環球視點！300余套房爛尾近30年，深圳這個訟爭不斷的“問題樓盤”為何難以盤活？

幾天前，剛剛參加完法院協調會的陳少平，收到了深圳市龍崗街道城市建設辦公室發來的房屋結構安全隱患治理告知書，認為新城花園內8棟樓的300多套房子存在安全隱患，并要求房屋所有權人在7月30日之前對該房屋進行檢測鑒定。

(資料圖片)

陳少平是雄豐集團（深圳）有限公司高管，今年6月，他們向深圳市中級人民法院提起訴訟，要求包括深振業在內的3家公司賠償房屋租金損失費4001.96萬元。

這4001.96萬元的背后，有一個糾纏近30年的故事，故事的發生地，則是位于深圳市龍崗區龍崗街道新生社區的新城花園。

《每日經濟新聞》記者沿著苑安路，穿過錦城星苑，幾棟港風建筑突兀地立在眼前，幾扇已經沒了玻璃的大窗戶，遠遠看過去，像是黑色的洞窟?，F在清退工作完成后，包括爛尾樓后排已經入伙居住的樓棟被分成三個圍合。透過圍合的擋板縫隙，可以看到二樓平臺上已經長出了半米高的荒草，窗戶上泛黃的報紙和半掩的窗簾，是曾經底層商鋪及居民留下的痕跡。

新城花園入口 每經記者 甄素靜 攝

高浩洋在新城花園居住近10年，讓她耿耿于懷的，是久等未到的拆遷計劃。2013年，高浩洋以70多萬元購入新城花園一套房子，她說看房時就是聽了中介說的拆遷噱頭才買入的，現在快10年過去了，仍毫無進展。

《每日經濟新聞》記者獲悉的一份新城花園業主訴求資料顯示，新城花園已出現嚴重地陷，多處陽臺、外圍墻出現裂縫，且有的房子內鋼筋外露，樓頂已破舊不堪，嚴重滲水。

在寸土寸金的深圳，這個久被詬病的爛尾樓盤活之路還要走多久？癥結在哪里？又該如何盤活？是推倒重建還是完善修葺？在近兩個月的持續調查追蹤期間，《每日經濟新聞》記者多次與關鍵開發商負責人、政府工作人員以及業主等，面對面或電話深入交流，獲得了超百份首次曝光的材料，從而厘清了新城花園爛尾的始末。

上世紀的55元/平地價

起于上世紀90年代的新城花園，在千畝大盤中被獨獨遺落，從其糾紛與盤活過程中，或也可看做是深圳房地產發展史上一個片段與縮影。

上世紀90年代，陳少平以其名下香港雄豐的名義，用55元/平方米的價格，買下了彼時還叫深圳市寶安縣龍崗鎮的900多畝土地。

900多畝地的范圍從現在龍崗大道以西的麗灣酒店，到佳得寶家居建材博覽中心再向前延伸。陳少平回憶，在負責平整完當時還屬于農地的土地之后，拿地企業只需根據工業或住宅等不同規劃，再補交90-660元/平方米不等的地價，便可規劃開發。

按當時的政策，在深圳設立的外商投資企業，無單獨開發房地產的經營權，且不能以自己的名義申請項目用地，如果申請項目用地，需掛靠在當地企業名下。

所以，1993年，香港雄豐在當地的介紹推薦下，與深圳市振業股份有限公司（下稱深振業）、深圳市龍崗鎮物業發展公司（后改名為九州公司）簽訂了《合作開發新城花園商住樓合同書》，其內容是由雄豐公司、九州公司出地，為甲方；由深振業出資，為乙方，三方共同合作興建新城花園商住樓，即龍崗鎮新生村新城花園項目。

破敗的樓體和雜草 每經記者 甄素靜 攝

1994年，香港雄豐設立雄豐集團（深圳）有限公司（即開頭所稱雄豐公司），九州公司退出合作，由深圳市龍崗龍城城建開發實業有限公司（下稱龍城公司）取代九州公司，深圳雄豐取代香港雄豐，合作的三方變為雄豐公司、龍城公司、深振業。

合作開發合同 受訪者供圖

新城花園位于深圳市龍崗區龍崗街道新生社區仙人嶺，6月29日，《每日經濟新聞》記者實探獲悉，該小區共有12棟6-7層的住宅小區，其中1-4棟已售，約有144戶業主居住。

業主高浩洋指著樓棟前的草皮說，之前這邊都是種菜的，亂挖亂搭，還有各種蚊蟲動物，現在環境比之前好多了。

記者了解到，新城花園早期建成的4棟樓房，完成銷售入住已近30年，居住于此的業主，已經開始向各方表達訴求爭取拆遷。新城花園所在的成片地塊，或已完成開發入伙，或賣至頭部開發商，產品迭代升級后更受市場青睞。

而新城花園4棟樓旁邊，外觀與其相似的其余樓棟，從1995年一直爛尾至今，雖未辦理正式房產證，但近年來住客依舊來來往往。

2019年時，曾有人總結了深圳最便宜的10個住宅樓盤，最低單價1萬元起，最貴不超過3萬元，其中就有新城花園。如今又過去了3年，在深圳又經歷了樓市行情之后，新城花園商品房依舊賣不上價格，參考價還停留在約2.1萬元/平方米。

停工、訴訟里的27年

事實上，共同開發合同簽訂后的兩年，深振業方面一邊如約施工，一邊審視市場環境決定銷售節奏。

1994年年中時，新城花園開工的8棟多層住宅已驗收4棟，其余4棟即將封頂。截至1994年末，深振業披露新城花園已完工2棟，另外6棟主體基本完工，新開工4棟基礎施工到±0.00。1995年末，深振業披露新城花園8棟住宅已于年底前竣工，會在1996年適當時機將推出銷售。

但因市場長期不振，1996年雄豐公司在征得龍城公司同意下，以G09205-1(2)、G09205-1(3)土地使用權為廣州雄豐玻璃實業的投資項目提供抵押擔保，抵押給了中國農業銀行(601288)深圳市分行，借出約2100萬元港幣，最終因無力償還借款，使得這兩宗抵押的地塊被查封。

而上述兩宗地正是其與深振業合作開發的8棟高層的所依附地塊，這也為以后各方糾紛埋下了隱患。

根據雄豐公司高管郝衛立的說法：“1993年宏觀調控，1994年土地和房地產大跌。因為按照約定建成銷售后4.5、5.5成分賬，施工方深振業覺得賺不了錢，因此就選擇了停工。”

隨后，便是漫長的訴訟。

2000年，由于距離簽訂合作開發合同的截止日期已過4年多，深振業想要退出合建項目，一紙訴狀將雄豐公司和九州公司告上了法庭。當時由于因新城花園所在地塊登記在龍城公司名下，深振業也將其列為第三人被告。

《每日經濟新聞》記者獲得的廣東省高級人民法院判決書顯示，2003年12月，對新城花園已建成的8棟房產，深振業分得6棟，香港雄豐分得2棟，深振業尚需負責上述8棟房產的收尾工程，龍城公司負責協助深振業和香港雄豐辦理該樓房有關房地產等手續。

記者獲取的判決書 每經記者 甄素靜 攝

但深振業并未完整執行這一終審判決，其在2004年年報中將新城花園合作建房糾紛案計提3843萬元跌價準備，此后相關信息便如石沉大海。

直至今年6月，記者從在采訪中了解到，雄豐公司已向深圳市中級人民法院提起訴訟，要求包括深振業在內的3家公司賠償房屋租金損失費4001.96萬元。

遺憾錯過的盤活機會

實際上，在過去的近30年內，新城花園是有機會被盤活的。在廣東省高院做出最終判決之后，2004年，深圳市人民政府發布了《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》，其中就包括新城花園。

這份批復針對問題樓盤處理給了很多政策鼓勵和支持，但盤活窗口期只有兩年，從2004年9月29日到2006年9月30日。

在這個窗口期，原本與新城花園同屬于一個大宗地塊的分宗小地塊，先后被盤活，并流通到商品房市場。如2005年建成、現在以二手房形式在市場上售賣的錦城星苑。

但新城花園錯過了盤活窗口期，加上2007年龍城公司破產，各方利益更加錯綜難調。

2017年7月，陳少平曾向深振業方面建議，未竣工的8棟樓宇，由于年久失修及設計布局上的不合時宜等因素，若僅按照現有模式加固、修復、完善至竣工驗收予以出售，必將耗資多、收益少。

他認為，若能夠利用好舊改政策，最終項目收益將非?？捎^，所以雄豐公司建議選擇危樓改造/城市更新的方式，完成新城花園的重新開發建設。

而2017年12月，深振業相關負責人向陳少平表示，深圳土地寶貴，應充分利用新城花園土地資源進行更深度開發，深振業擬走城市更新的途徑，調整規劃重新建設。

雄豐公司則表示在這樣解決方案下，雄豐僅作為原物業業主之一，此后由深振業負責解決新城花園與龍城公司的掛靠關系，將新城花園的用地過戶至深振業名下，此外深振業還需負責清還(解決)新城花園建設用地的抵押債務，釋放房地產證。

后來由于種種原因，深振業與雄豐公司的談判在2018年變緩。彼時，雙方最高層領導經協商，形成了繼續合作開發新城花園和向對方“買”或“賣”所持房產權益等三種方案的意見。但此后便少有有效溝通，陳少平還展示了其早先其發給深振業董事長的一封短信，至今年4月底時還未收到回復。

《每日經濟新聞》記者從一位知情人處獲悉，在后來各方溝通協調中，深振業表達過當下爛尾樓盤活需要解決的主要問題，除房與地處于分離狀態、權屬不清以及項目不獨立外，深振業還認為，項目停工距今已超20年，項目資料缺失、報批建困難大，且現在無政策可依托，無法推進重建。

新城花園的盤活又陷入僵局。

新入局者的新希望

雖然新城花園項目盤活工作變緩，但龍城公司破產清算工作還在持續推進。

2021年5月，新城花園項目所在地塊深圳市龍崗區新生社區仙人嶺宗地號為G09205-1（2）、G09205-1（3）的土地使用權被推向市場進行公開拍賣，起拍價為1.7億元，保證金1714萬元。

根據拍賣資料，這兩分宗土地上建有8棟商住樓，雄豐公司享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的C3、C4樓房，深振業享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的B5、B6、B7、B8、C1、C2樓房。

相比于拿地時的55元/平方米，幾十年間的升值空間已十分驚人。

由于法律關系復雜，被推向公開市場的使用權并不被看好，該地塊在2021年5月到8月期間，前后經歷了3次降價和流拍，最終在第四次拍賣時，被深圳麗峰實業有限公司（下稱麗峰）拍下，成交價為8773萬元，麗峰也成為這場困局的新入場者。

記者查閱啟信寶獲悉，麗峰成立于2020年4月，法定代表人為邱琪鈞。記者也就新城花園后續盤活等相關問題采訪了麗峰的代理律師石晶，其表示，現階段還無法回復。

一位不愿具名的政府工作人員說，這個事主體是深振業和雄豐公司雙方，他們一直在談，但推動它更有用的是搭一個平臺，雙方規范、有前瞻性地去做這個事。

據悉，新生社區工作站2020年曾召開全面清理整治新城花園爛尾樓的動員大會，先后多次協調會，在各方利益暫時無法得到調和情況下，社區工作站能做的就是要求各方清退所有爛尾樓居住人員，硬化場地、清除小區垃圾，進行封閉式管理。

關于合作共建，社區建議推動此爛尾樓的整體舊改或更新工作，或由深振業牽頭雙方合作舊改，或全部交由深振業，或全部交由雄豐公司，或由其他地產公司開發。

“它錯過了很多機會，龍城公司本來在2014年、2015年已經拿了一個處置方案出來，但深振業不同意聯合處理，但也沒有提出更好的方案?！倍啻螠贤▍f商無望，陳少平感嘆。

雄豐公司認為，新城花園盤活遇到的最大困難是房屋和土地分離，且涉及振業公司、雄豐公司、麗峰公司三個主體方。三個主體方不能達成一致意見，該項目就無法盤活。

糾纏近30年，新城花園的歷史遺留依舊未解。在此居住了近10年的高浩洋和鄰居們，對拆遷還抱有希望，他們成立了業委會，積極向政府反映訴求。

對于爛尾樓盤活的最新推進事宜，記者4月末曾向深振業方面發去了采訪函，董秘辦工作人員回復稱相關事項還在論證。此后記者多方托請表達采訪訴求，但未得到有效回應。

6月29日，記者又前往位于羅湖區的振業大廈拜訪采訪負責該項目的公司相關領導，但等到下午其公司下班亦未得到有效回復。

從新城花園矮層樓棟望去，是近10年才蓋起的電梯高層，再往遠處，建設中的超高層樓房立起了高高的腳手架。

一路之隔，恍然間兩種世界。