今日熱訊：“地方軍”成拿地大戶 濱江、建發們為何逆勢擴張？

今年上半年的拿地排行榜單上又有了新面孔。

根據中指研究院發布的房企權益拿地金額排行榜，今年上半年，濱江集團(002244)、華潤置地、中海地產、建發房產、綠城中國位居前五名，其中濱江集團、建發房產作為新晉上榜房企，格外受到市場關注。

那么，在房地產市場仍然處于低谷之際，以濱江集團為代表的區域深耕房企和以建發房產為代表的地方國企為何逆勢擴張？

(資料圖)

上半年，作為“地方軍”代表的濱江集團、建發房產位列房企權益拿地金額排行榜的前五名。圖/IC photo

拿地排行榜上的“新晉面孔”

根據中指研究院排名，在今年上半年房企權益拿地金額的排行榜單中，濱江集團以392億元的權益拿地金額位居榜首。不僅如此，從新增貨值來看，上半年，濱江集團、華潤置地和中國鐵建(601186)占據榜單前三，濱江集團又以累計新增貨值912億元占據榜單第一。

對比去年同期的榜單變化，濱江集團在今年上半年的拿地中堪稱“黑馬”，超越了傳統的拿地大戶諸如中海地產、萬科、保利發展等龍頭房企，一躍成為拿地金額排行榜的首位，值得外界關注。

同時，值得注意的是，建發房產近兩年拿地兇猛，通過對比近三年來的排名變化可見，建發房產是從2021年開始發力，據中指院數據顯示，2021年上半年，建發房產拿地金額為723億元，在國內房企排名僅次于萬科、保利發展。而今年上半年，建發地產權益拿地金額349億元，排名位居第四名；新增全口徑貨值710億元，排名也位居第四。

對比近兩年拿地金額的變化來看，曾經的拿地大戶碧桂園、萬科等，拿地金額有所縮減。2021年上半年，榜首萬科拿地金額達到了962億元，碧桂園則以1252萬平方米居拿地面積榜首。而2022年上半年，碧桂園已滑落至第40位，拿地面積僅為66萬平方米，縮減了1186萬平方米。

1-6月中國房地產企業權益拿地金額與面積排行榜（前20名）

數據來源：中指數據CREIS。數據范圍：包含招拍掛權益土地及收并購土地；以中指土地數據庫2300個城市作為監測對象。

濱江逆勢擴張的底氣與壓力

在房地產行業處于低谷、房企融資端依然承壓的背景下，除了傳統的拿地“大咖”中海地產、華潤置地外，新晉拿地大戶濱江集團為何逆勢增儲？其大手筆拿地的資金何來？

濱江集團是一家典型的具有區域性色彩的房企，在超越綠城中國后，濱江集團在銷售額和拿地規模上坐穩了“杭州一哥”的位置。今年上半年，濱江集團更豪擲409億元（含合作拿地）在杭州單一市場攬下23宗地塊，成為杭州市場上名副其實的“拿地之王”。

幸運的是，在全國樓市整體銷售疲軟的背景下，濱江集團受益于杭州新房市場的堅挺，單一押注贏得了市場的回報。2021年，濱江集團全年銷售額1691億元，同比增長24%；實現營業收入379.76億元、歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。2022年上半年，濱江集團完成銷售現金回籠322億元，比去年同期增長6%。

杭州市場銷售向好無疑給了濱江集團更多的拿地底氣。濱江集團董事長戚金興曾在今年年初直言：“未來5至10年是濱江最好的發展時期?！?/p>

從財務角度來看，截至2021年期末，濱江集團有211.41億元貨幣資金在手，短期債務為139.96億元，現金短債比為1.51倍，這也給了濱江集團拿地上的資金支撐。

雖然銷售向好，但是，專注于改善型樓盤的濱江集團也受到了來自于限價方面的壓力。由于限價樓盤陸續進入結算期，今年一季度其營收和盈利雙雙下滑。今年一季度財報顯示，濱江集團實現營業收入62億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤2.3億元，同比下降42.7%；歸母凈利率為3.7%，較上年同期下降5.0個百分點；整體毛利率為16.3%，較上年同期下降4.5個百分點。

對于大手筆拿地的原因、拿地的資金來源以及拿地對于公司資金、負債等方面的影響，新京報記者向濱江集團品牌部門相關人士進行詢問，但是截至發稿并未收到對方回復。

建發的積極出擊與規模訴求

如果說濱江集團是“地方軍”中區域性深耕的房企代表，此次拿地也沒有“出圈”，那么，建發房產則代表著另一支“地方軍”的實力和野心，其拿地布局劍指長三角和珠三角，大手筆逆勢擴張的背后則彰顯出更多的規模訴求。

建發房產作為地方國企的實力派，是廈門建發集團旗下專業房地產開發企業，其上市平臺建發國際在去年實現權益銷售額1300.92億元。

今年，建發房產先是在廈門第二輪集中供地中以41.3億元拿下廈門島內思明區寸土寸金的地塊，又輾轉福州以9.03億元拿下2宗地塊，接著，又殺入長三角，在上海首輪供地中，建發以50.2億元連落三子，拿地兇猛可見一斑。

建發房產大舉拿地的背后或是因為更大的規模訴求。今年，建發國際全口徑銷售目標為1650億元，仍然維持26.8%的增速。而作為地方國企，建發房產維持了較低的資金成本和融資優勢。截至2021年末，建發國際平均融資成本約4.69%，較2020年末的4.98%下降29個百分點；銀行已批未提金額約563.5億元，較2020年末的202億元增長約179%；貨幣現金約461億元，同比增長65%。

但是，和濱江集團類似，逆勢擴張也為建發房產帶來了盈利端的壓力。比如，隨著高地價項目陸續結轉，建發國際的毛利率呈現下滑態勢，從以往30%的毛利率下滑至2021年的16.35%。

對此，在今年年初的業績會上，建發國際行政總裁林偉國表示：“做改善型需求的項目，對土地要求比較高。在凈利潤水平方面，個別項目追求7%左右凈利，因為營銷和管理費率在行業內的效益還是比較高，營銷加管理兩項費率在2%-2.5%之間，所以更多的是關心最后項目的凈利率水平?！?/p>

事實上，在傳統的民營房企勢弱，央企、國企、地方城投平臺接棒成為拿地主力的情況下，建發房產僅是地方國企拿地中的一個代表。在中指研究院上半年拿地金額的榜單中，廣州地鐵、武漢城建集團、上海地產集團、廈門國貿(600755)等這些以往低調的地方國企正在陸續浮出水面。

新京報記者 徐倩