溫暖5月：地產“示范生”融資破冰

碧桂園、龍湖和美的置業，再一次成為了民營房企的代表。

這一次，它們被監管機構選定為示范房企，將陸續于近期發行人民幣債券。為吸引投資人，債券的創設機構還同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。

龍湖、美的置業已經于2022年5月16日晚間分別公告發行債券，龍湖的發行金額為不超過5億元，利率詢價區間為3.00%-4.00%，美的置業則是不超過10億元，詢價區間為4.1%-4.9%。

碧桂園在5月17日的公告中則指出，其全資子公司擬于短期內面向專業投資者公開發行一期面值不超過5億元的國內公司債券，但發行仍只在計劃階段，董事會謹此提醒發行不一定能落實進行或最終順利完成。

三家民營房企得以發行公司債，是具有強烈信號意義的事件。

公司債的門檻向來高企，尤其去年下半年以來，即便融資面有所好轉，能夠發行公司債的也僅有萬科、保利以及中海等公認的具有優質信用的龍頭房企。而啟用信用保護工具這種方式為民營房企進行增信，或許也是一種可行的探索路徑。

房企的“融資底”，或許就要到來了。

融資新途徑

盡管碧桂園、龍湖和美的置業這幾單公司債的發行細節尚未被市場獲知，但龍湖近日發行的一筆供應鏈ABS可以作為這批民營房企公司債發行的樣本。

根據深交所網站發布消息，龍湖于5月16日發行了一筆供應鏈ABS，規模4.02億元，優先級資產支持證券利率3.50%，由中證金融和專項計劃管理人中信證券(600030)聯合創設信用保護憑證，對應信用保護憑證名義本金4000萬元，被保護標的發行規模4億元。

龍湖這單“ABS+信用保護憑證”的融資解決方案是首單中證金融參與聯合創設的ABS信用保護憑證。

深交所官網發布的文章稱，其相較于一對一的信用保護合約，信用保護憑證流通能力更強，定價更為市場化，提升了各方對龍湖ABS的投資意愿，有利于供應鏈上游中小企業加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。

而據21世紀經濟報道記者了解，碧桂園擬將發行的公司債產品也將由中信建投(601066)證券和中證金融共同進行增信，發行規模為不超過5億元，發行期限是1+1+1年期。

這也就意味著，龍湖的ABS以及碧桂園的公司債，都啟用了信用保護工具，這是一種過往在房企融資中鮮少被涉及到的方式。

簡而言之，CDS和CRMW均是信用風險緩釋工具，其中CRMW是一種由標的實體以外的機構創設、為憑證持有人就標的債務提供信用風險保護的，可交易流通的有價憑證。

而事實上，從過往的運用中，通過信用保護工具發行債券的方式能夠如何作用于房企融資市場，也值得關注。

東方金誠在近期的一份研報中稱，“近年信用保護工具在助力民營企業債券融資方面發揮了積極作用，但發展速度相對緩慢。以銀行間市場CRMW為例，商業銀行是CRMW的主要創設機構，而商業銀行自身風險偏好也較低，也要考慮風險資本成本的耗用，因此對CRMW的創設熱情不足，且更加傾向于主體資質較優的標的。

由此，發行人、創設機構以及債券投資者的態度，都尤為關鍵。

匯生國際融資總裁黃立沖在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，一般情況下除非有特殊指定，否則投資機構對這類債券會比較謹慎。因為房企本身的信用緣故，此外投資者也采取比較迂回的態度，不過能夠發行還是給市場做了個示范。

一位不愿具名的券商機構人士也告訴21世紀經濟報道記者，私募CDS以及CRMW工具的運用對發行人來說存在增加成本的可能，但是可以提升這筆債券的信用等級的效果，“等于你是通過增加點成本，來為這筆債券做增信，這個需要平衡?！?/p>

不過市場的反應相對積極。只要口子一打開，投資者就能從中尋覓到機會。

一位債券投資者對21世紀經濟報道記者表示，“這三家房企發公司債，就是一個‘示范’作用。那之后，是不是會推廣運用開來，以后房企融資是不是會都用上這個工具，這個是可以期待的。”

覆冰消融時

無論如何，碧桂園、龍湖和美的置業三家“示范企業”發行公司債，都值得行業給予高度關注，這為未來民營房企提供了可行的思路，也意味著它們的融資面正在進一步向好。

從實際行動來看，過去幾個月，高信用的民營房企融資面的確在漸漸回暖、不斷改善的過程中，而碧桂園、美的置業又是當仁不讓的金融機構偏愛的對象。

2022年3月25日，碧桂園與中國農業銀行(601288)廣東省分行簽署400億元戰略合作協議。其中，分別簽訂了人民幣200億元《并購及保障性租賃住房戰略合作協議》及人民幣200億元《住房按揭戰略合作協議》。

美的置業也在2022年3月21日與建設銀行(601939)簽署三份合作協議，獲得保障性租賃住房項目貸款專項額度20億元、并購專項融資額度100億元和個人住房按揭貸款專項額度100億元。

但這是屬于“示范企業”的優待，其他更多的民營房企，未必有如此之幸運。

“由這三家來發，是因為現在就這幾家信用資質比較好了，其他的未必能發出來?！币晃蝗虣C構的高管對21世紀經濟報道記者表示。

一位投資機構的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時也分析稱，“現在地產板塊情緒和信心都還沒有完全恢復，三家被點到的房企融資壓力可能會小一點，投資人稍微敢買一點；沒點到的市場會比較謹慎，因為現在對于弱資質主體我們還是比較忌憚?！?/p>

從整體的情況分析，房企融資目前仍未全面改善。據貝殼研究院統計，2022年1-4月房企境內外發債2350億元，同比下降41%。降幅較今年一季度收窄2個百分點。

此外，2022年一季度房企境內外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。具體來看，今年1-3月，房企整體融資規模同比分別下降70%、59%和43%。

一位華南民營房企的財務部人士也告訴21世紀經濟報道記者，現在資金面的改善并不是太明顯，“很多因素都會影響到我們的融資，一點風吹草動，金融機構都會有反應。”

不過，隨著利好不斷落地，民營房企的融資面好轉，相信是可期的。

上述券商機構人士續稱，房企的信用市場目前是在重建的過程中，三家民營房企發行公司債之后應該還會有一些措施出來，相信未來應該會成為一個趨勢。而且，要看到債務市場的穩定也是房地產行業健康穩定發展的一個重要方面。

不過，房企的信用改善除了融資面的助力以外，銷售面也是備受關注的方面。如果銷售面能夠有明顯的好轉，房企資金鏈自然會有所助益，這是各方的共識。而隨著各地優化政策的落地，房企銷售面回暖，也是可期待的事件。

5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

中信證券在近期的一份研報中指出，下調首套房貸款定價下限要求，體現了政策對剛需和改善性需求的積極支持。配合其他政策一道，可能對商品房需求未來的恢復起到積極推動作用。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）