順應趨勢，優化模式，房地產和物業服務上市公司行穩致遠

2022年5月20日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十屆產城融合投融資大會”在北京隆重召開。

“中國房地產TOP10研究組”自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了二十年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要依據。研究組連續二十年中國房地產上市公司10強研究，連續十九年中國房地產百強企業研究，連續十八年中國房地產品牌價值研究，成果豐富。2022年，中國房地產上市公司研究對象共175家，較2003年的78家，增加了97家；二十年來，房地產上市公司營收均值增長52.2倍，凈利潤均值增長72.1倍。2021年物業服務板塊新股發行14家，主板上市總數59家，上市公司市值分化，上市公司在管面積均值1.1億平，同比增長44%。

當前，房地產市場經歷較長時間的深度調整，疫情比較嚴重，政策效應尚未充分顯現，國內外經濟大環境的影響仍在持續，置業信心尚未修復，仍面臨持續承壓，成交繼續縮量，市場表現分化。房地產市場邁入新發展階段，由高速增長的粗放型發展向結構優化的高質量發展轉變。新形勢下要積極探索新的發展模式：一是要找準市場定位，合理確定發展戰略，聚焦主業主責，保持財務健康，多一點長期主義，少一點急功近利；二是轉變思維、提質增效，要轉變發展思維，注重提質增效，加強數字賦能，重視綠色低碳，產品做專做精做優，服務做深做細做到位，堅持品質至上，爭創名優品牌；三是合規經營、規避風險，要注重合規經營，加強自律自重，重合同講信用守規矩，努力規避風險陷阱，保障企業經營安全。

研究組連續二十年開展中國房地產上市公司TOP10研究，不斷總結與完善研究方法和評價指標體系，全面客觀地評價企業的綜合實力。中央近期要求，疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。房地產業作為國民經濟的重要部門責任重大。當前，我國許多房地產企業面臨著銷售不旺、融資不暢、債務壓身等經營與財務風險。盡管近期房地產市場利好政策密集出臺、房地產融資政策環境有所改善，但要充分顯現政策效果、有效緩解企業經營性現金流壓力，尚需時日。這里的關鍵是恢復房地產市場上的購房人和資本市場上的投資者對房地產市場和房地產企業的信心。因此，短期內房企應善用政策，采取抓回款、多融資、減成本、穩隊伍等策略保持運營穩健，同時還要從中長期視角，努力實現專業聚焦，聚焦核心業務、核心城市，提高企業盈利能力和財務韌性。

北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了二十年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。2022年，研究組持續堅持“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘出一批行業中成長質量佳、投資價值大的優秀房地產開發及服務上市公司，探索不同市場環境下上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。二十年來，房地產上市公司順應政策及行業趨勢，優化產品與服務，不斷探索新的發展模式，促進資本市場繁榮；同時，物業服務企業及優秀產業運營商借助資本紅利大步向前，為中國新型城鎮化建設與滿足人民群眾美好生活保駕護航。

2021年，在新冠疫情和房地產密集調控下，房地產市場進入調整周期。在經營規模方面，房地產上市公司穩健優先，總資產增速大幅放緩，滬深及大陸在港上市房企總資產均值同比增長6.8%、10.5%，分別回落6.7個百分點、11.8個百分點，不同所有制企業表現分化。在盈利能力方面，房地產上市公司增收不增利態勢顯著，凈利潤全面負增長，凈利率降至個位數。在財務穩健性方面，三道紅線管控下，行業均值全部達標，市場下行疊加融資偏緊，現金流呈凈流出。在股東回報方面，受市場下行影響，每股收益水平持續回落。在市值表現方面，政策調控疊加市場下行，上市房企市值持續走低。2022年以來，房地產市場調控邊際寬松趨勢顯著，房地產上市公司競爭聚焦企業永續經營能力，擁有融資優勢的企業、在多賽道具有較強競爭力的企業更受青睞。

2021年至今，物業管理行業在資本市場的表現先揚后抑，優秀上市公司在不利的市場環境下仍表現突出，依靠高質量增長、穩健的關聯企業和廣闊的市場前景彰顯價值，劈波斬浪。

將現在的港股物業服務板塊與歷史時期比較可以發現，當前板塊市盈率與2018年11月水平相當?；仡?018年末，物業服務上市公司只有13家，營業收入均值22.1億元，凈利潤均值2.8億元，凈利潤率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于當前水平。

因此，受內在調整需求、市場環境與關聯房地產企業影響，港股物業服務板塊表現已脫離公司基本面，存在超跌現象。資本市場當前的過度反應孕育著未來價值向上回歸的動因，隨著外部環境好轉，港股物業服務板塊也將進入估值修復。

一、立足新起點，以產城融合增加經濟抗沖擊的韌性。抓住當前各級地方政府迫切需要投資拉動以對沖經濟下行風險的重要機會，找準產城融合的作用點和突破口，以新興產業的加快建設和傳統產業的改造升級來優化城鎮化建設的布局，從而全面增加城市抵御經濟風險的韌性，是廣大企業應當積極投入的一片藍海。

二、把握新方向，以產城融合培育高質量發展的優勢。其一，加快5G、一體化數據中心等新型基礎設施建設。其二，加快推進以縣城城鎮化補短板強弱項為重點的新型城鎮化建設。其三，加快交通、水利等領域重大工程以及物流基礎設施建設。

三、落實新舉措，以產城融合加快城鎮化建設的步伐。其一，全面加強基礎設施建設。其二，全面推進縣城為重點的城鎮化建設。其三，全面營造支持擴大固定資產投資的金融環境。

產城融合通過資源的有效配置實現城市和產業之間相互促進和發展，調整波峰、防止衰退、促進繁榮。目前我們正處于第五次長波周期的關鍵階段，中國已成為引領新的世界城市和經濟格局的重要動力，未來十年是中國產城發展關鍵階段，產城融合大有可為。

世界經濟正向數字經濟加速轉變，新經濟的核心本質是生產關系重塑。在新的經濟發展范式下，星河產業集團圍繞新要素的新組合，搭建產城融合發展平臺，形成“產城融投”四位一體發展模式;挖掘儲備5000+家產業資源，構建戰略級產業資源庫;打造四縱兩橫產業體系，以專精特新和雙碳經濟為兩大主線，聚焦數字經濟、生命健康、高端裝備和文化創意四大產業;深度融合四大服務，以產業服務為核心，物業服務為基礎，商務及配套服務為支點，締造全方位多層次的高端服務。

Max科技園專精高端科技園區18年，全國布局16園。獨有的四大基石：擇址、產品、招商、運營彼此依托、相互成就。

MAX科技園擇址城市近郊，嚴苛的拿地標準占據未來不可復制的土地資源，低密、交通便利、配套成熟缺一不可，只選最具價值的土地。

持續創新，獨創人文科技派，新古典學院派，城市未來派，現代中式派，蘇博派，空中獨棟六大產品線不斷迭代升級。MAX科技園榮獲中國唯一英國世界建筑新聞獎包豪斯金獎、另有美國工業建筑大師獎和德國創新建筑設計優勝獎等多項國際大獎。

MAX科技園獨創8大專業運營平臺，以園區服務為基礎、以產業服務為驅動、以商業服務為保障，助力園區始終保持高品質、高能級狀態。

定位高端前沿的科技園區，將國內最具潛力的土地以Max獨有的方式分配給最具活力的企業是Max科技園始終的追求。

RECOMMEND

歷年上市公司研究成果

2022|2021|2020 |2019 |2018

2017|2016 |2015 | 2014

本文首發于微信公眾號：中指研究院。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。