微動態丨連漲70個月之后，這個城市房價到頂了！

從2016年一直漲到2021年，西安算是創下了新房連續上漲的一個神話。

可不得不說，一路飆漲的房價，讓現在的西安走到了一個十字路口。

(資料圖片僅供參考)

大環境的低迷之下，連漲70個月的西安，還能保持繼續上漲嗎？

我身邊有個西安的小伙伴，一直在糾結：

西安房價已經推著漲到這了，性價比不高了，還要入場嗎？

西安的第二篇文章，嘮嘮這事兒吧。

西安，補漲完成。

西安過去5年的房價上漲，很大一部分源于補漲。

2016年以前作為十三朝古都的西安，房價在二線城市屬于吊車尾的存在，平均房價不足7000元。

當時周邊的蘭州、鄭州、成都、太原，房價基本在9000-10000元左右，這么一比，西安明顯被低估。

要說西安這地理位置，可真不算差。

西北區域的核心，不說比長三角、珠三角好，但在西北，那屬于關中要塞，歷史上就是絲綢之路的起點。

關中平原城市群

加上十三朝古都的歷史文化底蘊以及高校資源，西安的關注度不低。

這些優勢都奠定西安拿下了第九個中心城市的頭銜，從2018年開始，西安真正迎來了轉折點。

西安屬于二線城市中最早覺悟要搶人的，各種轟轟烈烈的搶人手段，讓西安打下了第一場漂亮的戰役。

2018年，西安市常住人口比2017年增加38.70萬人達到1000.37萬人，成功晉級千萬常住人口大城。

有人就有需求，靠著一波新西安人的涌入，2019年西安的房價基本就翻了一番，成功逆襲完成補漲。

補漲完之后，調控也到了，按照周期論來說，該橫盤了。

結果西安靠著全運會又逆襲上漲了一把。

借著全運會的活動，西安開始加速投資基建，改善城市影響的同時，還順便賣一批房。

又因為國家中心城市的地位加持，加上還有全運會概念，西安在整個西北的地位越來越高，對周邊城市的虹吸能力大大增強。

西安不僅開始吸引陜西全省的人口，甚至連西北五省的有錢人都開始到西安去炒房了。

當整個西北五省的有錢人進場之后，西安就注定不只是西安人的西安了。

就這樣，西安房價就一直被推著上漲。

當然上漲過程中還少不了西安ZF的運營能力，在控地的節奏上拿捏得死死的。

西安有地，但不多拍，一點點拍，人為控制供應，加上還實行限價政策，這樣一來，一二手房的倒掛差就出現了，萬人搖號就出現了。

給市場營造出一種哄搶現象，火熱行情的高度渲染，讓整個西安樓市都蒙上一種金錢彌漫的味道。

至此，西安上漲鏈條非常清晰：

補漲——政策利好（國家中心城市）——人口增長——全運會——控地——繼續上漲。

就這樣，熱熱鬧鬧的西安樓市走到了今天，但問題也隨之而來：

購買力還撐得住嗎？

如果你也在猶豫要不要入手西安，也想知道西安房價還能不能繼續上漲，詳細的可以掃碼下方二維碼添加我們微信，深入聊聊。

今年的樓市行情，除了個別城市還能繼續火熱之外，多數城市是蔫了。

從我們考察西安來看，火熱行情有不敵從前。

原本需要搖號的航天新城和港務區，還有新房可以挑選。

曲江二期還有尾盤在售，高新三期的CID板塊，靠著未來之瞳的高標準規劃，雖然板塊火，但項目也談不上要搶。

曲江東的萬科比周邊二手價格低上3-4000元/㎡入市，也遠沒有達到搖號搶房的熱度，現在轉為平銷了。

去年還賣的很火的灃西新城，今年不限購，還要啟動轉介才能賣了。

打著生態宜居、產品優質的秦漢新城，也要靠2成首付來快速去化了。

整個西安市場，冷得很快，雖說有大環境影響，但我認為更多是購買力被透支。

當前西安的多數新房，130㎡以上才能談改善，面對已經漲起來的單價，西安這波上車門檻已經不低。

航天新城1.9萬、港務區要1.5萬、高新區2.6萬、經開區1.7萬、大明宮板塊1.9萬、浐灞1.8-3萬、灃東2.5萬、灃西1.8萬、秦漢新城1.5-1.7萬、連空港都要1.5萬···

以上單價*130㎡，自己不妨可以算一下上車西安的總價門檻。

和很多城市一樣，過去西安房價漲了2-3倍，但工資可跟不上房價漲幅，一邊是嗷嗷上漲的房價，一邊是紋風不動的工資。

購買力都沒蓄起來，房價就起飛了。

用我們公司小伙伴的話說，知道西安房價漲了，但沒想到已經這么貴了。

他捏著老爸老媽給的260萬總價預算，躊躇、猶豫，殺入高新三期，面臨的可能是長達7年的等待期。

殺入航天新城，又怕無人接盤，殺入經開，又怕漲幅不足，殺入曲江，不好意思，還買不起曲江。

再便宜點的他又看不上，現在卡在半中間，上下其所不得。

不得不說，過去幾年西安房價真的漲的太快太持久了，2020年GDP才剛破萬億，人口也才剛破千萬，但均價開始緊追武漢、成都這樣的強二線城市。

但武漢和成都不管是經濟面還是人口面上都要碾壓西安，這么對比一看，西安的性價比似乎就不高了。

現在的西安，有錢人多套房，年輕人攢錢還買不起一套房，購買力已經出現斷層。

羊毛都是需要時間長的，一直盯著薅羊毛是不可能的。

此刻的西安，我覺得沒有再大漲的基礎了，接下來是面臨新房平銷，二手房好好去庫存的時候了。

想買入西安的，我覺得不用過分焦慮了。

最后一part，說說西安的各個板塊。

在此之前老規矩，先搞清楚西安的城市規劃。

東拓、南控、北跨、西進、中優，這十字方針說的就是西安的城市規劃。

按照西安的城市規劃，我覺得重點要關注東拓和西進，北跨有一定空間，也可關注。

東拓的浐灞、港務區、灞河等，是東拓熱門板塊。

港務區，尤其是奧體板塊，是西安自全運會以來的熱門板塊，依托全運會，片區配套、面貌進一步提升。

加上西安慣用伎倆就是，發展新區之前一定要把名校帶過去，有名校就不怕家長不買單。

目前除了西工大暫未落地港務區，鐵一中、師大附中、高新一中、交大四所名校都已經進入。

優勢還是很突顯的，唯一要擔心的就是成片的新房，進入二手市場后競爭壓力很大，出手是個大問題。

浐灞可以重點關注灞河沿線的改善宜居盤，畢竟生態資源不可復制。

還有就是浐灞生態區，第一個將“金融與河景”融在一起的板塊。

西進，關注西咸新區，灃東、灃西受益。

灃東新城是5個新城中實力最強，配套最完善，且擁有產業發展的新城。

緊鄰高新區，與高新區連為一體，既是國家級新區西咸新區的重要組成部分，承接大量高新的產業經濟和人口外溢。

2020年灃東就已經突破房價高點，現在也到達2.5萬的價格，價格不低了，有短期透支的嫌疑。

灃西發展還在灃東之后，一切都在落地完善中，但價格就1.8萬了，真心不便宜。

北跨，可以關注經開、北客站

經開優勢就是區位優勢盡顯，它是西安市唯一具有臨空、臨站、濱河、高速交匯、地鐵密集等優勢的開發區。

交通資源非常豐富，這幾年西安往北擴，這里的規劃落地速度也很快，具備一定潛力，但劣勢就是缺乏名校加持。

經開區比起經開北，我更建議關注高鐵新城，即北客站板塊。

至于渭河以北的秦漢新城和涇河新城，因為這幾年西咸新區的規劃，這兩個新城關注度很火，但風聲大雨點小，等規劃落地真的需要很長一段時間。

當然，西安其他熱門板塊更熱鬧。

比如航天新城，緊鄰曲江高、高新，能承接兩地的外溢居住需求，產業以航天的上下游企業為主，因此該片區有人有產業基礎保障。

唯一短板是學校一般，商業配套不完善，價格不低，綠城的新房能賣到1.9萬，最貴的龍湖二手房2.3萬左右。

高新三期的軟件新城和CID板塊，前者適合短線持有，但天花板低，后者兌現周期長，但天花板高。

如果你能等，高新cid可以長持。

還有一些以生態環境為主的板塊，比如未央湖、雁鳴湖、昆明池、渭河邊上的改善房，自住按需選擇即可。

至于曲江，和高新齊頭并進，西安的繁華，一半都在曲江，我之前說過，西安本地改善的終極目標就在曲江，是靠宜居改善上漲的一條單獨鏈條。

文章關系，無法一一展示每個板塊的特點，還有疑問的，可以掃碼詳細來聊。

看完一圈西安，高新和曲江確實永遠好。

除此之外，大方向上，西進比東拓要好，南控比北跨要強。

再來，西安進入了微觀分化的階段，稀缺的自然資源能漲，產品做得好的也能漲，靠點公園宜居環境的也能漲。

所以在西安選籌，要么大地段占了優勢，要么產品要足夠優質，總得占一個，才能保證你的房子能在二手房市場中卷死別人。

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