從土拍看廣深兩座城市的樓市博弈

房地產持續觸底，過程中的任何關于一點回暖的蛛絲馬跡都將成為對市場的鼓勵。土地公開招拍掛市場則是樓市的“晴雨表”，土拍的情況成為預判行業走向的重要信息。5月5日，備受關注的廣州首輪集中供地以表現平平收官，并未傳遞振奮市場的信號。

從結果看，18宗地17宗成功出讓，一宗流拍，收金341.4億元。其中15宗地底價成交，唯有中海以15%的溢價率觸頂價斬獲白云區空港大道地塊，成為本場土拍最熱的地塊。央國企仍是本輪土拍的主角，廣東地鐵、越秀地產、中海等唱主角。同時，大華集團和廣東蘭園控股兩家民營房企各拿一宗地塊。

從溢價率、熱度以及參與民營房企的數量看，廣州土拍表現四平八穩；而就在五一長假前，深圳首輪土拍全部觸頂溢價15%成交，宣告樓市強勢回歸。在首輪土拍的熱度不均中，同為大灣區兩個經濟強勁的一線龍頭城市，廣州和深圳樓市前景或已分化。

廣州地鐵拿下“半壁江山”

廣州首輪土拍，17宗成交地塊總建筑面積239.43萬平方米，成交金額為341.4億元；拿地主體仍為央企和國企，民營房企僅有大華集團及廣東蘭園控股兩家有所斬獲。

廣州地鐵成此次土拍的最大贏家，以165億元總價拿下了白云區東平地鐵站綜合開發AB2201086地塊、白云區廣海路地塊一（石井水泥廠西地塊）、海珠區石榴崗南側臺涌AH032318地塊、海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊5宗地塊，深化了其在海珠區及白云區的布局。

其中，海珠區赤沙車輛段地塊緊鄰近期備受追捧的越秀地產打造的琶洲南項目。按照以往的開發節奏，廣州地塊拿下地塊之后會找開發商聯合開發，越秀地產為廣州地鐵熟悉的老搭檔。

同時，去年在廣州土拍市場表現兇猛的越秀地產也斬獲了兩宗地。

最熱門的地塊則是白云區空港大道中東側AB2904003地塊，市場消息顯示，有22家房企屬意于該地塊。最終在經過25輪報價，由中海地產以最高溢價15%拿下，成交總價27.2億元+住宅自持比例9%。

自廣州樓市小陽春失約后，市場的情緒一度低迷，僅個別網紅盤頂住了壓力，許多樓盤去化表現平平。在杭州土拍大熱之后，廣州首輪土拍被市場寄予厚望，希望能展現市場回暖的信號，提振樓市信心。從最終的成交情況看，并未出現意外之喜。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，18宗地中11宗來自中心六區，這也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心區供地宗數占比大于外圍區?？梢?，地方政府把壓箱底的好地塊拿出來了。

李宇嘉分析認為此次廣州土拍的底價和溢價率比較合理，地價比較低，取消了競配建，全面給開發商讓利，再加上國家及地方全面紓困行業和市場，預計下半年市場會回升，一批次供地預計在年底入市，將獲得不錯銷售業績的同時，項目的盈利預期也在提升。

深圳樓市搶先回暖

相較于的廣州首輪土拍的平靜表現，五一長假前，深圳首輪土拍則更為火熱。8宗地塊全部觸頂成交，溢價率均為15%，出讓總金額為193億元。萬科、安居集團、華潤置地、深業、天健、坪山城投、深汕投控這些深圳市場熟悉的開發商分別競得8宗地塊。

從深圳土拍的溢價率，市場熱度以及開發商高漲的熱情來看，深圳市場對于房企來說仍具有極強的吸引力，在目前行業資金鏈普遍吃緊的情況下，房企選擇將有限的資源集中到深圳。同時，此次土拍對提振深圳樓市有積極的信號意義，對推動深圳樓市回暖有積極助力。

業內人士指出，同為大灣區的一線城市，廣州此次土拍表現弱于深圳，從根源上來說是因為開發商對兩個城市樓市前景的預期不同。

據中國房價行情網、安居客及中指研究院等數據綜合顯示，廣州2022年4月二手房價格較3月有所上漲，但仍為2021年11月以來的最低位。

據國家統計局數據顯示，4月深圳房價持續上漲，2月為近期房價最低位，4月價格水平已超過1月份，呈現回暖態勢。

從兩個城市的價格表現看，深圳房價觸底及回暖均先于廣州，從過往的樓市表現看，深圳樓市的韌性高于廣州。從根本上來說，這是深圳經濟基礎和產業結構決定的。

數據顯示，深圳2021年GDP高居全省第一，達到30664.85億元，站上3萬億元新臺階；廣州GDP緊隨其后，達到28231.97億元深圳擁有全國最先進的科技、金融和互聯網公司的，產業前景好，同時這些人群的購買力較強，對樓市形成了良好的支撐。

從2022年一季度數據看，深圳經濟總量仍位于第一位，同比增長2%，而廣州則以4%的同比增速縮小了與深圳GDP的差距。

從數據端看，廣州的經濟增長潛力較大。業內人士指出，有了樓市的底層支撐，廣州未來樓市的前景仍值得期待，未來兩大城市的樓市格局仍在持續博弈和改寫中。

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