樓市的子彈打偏了！

樓市很冷淡，好多人對樓市都沒信心了。

市場有幾個表現：

第一，有部分人開始提前還貸了。就感覺一夜之間，就沒錢了似的，都說錢包癟了，不再買房了。

第二，政策放松仍然在擠牙膏，并不給力。

5月份的政策基本上都放完第一輪了，6月份以后就歇了一歇。

子彈打完，要飛一會看看效果。

不過星哥覺得，現在的政策，效果并不好，而且還適得其反，好多子彈都打偏了。

第一個是限購。

目前一二線的限購基本上對外是沒有放開的，對第二套也是沒有放開的。

像成都，蘇州，這兩個城市已經是放了多輪政策的，二套仍然需要七成，那么根本就么有那么多人有那么多錢，去付七成買二套。

甚至很多改善也是釋放不了，因為改善要先賣一套，才能再買一套，這也非常不合理。

因為政策從5月份開始，實際上已經明確指出要扶持改善。但是改善怎么定義呢？

我估計各個城市制定政策的，自己都不清楚。

這就導致一二線城市根本很難操作改善性需求。

所以現在的政策，其實還是在瞄準剛需。

指望剛需來買房，這根本不現實，剛需是跑的最慢的，行情好的時候都慢幾拍，更別說現在行情低迷之下了。

那必須要表示“兄弟你先上，我殿后”。

最近成都新政之后，好多人說放盤量一下增加了兩萬多，說投資客要拋盤了，我們在櫻桃大房子也早就駁斥了這種觀點，胡說八道。

隨便一想就知道不可能，新政之后，掛牌是一定會增加，因為增加了一批房票，也增加了一批二手可轉房源。

過去那么多人想改善也改不了，好多人那只能掛牌出來賣一買一啊，不然沒法換啊。

所以星哥就覺得，現在的限購政策在一二線城市，根本沒有激活需求端。

大量的人有錢買不到房，這是客觀事實。

至于他們想不想買，那是另外一碼事。

第二個是限售。

限售是為了加速二手房流動性，但是當前的形勢下，這個政策也很奇怪。因為好多改變限售的城市，像蘇州，是存在新房限價的。

新房有限價，很多人就都想去打新，對二手房不太會關注。

但是你沒有取消限價，卻先取消限售，在樓市低迷的情況下，那之前大伙買的房子一到限售期，就自然掛牌出來賣掉，然后再去打新，這不就顯得更有利可圖了呀。

像杭州也是一樣，新政里面專門想刺激二手，新房要“落戶+2年社?！被蛘摺安宦鋺?4年社?！保欢址?，落戶就能買，不落戶的話只需要1年社保。

想把沒有有新房房票的這群人，尤其是外地客引入來消化二手，那是真的低估了外地投資客的頭腦，也高估了本地買不到新房，去買二手的購買力了。

杭州過去一直漲，很多人心理早就不踏實了，包括我自己也是?，F在，杭州很明顯打新更安全。

記??！在市場環境不好的時候，投資會更保守，風險會是第一考究因素。

所以，現在的政策根本沒有達到預期的目標。

很多城市的政策依然非常保守。

星哥曾經用扁鵲見蔡桓公來形容房地產。病在肌膚還可以用小藥，并入膏肓的時候，普通的藥已經沒啥效果了。

房地產的歷史就是政策與市場博弈的歷史，也是跟經濟周期博弈的歷史。

過去，經濟越不好，房價越高，政策越松；經濟越好，政策越緊，房價越不會漲。

所以說，房地產是政策市，不是經濟市。

政策是看得見的手，房市是看不見的手，看得見的手經常干預看不見的手，從過去的歷史看，勝出的一定是政策，因為政策有靈活度，不達目標就可以逐步加碼，直到達成目標。

所以房地產永遠是看得見的手，打敗看不見的手。

政策目前之所以保守，還是因為有四個大字擺著，樓市要扶起來，仍然有一萬種手段。這毫無疑問的，就看政策怎么發力。

不發力就穩，發力就有結構性行情。

我知道以上的觀點，有些人肯定會罵我，因為現在只要誰說扶持房地產，說房價可能不會跌，就有人受不了，說不會的，說沒韭菜了。

然后說“這次不一樣”。

我觀察樓市，股市十幾年了，我沒見過任何一次是一樣的。

這次不同了（this time its? different），是鄧普頓說投資中最昂貴的四個字。太陽底下沒有新鮮事，人們從歷史中學到的唯一教訓，就是從來不吸收教訓，從來喜歡用“這次不一樣”看待每一次歷史事件。

這次不一樣，但每一次都會過去。

我個人看法一直十分明確，樓市的結構性牛市的大周期，并沒有任何改變。

當然，我要再次聲明，房價漲跌跟老.子沒一點關系，誰搞高的你自己不知道嗎？我就說說我的個人看法，沒問題吧？

現在一說房價真的情緒太敏感了，想詳細說已經在互聯網上不太可能了，都自己去琢磨吧。

不說房價了，說說房地產行業和地產股。

地產股票是完全不同的邏輯，我相信這一點很多人應該理解。地慘股的表現，跟地產行業和房企的經營強相關的；

但是房價是人口，政策，土地，貨幣等因素相關，跟房企的關聯度并不大，這也是為什么房企一再暴雷，但是房價依然很穩健的原因。

地慘股的走勢，我看了下房地產ETF 基金(515060）的走勢。

今年在一季度的確來過一波行情，到了二季度就回落了。

主要還是一季度政策不斷，給房企和房地產行業不斷釋放利好，地產股走勢還可以，但是隨著效果并沒有體現出來，再加上整體的大盤不好，就開始回落到底部摩擦。

行情回落的時候，都可以先關注起來。

不過也要注意，房企早已經全面回歸國央企，民營企業真不行了，哪怕關注房地產股票的都要注意回避這些?；鸪謧}現在我看也是基本上回歸國央企了。

買房更要注意選品牌，萬科，保利，華潤，龍湖，金地，中海，綠城，招商，越秀，華發，深圳地鐵，廣州地鐵等等，現在看這些房企還是很安全的。

市場這一波就是洗牌，集中度后面一定會提高，好多民營企業肯定要做股權重整了。

二季度隨著復工復產的來臨，我相信基本面會變好，現階段，大家投資一定要理性，情緒有時候像病毒一樣，會過度傳播。

互聯網信息太雜，還是要有自己的邏輯和判斷。

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