環球今頭條！福州一地土拍要求“現房銷售”、購房5年限售，限最高溢價率20%…多地土拍曾試點

近日，證券時報記者從福建省福州市永泰縣自然資源局了解到，將于8月5日拍賣的一宗涉宅用地，建設要求中明確提出“該宗地按現房銷售實施”，同時要求購房業主取得不動產權證5年內不得上市轉讓。

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證券時報記者了解到，此前，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環節試點現房銷售。業內人士認為，現房銷售既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費者的權益，做到“所見既所得”，但對開發商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求。

永泰縣土拍要求“現房銷售”

近日，永泰縣自然資源局發布一則土地出讓公告，明確了出讓地塊的基本情況和規劃指標要求、申請人范圍、參加競買申請方式及截止日期等。

該宗地用地總面積34535平方米，其中計容建設用地32878平方米，防護綠地用地面積1657平方米；配建商業計容建筑面積不大于3000平方米。

該地規劃用途為商服―零售商業（商鋪）、住宅一城鎮住宅（普通商品房）、公園與綠地（防護綠地），掛牌起始價為4000萬元，競買保證金3600萬元。

該宗地項目設計方案已由永泰縣自然資源局初步審定（住宅樓建筑不低于6層）。競得人競得該宗地之后，原則上應按照初步審定的項目設計方案進一步深化設計，允許設計方案微調，以加快項目前期規劃工程報建進度。

值得注意的是，建設要求中還明確提出，該宗地按現房銷售實施。規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續。另外，取得現房銷售許可證之后，五年內（含五年）購買商品房的購房業主自取得房屋不動產權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉讓，也不得辦理轉讓公證等手續。

對于拍賣方式及競價辦法，公告稱，該地采用公開拍賣方式，同時采用“限地價、搖號”方式按照溢價率20%設置最高限制價格，宗地最高限制價為4800萬元。競買人報價不超過最高限制價的，按價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制價后，或競價輪次達到最高競價輪次后，不再接受更高報價，有其他競買人愿意接受該最高限制地價，則競買方式轉為搖號，搖中者為競得人。

多地土拍試點現房銷售

證券時報記者梳理，實際上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環節試點現房銷售。

最早的現房銷售試點地塊要追溯到2016年6月，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

當時本以為采取“現售制+暗標”的出讓方式，既增加地塊的運營成本，提高開發商門檻，又能避免拍賣方式的多次競價，有利于控制地價，沒想這些設置并沒有阻擋房企們的拿地熱情，龍華地塊反倒成為地王。

2018年10月，廣東省房協在內部討論時指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

廣東省房協同時強調，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開發企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

2021年3月，海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。新政最受關注的當屬現售制度，自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

2021年9月，為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州在第二輪集中土拍中調整了競價規則，不僅提升了報名門檻，降低溢價率上限，還首次推出10宗“競品質”試點地塊并且全部實行現房銷售。

2021年10月，北京第二輪集中土拍首次出現競現房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。12月，北京第三輪集中土拍加強了對于“現房銷售”的規定，地理位置最佳的朝陽區勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現房銷售，而另外有5宗地塊在達到最高限價后也設置了競現房銷售面積環節。

2022年2月，北京首輪土拍延續了2021年的風格，競現房銷售從試點成為普遍現象，當時掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競現房銷售面積競拍方式，占比達到50%。

克而瑞研究中心指出，現房銷售，既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費者的權益，做到“所見既所得”，未來同期開盤的項目中，現房項目也比期房項目更具備優勢。但是要做到現房銷售，也對開發商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，還會大幅降低開發商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。