濱江服務欲打破“母公司輸血”魔咒

一邊是母公司輸血帶來的收入增速，另一邊是利潤增長壓力。

4月27日，濱江服務集團有限公司（03316.HK，簡稱“濱江服務”）發布2021年度報告。報告期內，濱江服務收入約為13.99億元人民幣（下同），同比增長45.7%；毛利約4.50億元，同比增長51.2%；毛利率32.1%，同比增加1.1個百分點；歸母凈利潤約為3.22億元，同比增長46.6%。

濱江服務的品牌口碑在杭州數一數二，但收入規模與盈利水平在物業行業內排名不算靠前，與另一家杭州本土的企業綠城服務也做不到平起平坐。主要原因在于，母公司輸血現象一直貫穿于濱江服務上市以來的業績發展中。

截至2021年12月31日，濱江服務在杭州地區的在管建筑面積為1920萬平方米，占比64.1%。濱江服務新增在管建筑面積中來源于獨立第三方占比達到75.1%。但從總量看，該集團315個合約項目中，來源于獨立第三方的合約建筑面積占比約仍為48.4%。這一比例在行業平均水平之下。在2021年物企半年報中，至少有20多家物企來自第三方在管建筑面積占比超過50%。

2021年，濱江服務業務范圍穩步擴張，在浙江省、上海市、江蘇省、江西省、海南省、廣東省擁有共計133間附屬公司及分支機構，合約項目分布在17個市。

過去一年，濱江服務的毛利上升主要來自于2021年度新增一手房代理協銷業務，這同樣依賴于母公司在杭州的項目布局。此外，憑借品牌溢價能力，在2015至2021年期間，濱江服務上調物業管理費37次。2021年，濱江服務平均物業管理費約為4.30元/每月每平方米，2020年為4.26元/每月每平方米。

作為房地產產業鏈的服務行業，濱江服務很清楚，要提升利潤增速，平滑房地產市場調控帶來的不確定風險，就需要積極拓展非業主增值服務，越早培育這個市場越好。因為相比前兩年的利潤增速，雖然有母公司規模擴張與物業費上漲作為基礎，濱江服務在2021年的利潤增速還是明顯放緩了。2019年，濱江服務歸母凈利潤約為1.15億，同比增長63.4%；2020年歸母凈利潤約為2.20億元，同比增長91.4%；2021年歸母凈利潤約為3.22億元，同比增長46.6%。如此看來，該公司利潤增速已大不如前。

從2021年年報可見，在濱江服務當前的三類業務收入中，物業管理服務收入8.41億元，占總收入60.1%，同比增長51.7%；非業主增值服務收入4.20億元，占總收入30.0%，同比增長34.5%；5S增值服務（此前稱業主增值服務）收入1.39億元，占總收入9.9%，同比增長47.8%。以三大類業務的收入增速來看，5S增值服務顯然是最快的。

于是，2021年，濱江服務將原業主增值服務更名為5S增值服務并重新分類為優家服務、優居服務和優享生活服務。提出以5S增值服務為代表的多元化增值服務，完善服務體系。

濱江服務表示，5S增值服務的每個業務條線都可以成為其他環節的引流入口和服務補充，將會成為該公司新的利潤增長引擎。5S增值服務毛利由2020年的5170萬元上升91.5%至2021年的9900萬元，毛利率由2020年的55.0%上升至2021年的71.3%。

加大5S增值服務與業務多元化之后，濱江服務也將面臨服務半徑擴大帶來的管理問題。不過，打破“母公司輸血”魔咒的欲望還是占了上風。濱江服務目前正積極向獨立第三方業務及非杭州區域物業服務業務領域進行拓展。

截至2021年末，濱江服務獨立物業開發商開發的物業服務收入為2.91億元，同比增長62.0%；杭州市以外物業服務收入為2.23億元，同比增長59.5%。此外，該集團在2021年度新增儲備土地管理服務，實現土地管理收入1340萬元。