劉洪玉：中國房地產上市公司研究方法體系與企業經營風險分析及應對策略

2022年5月20日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十屆產城融合投融資大會”在北京隆重召開。

尊敬的各位來賓、各位朋友，大家好！

接下來由我來跟大家分享以下內容，包括中國房地產上市公司研究方法體系與中國房地產企業經營風險分析及應對策略。

一、中國房地產上市公司研究方法體系

中國房地產上市公司TOP10研究始于2003年，今年已經是第20次作這個研究。在2021年中國優秀房地產上市公司積極應對各種風險和挑戰，努力擺脫舊發展模式的影響，在非常困難的發展環境下，積極探索新的發展模式，獲得了資本市場的積極評價，今年我們研究組在總結歷年經驗的基礎上，也對研究方法作了進一步的完善，遵循客觀公正、準確全面的原則，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，探索不同的市場環境下房地產上市公司的增長模式，為投資者提供客觀全面的參考依據。

研究對象是依法設立且公司的股份是在2021年12月31日前在國內外主要的交易所上市的房地產企業。在評價方法方面，企業綜合實力、經營規模、財富創造能力、投資價值評價的方法和指標體系沒有變化，對財務穩健性評價做了些微調，新增了應付賬款及票據占總負債比重、少數股東權益占比與損益占比差值這么兩個指標，相應地替換掉了流動比率和速動比率指標。

二、中國房地產企業經營風險與應對策略

1.銷售不旺。從2021年銷售的數據可以看出來，銷售增速顯著放緩，2022年以來，受多方因素影響，市場放緩趨勢加劇，對房地產企業的經營性現金流的流入產生較大的影響，也開始產生了一系列的負面連鎖反應，包括企業收入減少、流動性風險增加、投資能力下降等。

2.融資不暢。從整體的融資環境角度來看，房地產融資環境偏緊。為了防范房地產金融風險，需要降低房地產融資在總融資中占據的比重，導致房企融資規模呈大幅下降趨勢。最終導致的結果就是房地產開發到位資金的增速持續下行，到位資金增速放緩尤其是受國內貸款增速放緩和預售收入相關因素放緩的影響。中央支持房地產企業合理融資需求、支持住房消費政策，但是資本市場要想恢復對房地產行業的信心還需要時間，所以房地產融資環境還需要一段時間才能有所改善。

3.債務壓身。表現一是債務的存量高企。截止今年4月末，房地產行業的存量債券中一年內到期的債券余額接近萬億，債券償付的壓力是非常大的。表現二是新發債規模迅速萎縮，尤其是海外債發行規模萎縮的幅度更大。此外，行業目前面臨的風險偏高，投資人普遍持審慎的態度。新發債的規模無法覆蓋到期余額，進一步加劇了債務違約發生的頻率，讓流動性不足成為當前房地產企業面臨的主要財務風險。表現三是應付賬款及票據占比較高，房地產公司的債務可能會累及產業鏈、供應鏈上下游企業。

應對策略大家也在積極探索，總的來說有短期和中長期兩類策略。

短期策略方面：第一，企業抓緊政策窗口期、促銷售、抓回款、?，F金，利用中央支持剛性和改善性住房需求，地方政府在調整房地產的宏觀調控政策的窗口期，加緊推銷銷售自己的產品，努力多回款。另外，今年2月份全國也開始規范商品房預售資金的監管，總體是有利于房地產資金回款。第二，抓緊融資窗口。證監會提出“積極支持房地產企業債券融資”；另外也支持優秀企業進行并購融資，這也是非常寶貴的融資窗口；還有從信用債融資方面，綠色債券也是一個新的不斷發展壯大的品種。通過抓緊這些機會，就可以改善企業的資金結構，降低融資的成本。第三，民營企業積極地和地方國企、城投平臺公司合作，來修復、增強自身的信用。第四，保持團隊的穩定，積極地行動，維護企業的穩健經營，企業的正常經營對于行業、市場的信心和信任是非常重要的。

長期策略方面，主要是設法聚焦核心業務，核心業務不應該脫離房地產，一個是沿著房地產的生命周期鏈條，另外一個就是沿著不同用途類型的房地產頻譜來聚焦，每個企業選擇自己的核心業務。另外就是深耕市場，要把握好自己的核心城市，聚焦核心城市對于企業應對風險，或者管控風險是非常重要的。再有就是要積極地降杠桿，適度縮表瘦身，因為降低杠桿后企業才會強壯，才能提高財務韌性，也才能經得起市場的風浪。最后，從中長期來看，還是要努力要提高專業化水平，房地產企業的最終發展，要靠自己的專業能力取勝。

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