港股物企陣營再添一員，東原仁知服務今日敲鐘上市

掃描右側二維碼

· 免費獲取物業研究報告

· 了解中指物業研究服務與推廣

2022年4月29日，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱：東原仁知服務，股票代碼02352.HK）在香港聯合交易所主板成功掛牌上市，成為2022年第三家成功登陸港股的物業服務企業。

面對復雜多變的資本市場環境，以及房地產及物業行業的起伏變化，東原仁知服務一路披荊斬棘，圓滿完成香港上市。中指研究院以行業顧問的身份全程參與東原仁知服務IPO項目并提供專業的服務和支持，提煉企業核心競爭力，挖掘投資亮點，助推企業上市。據中指研究院分析，東原仁知服務行業地位、經營表現、市場拓展、服務品質、業態布局、增值服務體系等方面構建起了優勢的軟硬實力，獲得了資本市場青睞。

在剛剛過去的物業百強發布會上，東原仁知服務連續11年躋身物業百強行列，位列18名，并憑借在醫院物業管理賽道的出色變現，榮膺“2022中國醫院物業管理優秀企業”，從綜合實力到細分賽道，多元業態和全產業鏈的服務優勢將進一步強化。

規模高速增長，業態及市場結構持續優化

東原仁知服務，前身東原物業成立于2003年，以不動產全價值鏈整合服務商為定位，以“大物業·全價值”戰略為引領，服務多元業態，形成“1+6+N”的全國布局。

2019-2021年，東原仁知服務實現在管面積年均復合增速54.1%，并于2019年、2020年相繼邁上1000萬方、2000萬方規模臺階。2021年，東原仁知服務在管面積約2819.5萬方，在管項目325個，覆蓋了跨越于16個省、自治區及直轄市的51個城市。規模上臺階的同時，東原仁知服務的項目儲備、業態結構、市場布局亦獲得了不錯的成果。

圖：東原仁知服務在管面積及項目數

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

1.項目儲備相對充裕，合約/在管比超1.5

2019-2021年，東原仁知服務儲備面積分別為788.2萬方、1440.8萬方、1468.9萬方，2021年合約/在管比1.52，項目儲備相對充裕，提前鎖定未來增長的基礎。

2.賽道布局多元，業態結構持續優化

東原仁知服務業態涵蓋了住宅社區、商寫、學校、醫院、產業園、政府樓宇等。業績記錄期內，東原仁知服務加入了更多非住宅業態，包括政府、公共設施、政府物業、位于國內的外國大使館、教育機構及醫院。數據顯示，2019年到2021年，東原仁知服務在管非住宅項目面積由115.9萬方增長至768.4萬方，項目數由16個增長至192個，年均復合增速分別高達157.5%、246.4%。2021年，非住宅項目在管面積、項目數分別占東原仁知服務總在管的27.3%、59.1%，業態結構優化成效明顯。

圖：東原仁知服務在管面積業態結構

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

3.市場結構調整，長三角在管面積超1/4

東原仁知服務，擴大現有城市業務組合，同時進入具有高增長潛力的新城市(300778)發展戰略指引，在業績記錄期內，市場布局得以持續優化。2019年，東原仁知服務總部落地上海，形成“重慶+上?！彪p總部格局，從側面展現了其專注于西南與華東區域，同時選定城市群于一、二線經濟發達城市，如重慶、成都、上海、深圳、廣州、武漢、長沙、北京的市場進行布局謀劃。根據中指院2021物業百強排行榜顯示，就綜合實力而言，東原仁知服務在總部位于西南區域及長三角區域的物百企業中分別位列第5名和第9名。長三角區域在管面積占比由2019年的8.2%，提升至2021年的27.4%，市場結構持續優化。

圖：東原仁知服務合約項目市場布局（2021年）

數據來源：企業招股書資料

圖：東原仁知服務市場布局結構持續優化

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

補充說明：招股書按省市披露，此圖西南區域僅統計了重慶、四川??；長三角區域僅統計了上海、浙江省、江蘇??；披露中北京與其他納入到了其他區域

三輪驅動，實現規?；笆袌龌l展

規?；l展仍是物業行業發展主基調，東原仁知服務有效拓寬渠道，做優機制、做強團隊，實現管理規模的持續擴大。在規模拓展的渠道上，借助有機增長、戰略收購和投資以及與迪馬集團的協同效應，三輪驅動，強化市場化能力，優化物業組合、擴大業務規模，持續鞏固行業地位。

1.獨立第三方在管面積占比突破50%

為減少關聯方依賴，東原仁知服務在2018年末正式啟動市場化進程，通過有機增長、戰略收購及投資，強化獨立發展能力。根據招股書數據，東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積由2018年的276.5萬方，占比22.9%，增長至2021年的1410.4萬方，占比達50.0%，市場化進程迅速。東原仁知服務透過有機增長、戰略收購及投資在實現業態多元化的同時，極大豐富了客戶群體，包括獨立開發商、政府部門、當地及國際學校、醫院、不同國家總領事館、物流公司、《財富》世界500強外資企業在中國的分公司等。

圖：東原仁知服務獨立第三方在管面積及項目情況

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

2.戰略并購及投資，快速補齊賽道及服務能力

為解決有機會擴展進入新市場獲獎承受較高的成本和風險以及節約成本和時間，東原仁知服務開展了戰略收購及投資，快速切入優質賽道、精準補齊市場發展短板，推進管理業態結構及市場結構的優化。業績記錄期內，東原仁知服務共完成6宗并購及投資，分別為2019年的重慶盛都、湖北中禾、綿陽瑞升，2020年的瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團。因此，2019-2021年東原仁知服務收并購在管面積分別為135.8萬方、399.8萬方、467.7萬方，個數分別為15個、131個、168個。

圖：東原仁知服務收并購項目面積及數量

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

3.迪馬集團保駕護航，奠定規模增長基石

透過與迪馬集團及聯屬公司的長期穩定合作，東原仁知服務繼續從其土儲和項目開發中受益。迪馬集團擁有涵蓋精品住宅、高端公寓、甲級辦公、社區商業、大型城市綜合體等的完整業態開發體系，并在產品、服務、社區運營三個維度具備鮮明行業辨識度的全產品力優勢。2019-2021年，迪馬集團旗下東原集團連續三年位列中國房地產百強企業TOP50，企業綜合實力得到印證。同時，在社區運營領域，多次榮膺“特色地產運營優秀企業”榮譽，在業內具備獨具特色的競爭優勢和品牌影響力。根據招股書披露，迪馬集團的土地儲備主要為重慶、成都、蘇州、鄭州、長沙等主要城市住宅及商業物業，于2021年9月30日，土地儲備及總規劃計容面積分別為3.2百萬方及20.9百萬方。

211營收結構，增值服務延伸盈利空間

企業規模的不斷擴展，以及上下游價值鏈的延展，為東原仁知服務業績增長及盈利優化提供了有力保障。2021年，東原仁知服務營業收入11.9億元，2019-2021年復合增長率為46.1%。從營收構成上看，2021年，東原仁知服務基礎物業服務營收、社區增值服務營收、非業主增值服務營收分別為6.29億元、2.87億元、2.78億元，業績貢獻率分別為52.7%、24.0%和23.3%，呈現“211”格局。2020年，東原仁知服務憑借多種經營占比54.4%，遠高于同期百強的22.1%，并在西南、長三角百強中總部分別位列第2、第3名。

圖：東原仁知服務營業收入構成及占比

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

1.業務結構的優化，支撐綜合盈利水平

2019-2021年，東原仁知服務毛利潤分別為1.33億元、2.16億元、3.09億元，毛利率分別為23.7%、28.2%、25.9%，處于行業中等水平。

圖：東原仁知服務核心業務模塊盈利表現

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

2.“原·生活”驅動社區增值服務提速發展

下游延展，東原仁知服務通過“原·生活”品牌為管理的物業業主及住戶提供社區增值服務。根據招股書披露，2021年東原仁知服務社區增值服務營業收入為2.87億元，毛利潤0.85億元，毛利率29.7%。伴隨著社區增值服務體系完善、業務優化、運作打通，社區增值服務發展提速，2020年、2021年營業收入同比增速分別為16.7%、40.1%。

圖：原·生活社區增值服務體系

圖：東原仁知服務社區增值業務經營表現

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

3. 多元化客群放大非業主增值服務增長點

就物業價值鏈上游，東原仁知服務提供了廣泛的增值服務，除了協銷服務、前介咨詢外，還有檢驗服務、保養、裝修服務與額外定制服務。得益于在非住宅物業領域卓有成效的擴張及運作成果，東原仁知服務得以進一步延伸非業主增值服務，如透過盛康集團切入醫院大后勤服務，包括消毒服務、醫用織物洗消及為醫院病人提供醫療相關服務。據招股書披露，2021年東原仁知服務非業主增值服務營業收入為2.78億元，2019-2021復合年均增長率48.2%。

圖：東原仁知服務非業主增值業務經營表現

數據來源：企業招股書資料

&中指數據CREIS物業版（點擊試用）

4.堅守品質，實現滿意度領先、續訂率96.4%

作為中國物業服務滿意度領先品牌，招股書顯示，2019-2021年，東原仁知服務整體續約率均為100%、100%、96.4%，表現良好，這離不開東原仁知服務對品質的一如既往的堅守。一方面，東原仁知服務透過服務流程優化、服務品質監控、客戶溝通暢通等持續夯實服務品質，另一方面，以“原·聚場”“原·管家”等品牌營造構建差異化競爭優勢。再者，積極擁抱行業技術變革，以智慧科技賦能企業經營與客戶服務。

東原仁知服務擁有“原·聚場”“原管家”“東御” “原·生活”四大品牌。社區生活品牌“原·聚場”，倡導“生活美學、親子互動、戲劇藝術”理念，貫穿在東原仁知服務在管項目的社區文化活動中，促進住戶聯系、增進社交往來的同時，建立住戶社區意識，提供更好的生活體驗?！霸す芗摇碧峁﹥炠|定制、細致體貼、個性化、多元化服務。“東御”提供高服務品質、高滿意度、高收繳率助力東原仁知服務在中國高端物業服務領域中的領先地位。

科技賦能，助力服務品質與運營效率雙提升。東原仁知服務通過安全智慧社區平臺構建慧聯、慧行、慧眼（慧管）三個智慧化，實現了安全防范、視頻監控、聯網報警、指揮調度、應急管理等多種信息平臺融合，從業主使用需求和增強服務能力需求雙維度出發，真正實現提質增效。同時，還通過智慧運營平臺加強對一線人員的工作質量把控，加強質量結果與工作計劃的優化關聯，有效支撐服務優化，提升整體的服務水平，實現由靠人管理到數據管理的升級。

圖：東原仁知安全智慧社區體系

東原仁知服務，前身東原物業成立于2003年，以不動產全價值鏈整合服務商為定位，以“大物業·全價值”戰略為引領，服務多元業態，形成“1+6+N”的全國布局。

結語

東原仁知服務是2022年第二家港股上市物業企業。未來，在資本的助力下，東原仁知服務“大物業·全價值”戰略，將助力公司打造多元業態和全產業鏈的服務優勢，實現積極穩健的增長態勢和長期主義的發展目標。

☆中指研究院積極推動企業登陸資本市場

基于多年的行業深耕與深厚的數據積累，中指研究院充分發掘物業服務企業及生態鏈相關服務商的優勢與核心競爭力，并從專業角度，結合數據分析，進行充分論證，彰顯企業投資價值，為企業赴港上市提供了有力支撐。

目前，香港主板成功上市企業達到55家，其中38家企業是由中指研究院提供的行業顧問服務。未來中指研究院將積極助力更多企業登陸港股，為資本市場擴容貢獻力量。

中指研究院提供上市認證的優秀企業一覽

本文首發于微信公眾號：中指物業研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。