年報解讀丨變賣資產式突圍 云南城投欲借輕資產運營轉型

4月25日晚間，云南城投(600239)發布2021年年度報告。

報告顯示，2021年云南城投核心經營指標稍有改善；但營業利潤、凈利潤、歸母凈利潤、扣非后歸母凈利潤等仍處于虧損狀態。此外近年來云南城投轉型定位多次轉變，未來發展之路漫長且多艱。

賣資產以增利潤

資料顯示，云南城投2019年、2020年連續兩年均處于虧損狀態，2021年財務狀況略有改善，但仍未實現扭轉盈虧。

報告顯示，2021年云南城投實現營業收入60.47億元，同比增長37.65%；歸屬股東凈利潤-5.07億元，較2020年的-25.86億元上升80.40%；扣非后歸母凈虧損22.68億元，較2020年虧損幅度收窄；歸屬股東凈資產為7.05億元，由負轉正。

云南城投表示，期內歸屬股東的凈利潤較上期增加20.8億元，主要原因為本期處置下屬企業股權實現投資收益24.18億元，使歸屬于上市公司股東的凈利潤增加。

（數據來源：Wind 單位：億元）

此外，截至報告期末，云南城投有息負債總額260.6億元，同比下降57.33%。同時由于轉讓下屬公司股權，期內現金流大幅增加。其中經營活動產生的現金流量凈額273.77億元，同比增4807.15%；投資活動產生的現金流量凈額34.4億元，同比增1.76%。

云南城投表示，將繼續推進重大資產重組及資產置出工作，優化資產結構，預計2022年末資產負債率降至90%以下。

可以看出，2021年云南城投主要是通過賣資產來增利潤，核心經營指標的改善依靠的并非經常性營業所得。對投資收益的過度依賴，疊加2021年部分項目土地被有償收回，使云南城投手握資產所剩無幾，未來發展不具備可持續性。

年報顯示，2021年昆明市土地礦產儲備中心呈貢分中心有償收回公司下屬全資子公司云南城投天堂島置業所持有的608.34畝土地，補償費31.05億元。

從“買買買”到“賣賣賣”

頻繁地買入賣出資產，對于云南城投而言并不陌生。

資料顯示，自2007年上市以來，云南城投為擴張版圖規模，于2016年開始頻繁收購資產。其中2016-2017年通過重大資產重組受讓“銀泰系”16家公司股權引發外界關注。隨著銀泰項目股權的全部過戶，至2018年底云南城投實現了全國化布局。

但激進的擴張使云南城投的債務壓力陡增、現金流承壓。數據顯示，除2017年外云南城投的現金流始終處于流出狀態。其中，2016年經營性現金流-19.35億元、2018年經營性現金流-22.43億元、2019年經營性現金流-27.37億元。

在此背景下，連續虧損的云南城投通過資產重組及資產置出來改善公司的經營狀況。

據不完全統計，2020年1月云南城投向省城投集團出售17家公司股權，后在4月又將杭州銀云70%的股權置入，預估對價約50.9億元。其中包含除杭州理想外的15家“銀泰系”項目公司。

2021年推動重大資產重組工作，通過公開掛牌轉讓的方式出售蒼南銀泰置業70%股權、北京房開90%股權等11家標的公司股權；除重大資產重組外，通過非公開協議轉讓及公開掛牌的方式完成17家下屬公司的置出工作。

云南城投在年報中表示，2021年公司主要以縮表出清、優化資產結構、增強抗風險能力為首要任務。截止2021年末公司合并范圍內子單位由期初89家縮減至61家。

2022年云南城投的資產處置還在繼續。4月20日，云南城投再次發布《關于公司籌劃重大資產重組暨關聯交易的提示性公告》，擬對外出售昆明城海、紅河地產、西安東智等20家公司若干比例股權。

公告表示，云南城投通過本次資產出售將逐步轉型為以物業管理、商管運營等核心業務為主的輕資產運營城市綜合服務商。

而這一觀點在年報中也有體現。云南城投在年報中透露，依托云南省政府及康旅集團的有力支持，公司可通過整合內外部商管、物業、文旅資產和康養服務等優質資源，向輕資產運營方向轉型。

轉型“商管+物管”

值得注意的是，近年來云南城投一直致力于轉型發展，但轉型定位卻在不斷調整。

據悉，云南城投2018年計劃實現向“開發商+運營商”的轉型；2019年也曾提出成為“綠色康養綜合服務商”的目標，向產業地產商全面轉型；2020年則提出成立“綜合性城市服務”和“旅游服務”兩大平臺，轉型為“具有差異化競爭力的綜合服務運營商”。

此次，云南城投定位“物管+商管”的輕資產運營，以尋求破局和突圍。

年報顯示，經過多年發展，云南城投旗下“融城”系城市地產、“夢享”系文旅康養地產、“銀泰”系商業地產等產品系列已覆蓋云南、四川、陜西、浙江、海南等省份，截止報告期末存續地產項目23個。

而2021年云南城投商業管理收入9.9億元，同比增23.5%業務毛利率82.86%；物業管理業務收入3.83億元，同比增9.85%，業務毛利率17.06%。

報告期內，物業管理方面，旗下云南城投物業服務管理項目20余個，簽約面積約500余萬平方米，公司已著手籌備“城市運營服務”平臺，擬從提升物業服務品質、整合內外部資源著手，擴大管理規模。

商業管理方面，公司下屬云泰商業管理（天津）有限公司簽約項目19個，簽約面積約238萬平方米，現正著力搭建深度運營體系，培育核心競爭力優勢，致力將“云泰商管”打造成國內一線商管品牌。

云南城投表示，2022年擬通過“業務提升+內部整合+外部拓展”的方式鍛造內功、培育核心競爭力、提高收入規模，降低經營風險。

在行業競爭日趨激烈的當下，轉型發展和布局多元賽道是部分房企提高競爭力的方式。但不可否認的是，轉型之路從來不是一帆風順的，云南城投能否抓住機遇轉型成功還需時間來確認。