520億負債之下，90%土儲集中一二線，花樣年仍頻頻暴雷

來源：一號地產（ID：dichanyihao)? ?

作者：朱虛侯

一號說：? ??? ? ? ?

花式怒懟第一人

一定程度上，花樣年控股（01777.HK）可以看做是市場先行者，先是美元債市場公開違約，引發群起效仿；后是兩度遭遇清盤呈請，再引投資者擔憂。

進入6月，花樣年發布消息稱，目前公司已進入債務重組方案的實質性溝通階段。不知道花樣年所稱的“實質性溝通”包不包括發官微怒懟？

01.

怒懟清盤呈請 ??反問債權人“心里有鬼”

若論美元債暴雷第一家，無出花樣年其右者。

2021年中報顯示，截至當年6月，花樣年現金及現金等價物余額尚有271.78億元，可以覆蓋一年內到期的短債。

而該中報披露時還是在2021年8月底。誰料到，花樣年的公開財報也就停留在這個時候了，2021年的年報一直延期至今。

當時，曾有報道稱花樣年未全額償還已到期的離案優先票據。為此，花樣年還怒懟質疑，公開表示：

“公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題?！?/p>

話音未落下，雷聲忽已至。

2021年10月4日晚間，花樣年公告自曝違約，上市公司公告稱，花樣年針對10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還，構成債務違約。

隨后，花樣年實控人曾寶寶在社交平臺發布了電影《至暗時刻》海報，似乎暗喻花樣年控股迎來“至暗時刻”。

明明兩個月前發布的半年報還有272億現金，怎么就還不起區區2億多美元債了？當時，一號地產曾于10月6日發布文章《花樣年控股：半年報還有272億現金，怎么還不起14億的債？》，在拆解財報數據之后，一號君認為花樣年遠未到所謂的“至暗時刻”。

后來的事件推演確實如一號君所料，美元債逾期，評級機構下調評級，股債雙殺，均沒有觸底。

反而是一個月后，也就是2021年11月24日，花樣年主要附屬公司花樣年投資作為1.49億美元未償還貸款融資的擔保人，被申請清盤呈請。

今年5月30日，花樣年再發公告，稱因公司未償還貸款融資約1.49億美元，接獲清盤呈請。?

由于清盤呈請屬于“魚死網破”式的催債申請，跟破產重組無異。此舉自然遭到花樣年極力反對，而且兩次清盤呈請來自于同一債權人，涉及的也是同一筆貸款，這更加讓花樣年慍怒。

在上述公告發布同日，花樣年官微還放出一張題為《誰心里有鬼》的油畫，配文“咋滴！”雙方的劍拔弩張程度可見一斑。

1.49億美元，合計不到10億元人民幣，花樣年何以就無力償還到要被呈請清盤呢？

當然，這其中或許有意氣之爭在里面，但從財務數據來看，花樣年面對的債務危局并不輕松，甚至還相當嚴峻。

公開信息層面，花樣年最近一次披露債務情況還要追溯到去年12月。當時，花樣年官微曾刊發一篇文章，題為《潘軍談花樣年：置死地而后生》。

潘軍在官微里談“置之死地而后生”的時候，仍然雙拳緊握，似有無窮力量引而未發。

其信心或許來源于花樣年在“三道紅線”上的表現似乎還沒到絕地。

2021年中報顯示，花樣年控股凈負債率為74.8%，剔除預收款后的資產負債率為72.7%，現金短債比為1.59，特別是其在手現金及等價物，在2021年6月份時尚有271.78億元，相較其一年內到期的短期負債僅為195.45億元，理論上來說現金短債比的安全系數很高。

但花樣年“三道紅線”的成色卻并不那么足，同樣是2021年中報顯示，銀行存款和現金等價物有271.8億元，其中232.29億元為各類受限資產。?

02.

22億美元債大限將至 ??55億公司債年內到期

即便面對區區14億的債，也有捂不住蓋子的時候。

而當時花樣年對于資金的饑渴，從其發行美元債就可以看得出來。

2021年6月，花樣年發行的最后一筆美元債，票面利率已經高達14.5%。

也還是在“置死地而后生”這篇官宣文章，花樣年披露截至2021年12月2日，公司海外債規模超過40億美元，約合260億元人民幣；此外，還有境內信用債規模60多億元，境內銀行類金融機構貸款200多億元；三者合計債務規模達520億元。

以271億在手現金（其中還有232億屬于受限資產），如何覆蓋520億債務規模？不要說寄希望于銷售資金回籠。

2022年即將半年過去了，花樣年已經有4個月沒有披露月度銷售額數據了。最新一次披露止于今年1月份，當月銷售額僅5億元，環比下降72%。

花樣年的信心來源還有一種可能，就是境內債展期。

在當月底，公司債18花樣余額9.49億元，獲得2021年應付利息80%展期1年、本金展期兩年。同時，19花樣02、20花樣02業已展期通過。

2021年有3筆債券本金累計展期16.79億元，利息累計展期1.95億元，合計18.74億元。

在當下的語境中，展期已經不算違約，所以花樣年表示“沒有出現境內公開市場違約事件”。舍外保內意圖明顯，當然這種保也只是延遲往后拖進度條而已。

去年違約3筆美元債，合計7.5億美元，2022年內仍有3筆約10.5億美元到期待償還，加上明年1月份一筆4.44億美元債到期?；幽暧?2億美元債在前面等著，合計達人民幣150億元。

明天的債，依然是債。寅吃卯糧，總不是法子。

而且如此一來，美元債債權人更加抓狂，合著小甜甜變“牛夫人”？

同時，花樣年集團（中國）有限公司，當前存續人民幣債券仍有64.47億元，年內公司面臨4筆公司債到期或者回售，合計達55億元，其中19花樣年將于7月5日到期，債券余額7.24億元；但仍未看到有關該筆債券展期的消息，這將是花樣年接下來一個月需要面對的第一道難關。

美元債加境內公司債，到明年1月，花樣年至少面臨205億元債券償還壓力。

此外，據票眼數據，未結清商票方面，花樣年地產集團有4696萬元，旗下子公司天津花樣年碧云天房地產開發有限公司有2024萬元，青島花樣年碧海云天房地產開發有限公司有2342萬元，花樣年（成都）生態旅游開發有限公司有1.1億元，集團及子公司合計未結清商票超過2億元。

企業預警通顯示，今年5月，花樣年集團（中國）有限公司還被成都市中院列為被執行人，執行標的7.3億元；去年12月，花樣年集團分別被深圳市福田區法院和深圳市中院列為被執行人，執行標的分別為8千萬元和1.46億元。

公開市場已然債務壓頂，各種票據追索和合同執行帶來的法律官司又不斷，花樣年在“自救”之前最大的困境或許是尋找到如何“止血”的藥方。

03.

90%土儲位于一二線 ??為何仍暴雷？

債務積如山，化債如抽絲。

花樣年另行祭出大招：賣資產。

今年5月19日，花樣年宣布向中交地產(000736)（0007.6.SZ）全資子公司中交美廬(杭州)置業有限公司，出售中交花創(紹興)置業有限公司合計51%的股權，涉及資金約4.08億元。同時，中交地產等額受讓中交花創的債權本金約2.83億元及利息7000萬元，交易總金額約7.61億元。

更早之前，花樣年還分別向合作方越秀地產（00123.HK）及旭輝控股集團（00884.HK )出售了合作項目的股權，換取資金。

向合作方甩包袱是暴雷房企“自救”標準動作，出售物業資產同樣也是當下能使得出的幾個大招之一。

去年9月底，花樣年已經將彩生活旗下核心資產鄰里樂100%股權出售給碧桂園，作價33億元。

據統計，2021年9月份以來，花樣年系轉讓資產額度已超過45.6億元。?

但這些自救動作，目前看并不湊效。原因正如上所分析，境內外債券到期和各種應付賬款，就如一個個“出血點”，在有效壓制住滋滋冒血之前，自救只能是揚湯止沸。

花樣年也許并不以為意。

在發布“置死地而后生”背后可能還存在著第三重信心，就是龐大而高能級城市的土地儲備。

在2021年中期業績發布會上，潘軍表示，截至2021年6月底，花樣年規劃土地儲備建筑面積3843萬平方米，其一，已確權建筑面積1749萬平米，集中于全國五大都市圈，一二線城市占比超過90%；其二，預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約2094萬平米，集中于粵港澳大灣區，預計儲備總貨值4671億元。

上行周期，這些土儲是儲備礦藏，隨時等著掘金。等到行業下行時，這些土儲就成了“吞金獸”。

2020年被花樣年喻為“投資大年”，全年新增20幅地塊，新增總地價214億元。而在前一年，其僅新增5宗地塊。

到2021年2月，潘軍仍對外表示，2021年花樣年的拿地投資將持續上升。對城市更新更是寄予厚望，彼時潘軍曾預測，2021年城市更新供應的貨值將爭取超過100億元，2022年超過200億元，之后每年逐步增長。

花樣年執行董事張惠明則透露，2023年城市更新將有400億元的貨值。

但是這份樂觀情緒沒有延續超過一年，2021年10月，花樣年退出與奧園合作的深圳城市更新項目，雖然在當時這一合作并沒有確實項目落地，退出不過是為了減少未來投資支出，同時也是表明一種態度：

退！退！退！

此后，花樣年又在與美的置業合作的佛山項目中退出，將成都項目出售給中融信托。

等到危機明牌后，潘軍感嘆起危機之源：

“花樣年產生問題的核心可能是缺少對風險的識別，比如在2021年上半年的壓力下已經不應該再買地，結果還是花了80億元。

其次，我們對政策的解讀深度不夠，國家已經在調控了，但是花樣年還在高歌猛進，不賺錢還在拍地。”

04.

白武士來過，但僅限于來過

一紙清盤呈請公告，加兩張表情生動的橘貓照，又讓花樣年成為坊間熱度房企。

或許因為花樣年正在“引戰”關鍵階段，突然間上演這么一出清盤呈請，未免令其慍怒不已。

如果不算碧桂園出手相助，拿下彩生活核心資產，現時露面的花樣年真正“白武士”只有一個，那就是粵民投。

今年3月25日，花樣年創始人曾寶寶在個人微博，披露過一段與潛在白武士接觸一事。在這條不足140字的微博中，她以極簡筆力造出了一種畫面感：

“昨天下午被潛在白武士拉著聊了兩半個小時，他們認為我除了做有趣高咖展品、構建體驗服務有能力外，對其他事都大咧咧。大開大合還要細枝末節，切?！?/p>

如果不是最后一個字，一號君差點就以為曾小姐要“改頭換面”了。

還好，有了這個“切”，大小姐人設還在。

但“白武士”倒也真得來過。

4月11日，花樣年控股（01777.HK）和彩生活（01778.HK）分別發布公告稱，公司分別與粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（以下簡稱粵民投另類）簽訂了協議。

協議內容即便概述也很長，關鍵信息就一條：促進有效落實全面債務重組計劃，包括將其自身或其指定人士定位為花樣年集團債務重組的可能戰略投資者。

不知道粵民投是不是和曾小姐聊了兩個半小時的那個“白武士”，但其確實有資格說這種話。

因為粵民投的來頭不小，不但注冊于中新廣州知識城，實繳資本金160億元；首期創立股東更包括賢豐控股(002141)、美的控股、碧桂園、星河灣等16家企業。

碧桂園楊惠妍、星河灣董事長黃文仔、金發科技(600143)董事長袁志敏等嶺南商業巨擘，均在其董事的名單上。

早些年，粵民投即通過“不動產金融”業務，以股權、債權等方式，為房企提供融資、開發賦能等金融服務，成為部分開發商的“金主”，與保利、綠城、萬科等房企都有密切交集。資料顯示，目前粵民投至少投資了23家房地產開發公司。

也許是投的多了，股東中還有兩家房企，粵民投對于地產尤其是當下的地產狀況應當頗為熟悉，從今年1月份花樣年與其開始接觸，到4月份才官宣簽了一份毫無約束力的協議。

即便粵民投僅僅表露出“可能”的戰略投資者意愿，花樣年也承認：經多家比較，粵民投另類整體實力及方案比較匹配，最終選擇與粵民投另類合作。

至于最后到底能不能牽手，如何牽手？恐怕仍要打一個問號。

但花樣年的投資者恐怕等不起了，在3月31日停牌前最后一個交易日，花樣年、彩生活股價分別跌至0.2港元/股和0.62港元/股，較2021年9月底分別下跌64.3%、75.5%。

花樣年，真得“仙”了。

End.

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