世界快播：李宇嘉：應進一步加強“商品房預售制監管”執行力度

中新經緯7月18日電 題：應進一步加強“商品房預售制監管”執行力度

作者 李宇嘉 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員

針對近期部分城市出現的“停工斷貸，樓盤項目停工或半停工”事件，有觀點認為：如果取消現行商品房預售制，全部搞“現房銷售”，購房者“所見即所得”，爛尾樓等現象就不會出現。

(相關資料圖)

事實果真如此嗎？我的觀點是：不能因為部分地區個別項目交付出現問題，就把責任全部歸咎于當前的商品房預售制度—“這個鍋不能隨便扣”。

樓市為什么要實施預售制？

全面實施商品房預售制，有一定歷史原因。在提出“房改”初期，由于企業缺錢、融資匱乏，面對住房短缺問題，就向香港學習，全面采取了商品房預售制度。預售制的本質就是“小業主”給地產開發商變相融資，企業獲得了2年左右的“無息貸款”。

假如取消現行的商品房預售制度，“斷貸現象”“停工或半停工”，甚至爛尾樓現象也許會變少，但房地產大規模的土地供應、大批量的新房供給將不復存在。

房地產開發將主要靠房企投入自有資金開發，隨著住房供應周期、開發商投資回報周期明顯拉長，這意味著房價將會更高。特別是在這些年地價、融資成本、建安成本在逐年走高(目前，公開出讓地價，有的達到房價的1/3，融資和建安差不多也占房價1/3)的情況下，項目前期都要靠房企自己一次性投入，這幾乎很難有企業負擔得起。

過去購房者能接受預售，是因為房價在持續上漲，交房晚一年半載關系不大。這幾年，房企交房時間在延后，從過去1.5-2年推遲到2-3年甚至更長時間，但根本上沒出大問題。

因此，購房者接受了預售制度，使其與開發商、銀行一起成為了一個投資鏈條上的合伙人、利益相關者。預售制不僅僅是開發商的融資，也是地方政府的間接融資。

預售制度沒問題，問題在“執行層面”

預售制度本身作為一種金融模式，自然離不開嚴格監管。事實上，沒有哪個國家能像中國一樣，對商品房預售制度有如此嚴絲合縫的監管。

實際中，商品房預售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。二是工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件并申請預售以后，預售獲得的銷售資金都要進入相關監管賬戶。

對于預售資金，中國一直要求相關監管銀行要招標，資金要全部進入監管賬戶，實行住建部門和監管銀行雙重審核機制，監理單位要簽字，并要按照工程進度來支出。但各地實際操作過程中，商品房預售制并不是時時能做到堅決執行，這才是近期出現一些問題的關鍵。

尤其是2016-2019年期間，樓市銷售火爆，整個房地產行業以“快周轉”為發展主基調，因此，部分地方在具體執行商品房預售制過程中，就有可能打了折扣。

應加強“商品房預售制監管”執行力度

我認為，不能因為部分地區的個別項目交付出現問題，就把責任全部歸咎于當前的商品房預售制度。如果商品房預售制度下的兩個門檻：“其一，樓盤封頂前絕不能發放按揭貸款；其二，預售資金全部進監管賬戶，并按照規定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求執行，房企不僅既能把房子建好杜絕爛尾，還能最大程度降低開發成本。

因此，這一輪“斷供”現象發生之后，不是要取消預售制度。恰恰相反，應該是預售制度正本清源、全面加強的良好時機。繼2022年2月全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產的表述中又提出“優化商品房預售資金監管”，這是中央首次對備受關注的預售資金監管政策給出明確的指示。

針對預售資金的監管，我認為監管部門應該提取的必須要同意企業提取，但資金要用在項目施工和交付方面，不能因為債權人保護債權，而申請查封和抽走。同樣，也不能因為項目工程不到進度，就提前私自劃給企業，將資金抽逃出去拿地和償還債務。

總之，未來各地預售資金監管大概率將回歸從嚴監管軌道。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

編輯：王永樂