昔日地王項目賣價比樓面價低1萬/平 廈門樓市“高價面粉”為何賣成“低價面包”？

幾年前的廈門總價地王項目，現在賣不出樓面價了……

在今年二批次集中供地前后，廈門已連續出臺涉及限購、落戶、優先購房等方面的多項松綁政策，但對市場仍無明顯觸動。如果依舊延續目前的局面，在供應大幅增加之下，廈門島內外均價還存在下行壓力。

克而瑞數據顯示，2022年5月，廈門商品住宅成交金額為48.72億元，環比下跌7.58%，同比下跌75.38%，僅少數項目憑借早前開盤成交的大量兌現，在業績上有小幅增長，整體供求仍處低位運行，隨著成交放緩，庫存周期呈持續拉長趨勢。

土地市場的表現可以窺見房企對未來市場的預期。從5月底廈門二次集中供地成交情況可以看出，房企參與度和溢價率都在今年首輪集中供地的基礎上繼續明顯降溫，而這還都發生在土拍規則已經寬松的情況下。

地王項目賣得比樓面價還低

據中原地產廈門研究院統計，5月廈門住宅供應6.3萬平方米，成交13.8萬平方米，環比下跌8%，同比下跌73%，成交均價36375元/平方米。

6月9日，福建資深地產評論人、好房測評局負責人吳寅在電話接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，5月島內基本沒有純新盤入市，島外項目成為主力。但今年以來，島外市場整體（形勢）就不是特別理想，因為剛需和改善現在不敢輕易出手購買。雖然島外有個別項目因為總價低或有核心資源銷售不錯，但整體看無論成交還是上客量都沒有出現一個很好的反彈。

克而瑞數據也顯示，廈門新房供應在連續斷供3周后，本周（5.30-6.5）才供應商品住宅6.75萬平方米，成交3.44萬平方米。

記者發現，位于島外的海投自貿國際是廈門“面包便宜過面粉”的地王項目之一。項目地塊在2016年被海投以高達57億元總價拿下，很長一段時間內都保持著廈門總價地王紀錄，地塊折合隱形樓面價37013元/平方米。

6月9日，記者以購房者身份電話咨詢時了解到，海投自貿國際目前銷售均價在26000元/平方米起，這已是優惠后的均價，比樓面價便宜了約10000元/平方米。

從土地市場來看，廈門二次集中供地在首批次的基礎上繼續降溫，島內地塊成交樓面價均在40000元/平方米上下，島外則在18000-28000元/平方米。

要么調低定價，要么控制總價

在二次集中供地前后，廈門還接連出臺了涉及限購、落戶、優先購房等多項松綁政策。廈門本地戶籍二孩及以上家庭可購180平方米以下的第三套住宅，非本地戶籍繳納6個月社保即可在島外購房，島內在此基礎上需另外提供全日制本科證明即可購房。

近日，廈門市住房保障和房屋管理局還發布島內思明區、湖里區新建商品住房銷售新通知，增加優先購房人（符合限購且無住房和交易記錄）界定，由房地產開發企業先組織《購房意向人登記名冊》內的人員，按照優先購房人和普通購房人兩個類別先后組織選房銷售。

6月1日，廈門又放松了島外落戶政策，學歷門檻大幅度降低，島外四區還可以按相關規定實現買房落戶。

“落戶放松就相當于限購政策松綁，雖然此舉可以創造出一部分需求，但現在的市場行情下，可能更關鍵的是要創造城市之外的需求，才能回歸到比較良性的循環中去。如果市場底部這部分房源很難找到人交易出手，就可能會影響中高端的改善?！眳且硎?。

克而瑞也指出，5月廈門市場下行壓力持續、整體表現保持低迷，TOP10房企5月單月僅實現銷售權益金額34.78億元，同比降低74.6%，降幅進一步擴大，處于近年來單月業績同比降幅的最高水平，觸底回穩預期或將推至第三季度。

“應對的辦法要么是新盤在定價時進行一定幅度下探，這可能會吸引到一波需要換房的中高端改善需求；要么是控總價，現在島內新房主力戶型多在140平方米上下，如果把面積段控制在100平方米上下，降低總價水平，一方面可以保住均價，另一方面也能觸及市場上對總價敏感的改善群體。”吳寅認為。