當前觀點：調查！房企跟投“后遺癥”顯現：退出成問題重災區

近幾年，為了調動員工的能動性并提高管理效率，主流房企紛紛實行跟投制度，把員工利益和企業利益綁在一起，以期最大化實現利潤增長，在行業高速擴張中賺得盆滿缽滿。

然而，隨著“三道紅線”融資新規以及預售資金收緊，疊加償債高峰來臨，企業資金鏈承壓，尤其，房地產市場銷售也陷入低迷，企業盈利能力大幅下滑。在這種背景下，跟投制度也暴露出諸多問題。

(相關資料圖)

近日，多位房企員工對和訊反映跟投出現問題，比如，離職無法退出此前參與的跟投，項目已達到清算條件，但是遲遲無法收到本金。此外，即便部分房企提出“以跟投款抵房”，也很難獲得員工的認可。

房企蒙眼狂奔后留下了一地雞毛，跟投制度的本意是給員工讓利，然而當這種高收益演變成高風險時，是否同樣應該由員工來承擔，跟投制度是否只是行業上升期的曇花一現？

跟投“后遺癥”顯現：

有員工遲遲拿不回本金

“我現在正催公司跟我簽協議，本來離職的時候就應該簽，但是當時公司說清算沒有完成，分紅金額沒有確定，所以從3月拖到了現在?！?/p>

上述協議是指補充協議，小雯今年3月被公司優化，她所在的房企大本營在河北，銷售規模位列行業TOP30。此前，她自愿參與公司四個項目的跟投，累計投入金額大概52萬，除第一個項目拿到分紅外，其余項目早就達到清算條件，但至今沒有拿回本金和分紅。

這個協議是小雯后續跟投結算的憑證。據她講，擬定的協議大概包括她離職時間、跟投金額以及清算應該拿到的分紅等信息，但根據模板，可能不會標注資金返還的時間。

資料顯示，她所投資的三個項目分別位于長沙、信陽、張家界(000430)，除了一個跟投金額10萬元的項目有1182元分紅，另外兩個項目，基本上沒有分紅。不過，小雯表示，沒有虧損就已經很幸運了，能拿回本金就很好。

類似這樣的案例還有很多。今年2月25日，知乎就出現了一個名為《上坤地產不退跟投款！》的帖子，根據當事人表述，公司強制要求該員工跟投了合肥的一個項目，本金20.4萬元，并于2021年3月份收到第一筆分回款，4月該員工離職，2022年1月份第二筆跟投款分回時，公司不予分回，隨后該員工發了催款函，但截至爆料日沒有回復。

除了退出問題，跟投制度還存在制度不規范以及負債跟投等問題。某龍頭房企的離職員工夏清對和訊表示，2020年她參加了兩個跟投包，離職時，公司以“從建立跟投制度以來，沒有發生過員工退出這種事兒，沒有退出機制”為由拒絕了她的退出申請。該公司另一位員工也跟媒體表示，公司之前對項目的退出和清算沒有一個清晰規定。

這件事情讓夏清壓力很大，因為她是負債跟投，公司跟投底線是15萬，但她只有3萬，公司還幫她介紹了理財公司，她以11%的利率借貸了12萬。對此，她對和訊表示，這家理財公司屬于公司旗下，作為公司給員工的優惠，借款批復速度快，且不上征信名單。

夏清公司內部聊天截圖

目前，夏清的狀態有些復雜，一方面，現在項目進展情況不得而知，公司也沒有定期公布，無從知曉是否盈利，另一方面，她還要還很高的利息。

夏清所在的房企發展比較穩健，在跟投方面也處于領先行業的地位。據她觀察，公司的老員工對跟投制度大多比較贊成，因為此前跟投制度確實收益頗豐。該公司另一位不愿具名的前員工告訴和訊，2017年參加跟投，投資回報率能達到40%，基本上開盤的時候就能回本。

此前，行業對跟投制度本身的規范性不太關注，但行業急轉直下，跟投制度本身存在的種種缺陷就開始暴露出來。截至發稿時間，關于跟投制度的退出問題，夏清所在公司沒有回復和訊房產。

一位行業排名TOP30的上市房企董秘對和訊表示，由于權利和責任，風險和收益，行動和監督的平衡比較難在現在的企業里建立起來，所以目前關于跟投，行業并沒有定型的做法。

無論是遲遲不返回本金和分紅，還是無法退出跟投項目，都是當前地產行業在跟投制度方面需要解決的問題。更嚴重的情況是，隨著行業銷售持續低迷，部分項目建設緩慢，甚至停工，對很多人來說，能否如期清算都成了問題。

日前，網傳華東某品牌房企的跟投員工收到一則通知，要求員工退出跟投，改為拼團購房，直接用跟投款來抵房，如果不同意退出，鑒于現狀，公司將無法承諾返本分紅的時間。

和訊向該房企求證，對方表示事情是真的，不過，最終方案一直在修訂。從網上的信息來看，員工的擔憂主要是公司給的房源是滯銷房源，而且定價不低，沒有優惠，此外，項目能否順利交房也是關注重點。

相關房企發生債務違約

資金鏈承壓

為何沒有及時收到本金和分紅？公司并沒有對小雯做出解釋。不過，她估計會很難，因為公司賬上沒有可流動的資金，這也沒有辦法。

從資金路徑來看，跟投項目的本金和分紅一般由不同主體完成，分紅由項目公司用經營利潤分配，而本金在項目現金流回正的時候，就已經調回總部資金池。小雯表示，抽調項目資金持續投資，這是地產行業的通用做法。

然而，監管機構在2021年8月加強了預售資金監管，同時，“三道紅線”和銀行兩集中對企業融資進行了嚴格限制，疊加債務集中到期，企業遭遇前所未有的現金流危機，因此，無法及時返還員工跟投的資金。

據和訊了解，小雯所在的公司在2021年12月就已經發生債務違約，并且在積極推進美元債的交換要約，做債務展期。根據財報，該公司2021年償還債務支付的現金490.8億元，籌資活動產生的現金流量凈額-242.9億元。

小雯所在公司在2017年正式推出跟投制度，彼時，我國商品房銷售額突破13萬億，增速13.67%，是過去五年地產的增速高峰。這一年，房企推行跟投制度的熱情也達到高潮，據公開報道，17家千億房企中近一半都推出了跟投制度，諸如萬科、碧桂園等頭部房企的跟投制度更是成為行業學習的標桿。

如今，此前推出過跟投制度并實現快速增長的房企紛紛暴雷，出現實質性的債務違約?；诜康禺a行業當前的現狀，房企資金緊張已成事實。

行業整體高度依賴于債務續借，貝塔咨詢合伙人杜麗虹認為，由于國內地產企業普遍缺乏長期資金渠道，當前96%的地產上市公司都面臨債務期限短于投資回收周期的問題，平均的期限缺口達到15個月。

房企的流動性究竟有多差？據中金公司統計顯示，2022年1-5月，已有25支境內地產債展期?？硕鸾y計也顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元。債權人的資金都無法償還的背景下，員工跟投的資金自然也難以返還。

房企資金緊張局面的改善，歸根到底還要取決于市場回暖，銷售回款是房企現金回血的主要途徑，同時，也只有銷售回暖，才能抑制房價下跌，激活土地市場，最終實現房地產市場的良性循環。

統計局數據顯示，1—5月份，商品房銷售額48337億元，下降31.5%。樓市接近觸底，這是業內對房地產市場的共識。日前，萬科董事長郁亮在股東大會表示，從短期來看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢溫和的過程。

業內認為，隨著寬松政策的持續推出，尤其大概率會加大力度支持居民合理的住房需求以及房企直接融資，下半年有望迎來樓市拐點。

相信公司還是求助法律

員工權益如何保障？

毫無疑問，已經達到項目退出條件，無論賺錢還是虧損，都應該盡快返還給員工。北京方利律師事務所律師賈瑞果對和訊表示，員工跟投，公司沒有按照約定返還本金和收益，肯定構成違約，侵害員工權益，公司應當按照雙方所簽協議的約定承擔責任。

據和訊觀察，截至目前，至少一家華東品牌房企和兩家閩系品牌房企已推出“跟投款抵扣房款”的方案，至于方案的具體內容，目前還不得而知。不過，賈瑞果表示，如果公司以房抵債，則員工可以綜合考慮是否合適，這屬于雙方協商。

上述華東某品牌房企品牌負責人對和訊表示，從單純為了解決問題的角度，目前這個做法是合理的，在當前的行業環境下，是不是能夠做到所有人都滿意，幾乎不可能，我們也只是給員工多提供一個試圖解決問題的方案。

還有一種處理方式，就是跟公司簽訂新的補充協議，針對無法按日期償還的本金和分紅，約定一個新的還款方式，這尤其要注意對還款日期的規定。賈瑞果提醒，如果公司簽署補充協議，只是約定跟投金額和返還利潤的具體數額，那最多算一個確認文件，沒有約定具體付款時間的，則員工可以據此向法院提起訴訟。

關于退出安排方面，北京市競天公誠律師事務所合伙人吳杰江提醒，員工在區分股權投資、債權投資的基礎上，需進一步知悉跟投項目的退出安排，例如，債權投資的還款時間、逾期還款的違約責任的設置；股權投資是否存在回購主體、分配時間、分配條件如何等。如果是委托投資的，還需要關注企業在退出后如何保障員工獲得投資收益。

員工跟投的主體具有特殊的主體身份—員工，吳杰江提醒，需要注意離職、開除等情況下的跟投退出的安排。實踐中，部分企業采用的是內部跟投制度的方式對此進行的約定，但內部規定通常無企業蓋章，很難確認文本效力。

他建議，員工在簽署文本時要求將離職、開除等情況下的跟投安排亦以合同或協議的方式與相關主體簽署確認。此外，最關鍵是需要保留好已簽署交易文本原件、投資款支付銀行回單等投資文件。

小雯認為，要錢是兩難的事情，如果不起訴，如何拿回自己的錢遙遙無期，但起訴面臨把前領導告上法庭，可能會殃及無辜的窘境。她現在的想法是跟公司協商?！拔彝麻g還沒聽說有人準備訴訟，都還對公司抱有希望?！?/p>

就員工參與跟投，賈瑞果從法律角度給出建議，員工應成立監管部門，避免公司將資金挪用等。參與跟投，應當考慮企業的資信情況，如果企業大量負債，無法確保資金安全的情況下，員工應果斷拒絕。

項目盈利難

跟投制度或逐漸退出

“后來我就沒跟投了，因為我相信賣不光，如果賣不好，基本是會虧本。“某暴雷房企的員工對和訊表示，2017年過后他就不再跟投，因為覺得行業賺錢越來越難，虧損的風險很大。

綜合2021年財報數據，50家主流房企中，僅有13家房企凈利潤增速為正值，其余37家房企凈利潤增速均為負，行業凈利潤增速均值為-18.34%。高地價和房地產去金融化限制了房企盈利空間，中指院判斷，行業長期處于低利潤階段。

在利潤下滑背景下，開發商在跟投機制方面也在升級。比如，萬科在最新的跟投制度 6.0 版本中取消了特殊劣后機制，升級后的效果尚未可知。不過，財報顯示，萬科跟投項目的認購總額從2017年高點時的106.4億元降至2021年的31.27億元，下降了七成。

在房地產蒙眼狂奔的時代，跟投制度發揮了不小的作用，利潤增長的前提也保證了企業和員工能夠實現利益共享，然而，當跟投制度的風險升高，能否強制要求員工必須跟公司承擔風險，這顯然是一個有待商榷的議題。

目前跟投制度中，不少企業對特定人員設置了強制跟投制度。《民法典》第一百五十條規定：一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

在發生跟投糾紛后，部分員工認為跟投制度是企業脅迫而非其自愿行為而有權撤銷。對此，吳杰江表示，法律通常認為的脅迫一般包括以下兩種情形：（1）以將要發生的、會造成被脅迫人生命、財產、名譽、自由、信譽的損害進行脅迫；（2）以直接對被脅迫人或其親友實施不法行為，造成對當事人及其親友的生命、財產、名譽、自由、信譽的損害進行脅迫。因此，單純僅以存在勞動關系，無法認定企業實施脅迫行為。其次，如果員工認為企業確實存在脅迫行為的，員工需要提供相應的證據。

奧緯咨詢(Oliver Wyman)全球董事合伙人李劍騰認為，跟投是一種創新的激勵方式，是行業發展到一定階段的產物，此前樓市較好，項目大多賺錢，但項目管理比較松散，管理精細程度對項目利潤影響較大，作為一種管理手段的補充措施，把員工跟項目利益捆綁在一起，可以提高利潤，這是一種雙贏。

然而，如今很多項目都會虧損，周期也拉長，何時拿回本金，甚至能否拿回來，員工是有疑慮的。李劍騰認為：“跟投的風險和回報已經發生了一個本質性的變化，回到激勵的本質上來講，無非就是要讓付出和回報對應，但畢竟員工不是公司的所有人，不可能讓他去承擔跟老板或者股東同等的風險?！?/p>

“長遠來講，跟投制度可能在地產行業里面用的公司會越來越少。”李劍騰認為，像現在有的企業發布的跟投版本，類似長期期權，只不過要花錢去買。行業回報已經不構成吸引力，跟投制度跟期權、獎金，甚至是股權，其實是有重疊的，不是非用不可。

（注：應被采訪者要求，文中的小雯、夏清均是化名。）

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