中南建設“瘦身”應對2022年

面對一份高難度的考卷，不同的學生會流露出不同的應對態度。

4月26日，中南建設(000961)在2021年度的業績交流會上，董事兼總經理陳昱含并沒有過于埋怨2021年給房地產行業做的“考卷”太難。相反主動地作起了檢討，稱這是“歷史上最差答卷”，認為完全是管理造成，并感謝“審計師事務所的嚴苛”，讓財務報表反映了公司最真實的水平。

但這一態度，也讓外界看到了管理層敢于面對挫折的坦誠，相信有能力解決眼下的難題，擺脫暫時的困境。

深刻反思：管理和能力存明顯短板

4月25日晚，中南建設（000961.SZ）發布2021年年報。報告期內，公司實現營收792.1億元，同比增長0.8%；房地產業務實現合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米；建筑業務實現營業收入251.4億元，同比增長13.3%。年末有息負債（含期末應付利息）622.8億元，比2020年末減少176.3億元，同比下降22.06%，與年度經營規模比值保持行業最低水平。

同時年報顯示，公司經審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08-21.23億元存在重大偏差。

面對不盡人如意的表現，中南建設董事、總經理陳昱含在業績會上進行了詳盡說明。

陳昱含說，無論是偏于樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等等，都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經營問題。

她認為，為了保證現金流安全，中南建設不得已對利潤做出了犧牲，說明當前的規模與自身能力和安全要求仍有錯配，內外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。在高增長階段由于缺乏審慎經營導向，導致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提，使得公司今天仍在為過去的失誤買單。

盡管已經意識到重規模輕利潤、輕資金的經營取向存在巨大風險，但是在已經過去的2021年根本扭轉，利潤和現金流管理亟待加強，因融資巨幅下降和經營回款持續承壓導致非受限資金總量并未得到根本好轉。低周轉高負債業務拖累、非核心地產業務沒有能夠出表，有息負債相對于凈資產及賬面資金并未明顯下降。

為現金流安全：損失部分毛利

站在局外人的角度，以陳昱含為首的中南建設管理層的自我批評，未免有些過于嚴苛。因為，如果將時間向前移到去年同期，乃至去年六七月份，公司管理層當時的財務風控措施都是領先于同業的。

彼時，中南建設已經意識到了可能的風險，嚴格地根據銷售回款三到四成進行投資，并對投資成本有著嚴格的管控。2021年中南建設新增項目45個，新增規劃建筑面積752萬平方米。報告期內新增項目成本平均地價約3837元/平方米，同比下降23.5%。

上述舉措同時使公司的有息負債占資產比例僅為16.92%，實際有息負債下降了22.06%，有息負債的降幅在全行業內，屬于幅度較高的幾家公司。

只不過，房地產行業形勢的變化太快，尤其是去年下半年，房地產開發環境變得惡劣，部分金融機構甚至開始抽貸、提前擠兌。

經營環境的迅速惡化，帶給公司巨大的經營壓力。2021年第四季度，中南建設為了保障自由現金加大了房地產現房庫存的促銷力度，帶來了顯著當期虧損，導致毛利率下降。

年報顯示，2021年公司經營現金流入1446.7億元，同比增長11.9%，是一年內到期的各項有息負債的6倍。但房地產業務的毛利率，卻從19.14%，下降至10.69%。

出清低效資產：目標指向高質量發展

面對行業環境的壓力，陳昱含則給出了參加2022年房地產行業“考試”的解題思路：穩定融資、瘦身出清、穩定生產、精簡高效、政府幫扶。

中南建設將密切與相關金融機構溝通，推動必要融資展期、轉貸續貸，確保授信穩定，增加經營性貸款等專項授信，增加企業自由現金流，增厚資金安全墊，壓降短債規模，確保剛性兌付義務如期履行。

與此同時，要通過瘦身出清，減少低效資產和業務數量，“做我所能”方針實現業務聚焦，擴大核心業務安全邊界。截止目前，中南建設已完成項目股轉14個；地產和建筑業務區域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當前的8個、8個。

另外，中南還通過關停并轉、去粗取精等方式，裁汰冗員，優化管理，壓降管費；同時由管理團隊帶頭厲行過冬文化。2022年公司管費預算同比降幅達47%。另外，會把審慎經營原則通過大財務體系的重塑深入貫徹下去。

在確保到期兌付的情況下，中南建設迅速開始了復工復產。截至一季度末，公司地產和建筑業務復工率分別達83%和54%。

此外，作為大型民營上市企業，公司穩定不僅關乎在地財政稅收，更關乎無數產業工人的就業和民生穩定問題，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。

對于未來的發展，中南建設董事長陳錦石給出了一個目標。他認為，發展是永恒的，但不能用野蠻粗放的發展。未來中南要繼續堅持高質量發展，在商業模式、發展模式、治理結構、管理方式上做到科學化，全力打造實力中南、品牌中南、品質中南。

正如中南建設在年報中指出的那樣，短期的虧損并不影響現有項目的情況，也不改變團隊的運營模式。只要能夠進一步提高運營效率，已售未結算資源的更多結算，公司將盡快恢復盈利。