報中表示，2021年其堅定“盤活存量資產、聚焦裝配式建筑業務”經營戰略，不斷優化資源配置，推動企業快速“脫房”，向房屋智造業務轉型。通過對房產存量項目做全面梳理，形成了“銷售清盤、轉售合作、退投收款、直接清算”四大處置路徑。并表示將通過對存量業務的加快盤活、清退、整合，脫離房地產開發賽道，以更加堅定的決心和更加集中的資源，轉戰房屋智造全新賽道。

行業起伏不定的大背景下，老業務占比居高不下、資產處置緩慢且新業務難以扛起大旗的美好置業，發展之路注定充滿坎坷。