標桿城市杭州降低購房門檻 精準指向天量二手房

[ 根據貝殼研究院數據，截至5月中旬，杭州二手房掛牌量達到了8萬套。 ]

[ 針對二手房交易，通知規定，在杭州限購范圍內購買二手住房的，落戶未滿5年的戶籍家庭，取消原“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定；對非杭州戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿48個月”的規定調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿12個月”。 ]

新樓盤經?！叭f人搖”的杭州竟然也出臺新政“救市”了！

5月17日，一紙通知讓杭州樓市騷動，這次杭州救市政策直指已經冰封多時的二手房市場。新政鼓勵外地人購買杭州二手房，非杭州戶籍家庭原本需要在杭州繳滿4年社保和個稅才可購房，如今只需要滿一年即可。此外，在2021年5月31日之后生育第三個孩子的家庭，將獲得額外“房票”，參加新房搖號時，還能按照“無房家庭”優先搖。

新政背后，杭州樓市已經“瘸腿”多時，新房火熱，二手房卻有價無市。今年“金三銀四”，二手房成交量同比大跌六成，二手房市場低迷甚至開始對新房市場成交產生負面影響。

鼓勵外地戶籍接盤杭州二手房

5月17日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“通知”），拉開了杭州房地產“救市”大幕。

此輪調控放松，主要圍繞優化二手住房交易政策、完善稅收調節、滿足三孩家庭購房需求三個方面。

針對二手房交易，“通知”規定，在杭州限購范圍內購買二手住房的，落戶未滿5年的戶籍家庭，取消原“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定；對非杭州戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿48個月”的規定調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿12個月”。

在杭州限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年，個人轉讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。

這一條新規被簡稱為“5改2”。一位杭州房地產業內人士告訴記者，目前杭州約有四分之一的二手房滿兩年但未滿五年，以總價500萬元的二手房為例，如果免征增值稅，可以省下26.5萬元。

此外，三孩家庭將獲得額外“房票”。通知規定，符合條件的三孩家庭在杭州限購范圍內限購的住房套數增加1套，而且在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

什么才是“符合規定”的三孩家庭？通知明確，這是指同一對夫妻（至少一方杭州戶籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭，即申請人雙方應具有合法的夫妻關系，已共同生育或依法收養三個子女（指現有子女），其中第三個子女的出生或收養日期應在2021年5月31日（含）以后。

“三孩家庭在購房方面受到積極保護，這將是一大趨勢，或會在全國各地鋪開?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進對第一財經表示。

在杭州之前，很多城市已出臺生育二孩、三孩與增加“房票”掛鉤的政策。比如：4月底無錫規定生育二孩及以上的無錫市戶籍居民家庭可在限購區域多買一套商品住房；5月9日揚州發布了力度更大的新政——生育二孩及以上的家庭在市區買房徹底取消限購；5月13日南京發文給予二孩及以上戶籍居民家庭多一張房票；5月14日東莞也給生育二孩或三孩的家庭多買一套商品住房的資格。

相比近期其他城市的政策，其實杭州更為嚴格，只有生育三孩家庭才能多一張房票，而大部分城市則給予了二孩家庭購房資格以及多貸款的機會。

能否盤活二手房對杭州至關重要

杭州此輪樓市調控放松，直接指向了其二手房市場的“頑疾”。

作為誕生全國最多“萬人搖”樓盤的城市，杭州的新建商品房市場熱度一直沒有熄滅，尤其是主城新房市場，即便供需關系有所改善，不再是一房難求，但也絲毫不愁去化。

但杭州的二手房市場從去年下半年開始逐漸成了“老大難”，天量價格處于高位的二手房到底由誰來接盤，成了杭州樓市最大的問題。

杭州究竟有多少在掛牌的二手房？一個被引用很多的數據是——截至2022年2月底，杭州市區二手房掛牌房源突破17萬套大關。但也有業內人士指出，這一數據包含各平臺重復房源，并不能反映真實情況。

根據貝殼研究院數據，截至5月中旬，杭州二手房掛牌量達到了8萬套。同策研究院研究總監宋紅衛則對記者表示，截至目前掛牌量為13萬套。

如此大的掛牌數據背后，杭州的二手房交易非常慘淡。今年2月份，在春節和疫情的雙重影響下，杭州市區二手房僅成交了1934套，跌破2000套，是2017年以來的月成交第二低位。

接下來的二手房傳統旺季“金三銀四”也徹底落空。根據杭州我愛我家(000560)市場研究院統計數據，3月份杭州二手房成交4500套左右，4月份則成交了3950套，4月帶看量還比3月份降了22%。

縱向對比杭州歷史數據，去年4月，杭州二手房成交量已經在下滑，但還網簽了9939套，今年4月成交量同比跌了60.3%。

貝殼研究院杭州分院院長上官劍也認為，杭州二手房市場今年前四個月成交量同比降了約六成。

長期“有價無市”，杭州的房東們也撐不下去了，今年春節后各片區二手房紛紛開始降價，就連租金都有所下滑。

宋紅衛表示，杭州二手房市場的持續低迷，已經影響新房市場的行情了?！靶路渴袌龀山贿B續三個月走低，因為受二手房影響較大，杭州也是新房和二手房市場聯動較強的城市，二手房市場自去年以來整體較為低迷，4月份二手住宅成交不足4000套，而掛牌量超過13萬套，去化壓力較大?！?/p>

宋紅衛認為，杭州此次新政的目標主要在于盤活二手房市場，進而帶動新房市場活躍度，對于穩定杭州樓市以及帶動杭州經濟有積極作用。對于購房者來說，增值稅費的減免，能夠降低購房者的交易成本，增加購房者的入市積極性。

嚴躍進則對記者表示，在房地產市場中，海南、成都和杭州是三個極具代表性的城市，它們都在近幾日出臺了樓市調控放松新政，具有非常強的信號意義。杭州此次出臺新政有助于盤活杭州市中心二手房、促進房源流通，有利于后續房地產市場的平穩健康發展。