劉水：發布2022中國房地產上市公司研究報告

2022年5月20日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十屆產城融合投融資大會”在北京隆重召開。

大家好！我代表研究組向大會發布2022中國房地產上市公司研究報告。

一、中國房地產上市公司的經營表現

經營規模方面：2021年滬深及大陸在港上市房企總資產均值分別同比增長6.8%、10.5%，分別回落了6.7個百分點，11.8個百分點，總資產規模變化主要由于受到投資力度的減弱，存貨規模的快速下滑，以及銷售融資受限等這些因素的影響，不同企業表現出現顯著的分化，民企上半年高速發展，下半年步伐明顯放慢。

盈利能力方面：由于高地價以及限房價等雙重因素的擠壓，企業的盈利能力明顯減弱。滬深以及大陸在港上市房地產公司營收均值分別同比增長了15.5%、17.7%，營收增速略有增加。滬深及大陸在港上市的房企凈利潤均值同比分別下降了41.6%，18%，增速較上年減少38.2個百分點和19.2個百分點，增速下降幅度很大。2021年在新冠疫情和房地產行業進入深入調整期的大背景下，房地產上市公司普遍嚴格管控三項費用率，滬深以及大陸在港上市的房企三項費用率均值分別為12.3%和12.4%，分別同比下降了0.5個百分點和0.7個百分點。從周轉速度來看，上市房企的存貨周轉率總資產周轉率均有所提升。

財務穩健性方面：行業均值全部達標，具體來看，受融資監管趨嚴和“三道紅線”影響，房地產上市公司的負債規模再度縮減，負債率下降。滬深及大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值分別為71.0%、76.7%，較上年均下降0.2個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率分別為64.4%、69.5%，較上年下降0.2、2.0個百分點；凈負債率均值分別為76.5%、64.7%，同比下降4.6、0.3個百分點。在市場下行疊加融資偏緊的情況下，現金流呈現出凈流出，由于去年全國商品房銷售額仍然保持了正增長，上市房企的經營活動凈現金流仍然是正增長，滬深及大陸在港上市房企經營活動產生的現金流量凈額均值分別為40.1億元、21.2億元，較上年分別增加了2.3億元、8.8億元。

股東回報方面：上市房企受市場下行的影響，每股收益水平持續回落。具體來看，滬深上市房企每股收益水平均值為0.31元，較上年下降了45.2%，大陸在港上市房企均值則為0.68元，同比下降26.9%，受業績下滑的影響，上市房企經濟增加值持續下行，2021年滬深以及大陸在港上市的公司EVA均值分別同比下降了44.1%和40.2%，下降幅度均超過了40%。

市值管理方面：由于市場進入下行周期，行業整體市值持續下降。在政策調控疊加市場下行，上市房企市值持續走低。滬深上市公司市值均值同比下降了10.8%，大陸在港上市房地產公司市值均值同比下降32.9%。A股上市房企中將近七成、港股上市房企中接近九成的企業市值表現為下跌。

二、中國房地產上市公司投資價值展望

特點一：房地產板塊振蕩下行，估值仍有提升空間。具體來看，上市房企去年平均市盈率都有明顯的下降，進入到2022年受房地產政策邊際調整放松的影響，未來房地產銷售有望回暖，上市房企的市值有望進一步提升。具有永續經營能力，擁有融資優勢企業，并且在多賽道具有較強競爭力的企業更受資本市場青睞，這類企業具有較強的投資價值。

特點二：產城融合，有較強產業發展能力。這些企業聚焦區域優勢資源，聚焦戰略性新興產業，高效配置產業用地，著力打造專業化、特色化的項目，深耕產業鏈數字化渠道賦能招商，具有較強的投資價值。

特點三：產城融合，有較強的經營能力。這些企業經營規模持續提升，盈利能力持續增強，融資能力強，財務狀況比較穩健，負債率比較低，這類企業也具有較強的投資價值。

2021年，在疫情反復、房地產密集調控情況下，房地產市場出現了上半年高熱下半年轉冷的態勢，房地產上市公司的業績出現了近年的最低點，行業出清和優勝劣汰在市場下行周期更加顯著，優秀房地產上市公司憑借卓越的投資開發能力和良好的財務基本面，表現出更強的穩健性。進入到2022年，疫情多點散發，宏觀經濟面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉弱三重壓力，房地產政策正在邊際調整改善，目前房地產市場仍在底部振蕩，上市房企要增強風險意識，趨利避害，以高度的市場敏感性和前瞻性把握城市輪動機遇，推動產品和服務的優化，實現業績的穩步增長，彰顯出高投資潛力。

以上就是成果匯報。謝謝大家！

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