焦點消息！降價2億還是沒人要，這個地標級建筑為何這么難賣？

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降價2億元，流拍12次，什么樣的地標建筑落得如此現狀？

7月27日，位于廣西壯族自治區南寧市青秀區桃源路43號的廣西富滿地大酒店（農資大廈）再次拍賣，起拍價格2.63億元，評估價4.63億元，最終因無人出價而流拍。

昨日（7月28日），阿里法拍再次降價掛出這一標的，起拍價格調整為2.5億元，繼續降價千余萬元，8月2日再次開拍。

“富滿地拍賣了？以前去南寧，第一選擇就是入住富滿地大酒店。”

作為曾經的片區第一高樓，富滿地大酒店在很多人眼中仍是彼時繁華的代表。

12次流拍，降價2億仍無人接手

這并不是富滿地大酒店第一次流拍。

《每日經濟新聞》記者查詢獲悉，從2020年底至今，該項目先后14次被擺上拍賣貨架，每次上架圍觀和設置提醒的人數都不少，但終都因無人報名或無人出價，慘遭12次流拍。

2020年底，富滿地大酒店首次亮相拍賣市場，起拍價和評估價均為4.63億元，但隨后拍賣被中止，原因官方并未公示。

去年7月底，富滿地大酒店再次上拍，起拍價仍是4,63億元，無人報名、無人出價，繼續遭遇流拍。此后一年內，酒店先后經歷了十余次上架、流拍，價格也從最初的4.6億元，跌至如今的2.5億元。

當地人對此不無唏噓。有人在社交平臺發文表示：“當年，這也是集住宿、餐飲、娛樂及商務于一身的大型豪華星級酒店，現如今竟然流拍了……”

不過從法拍房市場需求端分析來看，富滿地大酒店算不上是一個值得搶拍的標的。

從產品本身來看，富滿地大酒店雖然所處地段繁華，但1998年12月竣工，共有地下2層和地面28層建筑，建成年代相對久遠，產品設計也未必能滿足現在商服、住宿餐飲需求，競拍者接手后，如果想要再現早年經營輝煌，勢必還要投入資金和人力進行翻新。

此外，買方還需要接手員工的勞動關系。競買須知提到，富滿地大酒店為廣西富滿地農資集團股份有限公司（下稱農資集團）的主要經營性資產，采取整體出售（拍賣），相關的管理員工的勞動關系一并轉移，僅向競買人和抵押權人提供），買受人應維持該資產的經營。

通常一個拍賣標的最多為三次起拍，即一拍、二拍和變賣，為何富滿地大酒店能夠進行多次拍賣？

廣東中矩律師事務所律師鄭博恩7月28日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，對于不動產多次流拍后，法院確認的破產管理人會按照規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在60日內進行第三次拍賣。直到變賣階段均無人愿意購買，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。

有租約有查封有抵押

實際上，富滿地大酒店的真正流拍原因，或與其債務抵押有很大關系。

記者梳理競拍公告獲悉，從產權性質來看，富滿地大酒店是有租約、有查封、有抵押的“三有”標的，后期協商和處理的難度，某種程度上也會勸退很多人。此外，該標的所有人已經破產，自身風險也較高。

一位曾有意向參與競拍的廣西當地人士在社交平臺表示，去年12月份本想競標，深入了解到里面人事關系復雜，地段非常好，價格也不算高，只怕后續運作事情多。

而另一位關注該標的人士分析認為，市場難以接受的原因是1300多平方米占地面積，產權只還有46年，其次除要接管老員工外，現有租戶也難處理。他表示，如果不是危房，按建筑面積平均每平方米5000元計價，同時解除現有租約，可考慮接手。

據悉，作為曾經廣西最大的農資經營企業，農資集團旗下子公司眾多，是廣西壯族自治區供銷合作社于1985年11月26日發起設立的集體所有制公司，注冊資本9666萬元。

啟信寶顯示，目前該公司股東有廣西壯族自治區振合供銷投資有限公司、廣西從容富農投資有限公司及自然人，持股比例分別為54.95%、45%、0.05%。

不過2018年，農資集團向法院申請了破產重整，后法院受理并指定廣西德弘冠破產清算有限公司擔任其管理人，此后該司便開啟了重整投資人招募和賣賣賣之旅。

作為廣西頭部農資公司之一，農資集團經營至此令外界錯愕不已。2016年時，廣西當地網媒曾對彼時富滿地董事長廖肖坤進行了專訪，其表示計劃在三到五年內成立“四個1000家”。即增加建設1000家富滿地農資超市，1000家供銷·富滿地超市，1000家“百色一號”冷鏈便利，1000家富滿地綠色農產品(000061)專業合作社。

只是不曾想到，不到3年，公司就已破產，而核心資產多次流拍，難置換回寶貴現金流。

鄭恩博表示，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，因此，該位于核心地產的破產資產多次無法拍出的原因主要是基于拍賣法相關規定，這也會造成競買人在買下來后有可能長期無法獲得拍賣物使用權，導致實際權益受損。這也是其難被市場接受的重要原因之一。

封面圖片來源：阿里法拍