要聞：中國家庭房齡大數據：超八成建于1990年后，樓市未來增量在哪里

[ 很多城市的樓房將不再是增量的快速變化，而是存量在技術上做一些變化，比如老舊小區改造、加裝電梯、拓展停車功能等，從而更好地滿足需求。 ]

中國現有的住房，主要建于什么時候？

【資料圖】

國家統計局近期公布《中國人口普查年鑒-2020》，第一財經記者整理計算了其中的相關數據后發現，中國家庭住房中，1990年以后建的房子占據了85.6%，僅14.4%的家庭住房建于1990年以前；此外，建于本世紀的房子達到65%。

《中國人口普查年鑒-2020》詳細披露了第七次人口普查的分項數據。根據年鑒的說明，第七次全國人口普查采用長、短兩種普查表。普查短表包括反映人口基本狀況的項目，由全部住戶（不包括港澳臺居民和外籍人員）填報；普查長表包括所有短表項目和人口的經濟活動、婚姻生育和住房等情況的項目，在全部住戶中抽取10%的住戶（不包括港澳臺居民和外籍人員）填報。由于普查長表是按戶抽樣并進行登記，因此人口總數以及各種人口結構數據的抽樣比會存在略微差異。

其中，長表數據資料的第九卷“住房”里，包括了全國和各地區按住房建成時間分的家庭戶住房狀況。

第一財經記者整理計算了相關數據，以10年一個周期來看中國家庭住房的建成時間，20世紀90年代的占比達到了20.6%，21世紀00年代的占比達到30.3%，21世紀10年代的占比達到34.7%，可見1990年以后尤其是新世紀以來是我國住房建設的高峰期。其中，如果單看城市的部分，這一占比更高。數據顯示，我國城市家庭住房中，88.4%是1990年以來所建，68.1%是本世紀所建。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，近20年來是中國房地產建設最快的時期，不僅推動了整個市場快速發展，而且同期中國人均居住面積也得到了迅速提升。

數據顯示，2020年我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米；我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米。

中原地產首席市場分析師張大偉也對第一財經分析表示，2000年以來我國住房建設體量是非常大的，現在住在1990年以前建的房子的人群占比較低。

另一方面，由于大部分家庭住房都建于1990年以后，尤其是2000年以后占比達到了三分之二左右，這也意味著當前我國的房地產市場很難再保持高速增長的勢頭。未來市場發展特點將是結構性的變化，部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群是樓市增量的重點；從產品結構來看，改善型的產品、適應老齡社會需求的產品等將會是重點。

第一財經記者梳理《中國統計年鑒2021》與2021年經濟社會發展數據后發現，2021年我國新增城鎮人口1205萬人，創下26年來新低；2021年我國城鎮化率提升0.81個百分點，提升幅度26年來首次低于1個百分點。

張波說，未來樓市需求增量，將會跟整個城鎮化的提升保持一定的同步，現階段，我國城鎮化高速增長的階段已經過去，下一步會呈現比較分化的特征。一些熱點城市如杭州、合肥等，仍有大量的人口流入，人口凈流入常年位居前列的城市，其房地產仍有較大的發展空間，未來不同城市的表現分化會比較大。

與此同時，一些城市的存量房將加快改造。數據顯示，建于上世紀的房子占比達到了35%，在城市這一占比也接近32%，而上世紀建設的很多房子為樓梯房。張波分析，很多城市的樓房將不再是增量的快速變化，而是存量在技術上做一些變化，比如老舊小區改造、加裝電梯、拓展停車功能等，從而更好地滿足需求，這在一二線城市會表現得更加明顯。

分省份來看，以2000年為界，家庭住房建于2000年以前的占比最高的是上海，達到了50.4%，遼寧和天津位居二、三位，整體來說這些地方的工業化和城鎮化進程較早，另外部分大城市主城區大規模拆遷較少，老舊改造、微改造較多，因此建于2000年以前的住房也更多。

如果以1990年為界，1990年以前所建家庭住房占比最高的是天津，達到了23%，遼寧、上海和陜西也超過22%，山東和河北超過20%。

相比之下，有7個省份1990年以前所建房子占比低于10%，分別是寧夏、西藏、新疆、青海、廣西、安徽、江西，主要來自中西部地區尤其是西部地區。

隨著西部大開發、中部崛起等戰略的實施，加上2008年以來沿海產業加速向中西部轉移，中西部的工業化和城鎮化進程不斷加快，很多城市的住房都是新世紀以后尤其是2008年以后所建，整體的居住面貌發生了深刻變化。不少中西部農村原有的房子雖然比較破舊，但在脫貧攻堅戰、鄉村振興等戰略實施后，農村的住房也已舊貌換新顏。