年報解讀丨格力地產：主業難守 副業難富

4月30日，格力地產(600185)發布了2021年年度報告。數據顯示，2021年格力地產實現營業總收入71.33億元，同比增長11.7%；實現歸母凈利潤3.21億元，同比下降42.6%；經營活動產生的現金流為34.6億元，同比增加16.4億元。

屢次想“拋棄”房地產的格力地產，如今依然要靠地產撐起大局。

增收不增利 土儲難為繼

格力地產指出主營業務收入主要來自房地產業。根據年報，房地產營業收入為63.81億元，占總營收90%，營業收入比上年增長20.41%，毛利率為31.1%，同比上年減少6.67個百分點；受托開發項目收入為5544.28萬元，約占總營收0.78%，營業收入比上年減少49.02，毛利率為-463.53%，同比上年減少 417.05 個百分點；其他項目收入為6.57億元，營收占比為9.27%，營業收入比上年增長1.07%，毛利率為15.14%，同比上年減少0.07個 百分點。

從營業收入上看，2021年，格力地產創出了有史以來的新高。2018年-2020年，格力地產營業收入分別為30.78億元、41.93億元和63.89億元。但營業成本也隨之增高，2018年-2021年，格力地產營業成本分別為20.23億元、29.32億元、44.71億元和52.85億元。由此而來的是歸屬母公司股東凈利潤的下降，2018年-2021年，格力地產歸母凈利潤分別為5.126億元、5.263億元、5.587億元和3.206億元。

年報顯示，格力地產銷售項目主要分布在珠海、上海和重慶三地，共計實現銷售金額41.5億元，銷售面積15.02萬平方米，實現結轉收入金額63.8億元，結轉面積9.03萬平方米。其中，珠海實現結轉收入38.46億元，約占總收入的60%，上海實現結轉收入23.83億元，約占總收入37%，重慶實現結轉收入1.52億元。

此外，主要依托地產業務的格力地產土儲卻在下降。2020年格力地產在珠海、重慶、三亞持有待開發土地面積總計為47.12萬平方米，總規劃計容建筑面積達101.67萬平方米。2021年，格力地產僅在重慶、珠海擁有土儲，總規劃計容建筑面積達78.64萬平方米，同比下降22.65%。

“不務正業” 顧此失彼

年報顯示，格力地產在穩步發展房地產業的同時，不斷優化產業結構，擬轉型為擁有以免稅業務 為特色的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的上市公司。

可以看出，格力地產的多元化跨步很大。

格力地產的跨界之路可追溯至2015年，彼時，格力地產宣布布局“互聯網+實體產業+創新金融”的“大金融”戰略，計劃投資12.5億元，成立珠海海控金融、珠海海控小貸、上海海控保理三家公司。

實際上，海控金融是家P2P平臺，融資企業多為房地產相關企業，因涉嫌自融和自擔保，落得狼狽收場的結局。

此后的格力地產頻繁上演計劃不如變化快的獨幕劇。

2020年開始，格力地產又開始籌謀與地產相去甚遠的大消費產業和大健康產業。然而在之后的兩年財報中，均未發現與之具體相關的營收數據。

2020年2月，格力地產公告稱設立醫療科技公司。同年5月10日，格力地產公告通過協議方式以價格為17.26億元收購科華生物(002022)18.63%的股權，繼續加碼生物醫藥大健康產業。

2021年5 月 13 日，格力地產公告稱同意保聯資產通過協議轉讓方式將其持有的科華生物 95863038 股股份轉讓給圣湘生物，轉讓價格為人民幣 19.5 億元。如果轉讓成功，即使沒有實質性進展，但一買一賣間，格力地產可穩賺2億元。然而科華生物涉及到一樁賠付金額高達105.4億元的仲裁案件，圣湘生物放棄收購科華生物，交易終止。

無獨有偶，大消費產業的進展也半路擱淺。2020年5月，格力地產計劃與珠海市免稅集團有限公司的資產重組計劃，但由于公司董事長魯君被立案調查，重組計劃只能按下暫停鍵。

據悉，格力地產的多元化與董事長魯君四密不可分，在魯君四的帶領下，格力地產一路左突右進，除了上述提到的金融業，服務業等，還曾涉足口岸經濟、海洋經濟。

但發展多年來，這些產業對格力地產的收入貢獻都十分有限，主營收入基本來自地產。

負債高企 自籌再啟

在地產行業蓬勃發展的幾年間，格力地產忙著搞副業、搶風口，抓小放大，導致業績不佳，負債攀升。

2016年-2018年，經營活動產生的現金流連續為負。2020年底，格力地產剔除預收款后的資產負債率為75.74%，凈負債率約為202%。

根據2021年年報，格力地產短期借款13.19億元，同比增加189.95%。

值得關注的是，格力地產再次啟動自籌計劃。2月16日，格力地產公布第六期員工持股計劃草案，計劃參與本次員工持股計劃的員工總人數不超過300人，其中董事（不含獨立董事）、監事、高級管理人員共計7人，其他人員不超過293人，擬募集總金額不超過1.8億元。

此后的三月，格力地產兩度出公告轉讓公司股權。其一為子公司珠海?？剡h洋漁業投資有限公司51%股權，掛牌底價不低于2736.09萬元。另一個是全資孫公司格力置盛擬將持有的廣東華興銀行股份有限公司2.5%股權，以3.6318億元轉讓給珠海市免稅企業集團有限公司。

不難看出，格力地產急需資金穩定負債。沉迷副業的格力地產否實現突圍，拭目以待。