快評 | 土拍規則、限購限售均放松，蘇州首拍仍未有明顯起色

土拍“低溫”在一定時間內還將延續。

◎? 作者 / 馬千里、邱娟

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5月10日，為期兩天的蘇州首輪土拍結束，最終15宗涉宅地全部成功出讓，其中4宗溢價成交、并且2宗地塊觸及中止限價、進入一次性報價環節，其余11宗均底價成交，整體溢價率為3%，市場熱度較去年第三輪略有回溫。房企競拍方面，民企存在感依然不強，15宗地均被央/國企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

保證金比例再度下調、出讓金繳納周期延長

意在緩解房企資金壓力

從土地供應規模上來看，蘇州2022年首輪集中土拍供應涉及15宗宅地，總出讓面積82.67公頃，供應總建面達164.7萬平方米，總起拍價為227億元，從體量上看不及去年任一輪，整體處于低位。結合2022年全年蘇州市區宅地供地計劃566.7公頃來看，首輪占比僅有15%，即使考慮到全年供地改為四批次，供地節奏也偏緩慢。區域分布來看，園區3宗、相城2宗、新區4宗、姑蘇1宗、吳中3宗、吳江2宗，其中湖東、獅山等熱點區域推出多宗優質地塊，土地質量較去年第三輪略有提升。

規則上來看，本輪土拍規則在去年第三輪已經放松的基礎上再度放松：

一是將競買保證金比例由去年三輪的30%降至20%，對房企的資金要求明顯放松；

二是姑蘇、高新區和吳江等地區出讓地塊出讓金繳納期限延長至6個月，極大地緩解了房企現金流壓力，以提升拿地積極性；

三是填補了去年第三輪未取消園區土地市場指導價的空白，目前全部地塊均未設地塊的市場指導價，因競拍激烈導致出價超過市場指導價而需提前支付二期土地款的規定也隨之取消，勢必也在一定程度上緩解房企資金壓力，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升

但溢價率仍處于3%的低位

對比2021年第三輪集中土拍，蘇州2022年首輪集中土拍熱度略有回溫，但仍處于3%的低位。具體來看，掛牌的15宗宅地均成功出讓，總成交建面164.7萬平方米，總成交金額達234億元，其中4宗地溢價成交，并且2宗地塊觸及中止價、進入一次性報價環節，其余11宗地塊則均為底價成交。

就溢價地塊比重來看，本輪集中土拍溢價地塊比重有27%（4宗），并且其中2宗突破中止限價，這與去年二輪16%(1宗突破中止限價)溢價、三輪8%（沒有一宗觸及中止限價）相比，企業拿地積極性略有提升。

至于流拍率，15宗涉宅地塊均成功出讓，流拍率為0%，表現較去年二、三輪稍好。究其原因，一方面是由于本輪土拍對于房企的資金要求有一定程度的降低，不僅保證金比例再度下調，部分地塊出讓金繳納周期也延長至6個月；另一方面，本輪土拍中本地國企托底的比重較大，因此土地流拍現象較二、三輪有所緩解。

園區、高新區等核心優質地土拍回暖

盈利空間略有收窄

對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，8宗純宅地平均地房比為0.59，較去年三輪上升了4個百分點，平均房地差約1.2萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。

以本場土拍競拍熱度最高的園區湖東旺墩地塊為例，該地是園區內的絕對核心板塊，受到市場的廣泛認可，將來去化無需擔心；不僅如此，板塊內幾乎沒有新盤供應，同類項目在售均價約在4萬元/平方米左右，地房比約為77%，如果考慮到裝修等因素，尚能實現一定的盈利，因此地塊備受追捧，經過49輪報價觸及最高限價，進入一次性報價環節之后成交也在意料之中，招商局地產也成為本場土拍最大的贏家，競得園區稀缺宅地，同時該地也是本場土拍起拍樓板價和成交樓板價最高的地塊。

另一宗溢價成交地塊位于高新區獅山板塊，交通、商業、教育配套均十分完善，生活十分便利，同時該板塊也斷供已久，未來去化速度有保障；不僅如此，該地盈利情況也略好于園區湖東地塊，因此地塊競拍熱度也較高，最終中糧以12.5%的溢價收入囊中。至于其余6個地塊，地房比多在60%以下，房地差多超萬元，盈利空間則相對充沛，尤其是高新區、吳江地塊，地房比多在50%以下，盈利空間相對更佳。

新房銷售日漸萎靡

限售限購全方位松綁以提振市場信心

事實上，當前蘇州樓市面臨的最大問題是疫情反復疊加需求疲軟影響的去化難題。CRIC數據顯示，截止2022年3月底，蘇州商品住宅去化周期已達19.7個月，較去年同期拉長了43%，尤其是新區、相城等非核心區域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經超過25個月。

在蘇州本輪集中土拍開拍前，蘇州樓市出臺了重磅新規：限售方面，將新房限售3年調整至2年，二手房的限售則全部取消；限購方面，非本市戶籍居民三年內連續繳納6個月社保即可購房，大大降低了外地在蘇就業人群的購房門檻，能夠更好地激發外地人的購房需求，不僅如此，在非限購區域內（常熟、張家港）購買的房屋不計入家庭限購總套數內；總的來看，蘇州本次新政放松力度很大，涉及面很廣，提振市場信心的目的不言而喻。

但從土拍結果來看，除了核心區優質地塊土拍熱度處于高位外，其余區域土拍依然以底價或低溢價為例，并且多為本地城投托底，房企并未買賬，市場信息依然不足。

15宗地塊被國/央企包攬

本土城投成為拿地主力

房企拿地方面，央/國企依舊占據主力，15宗成交地塊均被其競得，除中糧、招商、中國鐵建(601186)3家規模房企外，其余大部分競得房企均為本土城投，其中蘇高新表現尤為突出，在高新區以超33億元的總價連下三子。

具體地塊來看，這15宗央/國企競得的地塊，除園區湖東旺墩地塊和高新獅山地塊觸及中止限價成交外，其余地塊均為低溢價或底價成交；從這一點可以看出，蘇州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強烈。

值得注意的是，與去年第三輪土拍一致，本場土拍民企存在感依然不強，1宗土地也未成功競得。

總體來看，與廣州、福州、廈門等大部分重點城市一致，蘇州本輪土地集中出讓門檻大幅放松，保證金比例降至20%，出讓金繳納周期延長至6個月，提振地市的意圖十分明顯。不僅如此，蘇州還在本輪集中土拍開拍前松綁了樓市限售限購政策，以最大程度地提升市場信心。

但就實際結果來看，除了園區和高新區兩宗核心優質地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率依舊處于3%的低位。究其原因，主要在于蘇州商品住宅市場表現萎靡不振，市場信心依舊承壓，尤其是新區、相城等郊區，部分板塊去化周期已經長期超過警戒線。

結合上周的無錫土拍結果一起來看，盡管兩城本輪土拍門檻相繼放松、樓市也明顯松綁，但對現金流壓力巨大的房企來說，并未對當前市場起到根本的扭轉作用。截止目前，18個已經完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價和底價成交為主，土拍“低溫”在一定時間內還將延續。

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