中南建設陳昱含：“瘦身”“出清”，有信心確保財務安全

4月26日，江蘇中南建設(000961)集團股份有限公司（000961.SZ，簡稱“中南建設”）舉行2021年度業績交流會。當有投資者拋出“公司如何看待目前的市場和政策走勢，什么時候市場會回暖？”這個問題時，中南建設董事長陳錦石以一句“我為公司34年首次虧損再次道歉”展開回答，言語中盡顯歉疚和真誠。

此前的4月25日晚間，中南建設發布2021年度報告。報告期內，中南建設營業收入為792.11億元人民幣（下同），同比增長0.78%；歸母凈利潤為-33.82億元，與2022年1月29日《2021年度業績預計下降的公告》披露的預計盈利7.08-21.23億元有重大偏差。

年報顯示，由于市場調整的繼續深入，以及行業良性循環恢復需要時間，中南建設大幅增加了對各項應收款項和存貨計提的減值準備38.6億元，由此導致該公司歸母凈利潤產生虧損33.8億元。對此，中南建設董事兼總經理陳昱含表示，過去幾年，由于缺乏審慎的經營導向，導致中南一些項目地價偏高，帶來了大額虧損和減值，直到今天還在為過去幾年的失誤而買單，教訓是十分慘痛的。

對于業績出現偏差的原因，陳昱含坦言，無論是偏于樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經營問題。她表示，感謝審計師事務所的嚴苛把關，讓年報以更謹慎、更保守的態度擠出水份，呈現更真實的業績面貌。

三道紅線指標出現“倒退”

在“三道紅線”相關指標上，報告期內，中南建設凈負債率93.16%，同比下降4.11個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率80.52%，同比增加0.76個百分點；現金短債比0.60。對此，中南建設解釋認為，市場持續下行銷售回款減少，預售監管資金增加，導致非受限資金總量下降。同時部分長債年內轉為短債，引起短債總量增加，從而使得相關指標出現較大幅度下降。

陳昱含解釋稱，三道紅線指標的倒退主要歸因于兩方面，一方面是由于融資巨幅下降，以及經營性回款持續承壓，導致非受限資金總量并未得到根本性好轉。另一方面受政府和社會資本合作（簡稱“PPP”）項目低周轉高負債的業務拖累，以及非核心的地產業務未能出表影響，導致有息負債相對凈資產以及賬面資金并未明顯下降。其中，PPP工程有息負債超了150億元左右，非核心業務有息負債也有近80億，這些大大壓縮了中南建設尤其是地產和建筑兩大主業的發展空間。此外，她補充道，2022年中南建設的經營思路是“安全至上，盡我所能”，把現金流管理放在首要位置，保證核心業務穩定，早日走出困境。

對于2021年度中南建設的現金短債比降至1以下，中南建設副總經理兼財務總監辛琦表示，從現金端口來看，集團可動用現金占比越來越少。另外一個角度來講，以前很多債務可以進行友好協商展期，但去年這部分難度有所增大，所以這也使得中南建設原來可以展期的短債，因為市場形勢受到阻礙。此外，也有對并表范圍界定的原因，中南建設有些平臺公司轉讓了相當部分股權，也導致并表范圍略有變化。

在未來改善三條紅線方面，辛琦表示，這部分指標的改善跟經營動作息息相關，處置部分產業及部分股權的過程都會帶來整體現金流入。希望在國家宏觀形勢逐步改善的情況下，能夠有效地傳導到銷售市場。

2021年房地產行業進入深度調整期，房企面臨包括融資在內的多重壓力。關于2021年融資成本和不同類型的融資結構變動，辛琦表示，實際上該公司因為直接融資還比較多，新增的項目，包括續約的項目，非標的多一點，所以非標占比到10%。比例上銀行貸款的比例沒有大的變化，是53.9%。銀行借款的成本平均成本不到7%。債券的比例大幅度下降，債券融資平均成本7.5%左右。

在回答中南建設100億授權融資計劃時，辛琦表示，對發債計劃，也是寄希望于國家相關部委在政策方面放松，但能不能發的出去，現在還不敢斷言。

陳昱含對此補充道，當前融資面臨的挑戰，從宏觀來看，還是行業非良性循環的持續。融資恢復歸根到底還是市場和信心的恢復，尤其是消費者信心的恢復，需要企業增強資金上的自主支配權，才能主動改善企業狀況。本輪調控對民營房企信用殺傷極大，未來的融資形式不會很快扭轉，而且很難有根本性上的好轉，尤其是在信用債方面，發不出的窘境也會存在。未來，拿信用去融資的時代已經過去了，短期內想取得融資肯定是要拿標的物的資產，而非信用，所以這也會形成凈流出的壓力。

現有資源可支撐未來發展

報告期內，中南建設合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米，同比分別減少11.8%和12.9%。2021年，中南建設新增項目45個，規劃建筑面積合計752.0萬平方米，同比減少50.6%。新增項目平均地價約3837元每平方米，同比下降23.5%。實現新開工面積989.3萬平方米，同比減少27.1%，完成竣工面積1020.4萬平方米，同比減少24.4%。

截至2021年末，中南建設全部開發項目503個，其中在建項目規劃建筑面積合計約2974.4萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約1160.5萬平方米，可竣工資源總面積4134.9萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

陳昱含表示，以目前的銷售態勢，公司資源可以支持更長時間。從目前的宏觀形勢來看，去年下半年公司停止拿地，這個決策是正確的，當時是審慎經營的選擇，現在看來是一個必然而且正確的安排，否則今天面臨的狀況可能會更困難，更顯危機。

針對中南建設大量的土儲分布在三四線，對公司流動性、安全性是否有所影響這個問題，陳昱含指出，城市能級的劃分不是鐵板一塊，地域上的不平衡遠大于城市能級差異。中南建設在的三四線都在長三角，所以長三角占了60%以上，長三角和東部沿海的三四線市場有一個特色，叫核心都市圈，而且在優勢的城市群或者在經濟發展帶上。她認為，長三角經濟的穩定性一定程度上走在全國前列，也會擁有更健康的經濟和市場基礎，匹配得上公司的經營目標和安全性要求。

面對總體宏觀形勢仍不容樂觀的2022年，陳昱含表示，仍然有信心確保財務安全，目前公司賬面資金224億，遠大于一年內到期的公開債務17億。伴隨資產和業務出清，以及針對前融、開發貸等銀行融資，通過債務展期、轉貸續貸，公司短債償付安全能夠保障。當前形勢下，公司必須接受規模調整，夯實能力基礎、確保長期穩健。

對于集團未來的發展期望，陳錦石表示，近段時間，中南已經開始全面行動，重點抓改革，促轉型，具體來看：一是結構調整，對房地產業務適度瘦身；二是建筑業務要穩，總體導向是要把企業做穩做長。