中建系房企全面“進京” 牽出9年前內部避免同業競爭約定

每經記者 陳夢妤 每經編輯 魏文藝

在6月1日舉行的今年北京第二批次集中供地中，中建玖合一戰成名。

國家隊“撐場子”的當下，很多人恍然大悟，原來背靠工程局航母的中建系才是京圈大佬。

端午節前，中建玖合以66.8億元拿下頂流太陽宮地塊時，很多媒體報道時使用的詞是“幸運”，因其在現場競價中一牌未舉，直接在搖號環節成為天選之子。大悅城(000031)+廈門國貿(600755)、城建+華潤、中海瘋狂舉牌，金茂、保利+首開+建工安靜圍觀，結果中建玖合在第75輪成為最終贏家。

至此，不包括同門師兄中海，中建八個局中已經有過半數的地產公司在北京市場有所布局。據《每日經濟新聞》記者梳理統計，今年以來，中建系旗下4家公司已經在北京土拍市場砸下約279.1億元。

不滿足于北京郊區布局

“從冬天到夏天，終于有了一個好收獲?！鼻皫滋炷孟绿枌m地塊后，中建系一位土拓小伙伴在北京政務服務中心土地交易大廳現場發了條朋友圈，評論區一片祝賀，喜氣洋洋。

中建玖合拿下太陽宮地塊之所以如此受關注，是因為該項目屬于新型共有產權房，政府持有比例10%，銷售指導價13萬元/平方米，刷新了集中供地以來北京指導價新高，實際售價在11.7萬元/平方米左右，而附近次新盤紅璽臺、太陽公元等均價都在16萬元/平方米以上。

從市場面看，中建系早已不滿足于在北京幾個郊區布局，比如這次是由二局下屬的中建玖合殺入重圍。事實上在北京今年一批次集中供地中，加上專門的地產開發平臺中海，中建系也表現出了極強的殺傷力。比如，中海32.6億元拿下昌平區中關村(000931)國家工程技術創新基地地塊、24.8億元拿下經開區舊宮鎮地塊，中建智地8.1億元拿下房山區拱辰街道地塊，中建壹品聯合體35.7億元摘得大興區西紅門地塊。

除上述地塊外，還有二批次時中海聯合體26.6億元拿下石景山區衙門口棚改地塊、中海54.7億元拿下順義區順義新城第19街區地塊、中建智地29.8億元拿下朝陽區奶西村棚改地塊，中建系在北京市場的表演賽已經開場。

據《每日經濟新聞》記者梳理統計，今年以來，中建系旗下中建玖合（二局）、中建智地（一局）、中建壹品（三局），加上中海，已經在北京土拍市場砸下約279.1億元。

在中指研究院1~5月房企權益拿地百強榜上，中海排第四位，中建智地、中建壹品、中建信和（五局）、中建東孚（八局）等中建系房企悉數入榜。而在克而瑞1~4月北京房企全口徑金額榜上，除中海外，中建智地也已經擁有一席之地，排名第29位。

9年前約定留下極大變數

當下，北京市場的“日光盤”實屬不多。5月21日，中建壹品學府公館線上開盤選房，至當日傍晚18時15分左右，千萬級別的714套房源全部售罄，成交金額119.84億元，基本預定了今年北京銷冠。

根據每日經濟新聞月度全國10城爆款樓盤榜單，今年第一季度，北京銷冠是融創學府壹號院，成交金額為66.68億元。

近兩年，中建系各局的地產公司開始在北京市場發力，過去這些年里幾乎從來不發工作朋友圈的項目總、經理們，也開始轉發一些項目的開盤信息或成交喜報；從前開發商們愛宣發的項目銷售信息，也開始越來越多地出現在中建集團官網。比如上述案例，中建官網的表述是，“由中建三局中建壹品投資公司和中建五局信和地產聯合在京投資開發的中建壹品·學府公館開盤，該項目住宅一次性開盤售罄，當日銷售額超百億元”，沒有過多渲染，一如既往的宣發文風。

中建壹品和中建信和的這次合作可以看作是中建系本輪全面殺入北京樓市的開端。

2021年，中建壹品初入北京，當年10月的二批次供地，其聯手中建信和以93.7億元總價拿下海淀區京昌路棚改項目兩宗地塊，至目前首戰即告大捷。

此后一年間，中建智地以33.2億元拿下房山區拱辰街道相鄰地塊，中建方程以3.9億元拿下延慶區小營村、石河營村棚戶區改地塊，中建壹品聯合體以底價約14.66億元摘得大興區瀛海鎮住宅地塊等。至此，不包括同門師兄中海，中建八個局中已經有過半數的地產公司在北京市場有所布局。

不過問題來了。9年前的那場合并重組，本意是將中建的房地產事業部、中國中建地產有限公司（以下簡稱中建地產公司）及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務全部注入中海，避免中海和中建其他各地產公司的同業競爭。

當時的公告還指出，如果相關的土地及房地產發展項目未能透過出售注入公司，中國建筑擬委托公司管理余下的房地產發展項目。此后，中國建筑原則上擬不再新增直營從事純粹房地產開發業務，但由其屬下各工程局及設計院等運營的房地產發展業務除外。

“原則上”的這一表述，給雙方后來的重組留下了極大的變數。

事實上，中建八大局較早成立了自己的三級地產公司，后來中建為了整合中海以外的地產業務，成立了中建地產公司。但如前所述，中海對中建地產的吸收合并并不順暢，所以各局的地產公司依然各自為營，中建系的地產版圖悄然擴大。