世界焦點！寒冬之下 國資物業蘇新美好生活通過聆訊

觀點網 首次遞表失效之后，今年4月二次遞表的蘇新美好生活于8月1日通過港交所上市聆訊。

從物業第一股到隨后蜂擁的上市潮，物企上市熱度比想象的更快降溫。即使在去年中期，業內仍有聲音認為上市物企數量有望破百，然而一年時間過去，顯然距離這一數字還有進步空間。

(資料圖)

較前幾年早早成功“上岸”的物企，蘇新美好生活更顯得“小而精”。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活約為78個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建筑面積為800萬平方米，其中，77個項目的在管總建筑面積超過680萬平方米。

業績方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，蘇新美好生活總收益分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元、1.53億元及1.62億元；對應利潤分別為4360萬元、4810萬元、5650萬元、1870萬元及1910萬元。

不同于一般由房企分拆的物業企業，蘇新美好生活除擁有商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃業務線外，這家有著蘇州國資背景的物業管理公司也在城市服務方面開展相關業務。

這或許也是其差異化優勢之一，蘇新美好生活同樣意識到這一點。

作為一家物業管理服務提供商，蘇新美好生活深耕長三角地區，尤其是蘇州的城市服務及物業管理服務提供商，為公共基礎設施提供城市服務，為商業物業、住宅小區提供基本物業管理服務和增值服務。

伴隨住宅物業管理市場面臨的競爭日益激烈，在蘇新美好生活看來，鑒于提供城市服務及商業物業管理服務的能力，將策略轉向專注于非住宅項目將有利于抓住機會持續健康增長。

蘇新美好生活的城市服務主要包括市政基礎設施服務、公建項目管理服務、垃圾集運中心的運營等。2019年、2020年、2021年城市服務業務收益分別為1.35億元、1.41億元、1.69億元，分別占全年總收益的30.9%、32.3%、36.7%。

截至2022年4月30日，城市服務業務收益7321.2萬元，占該期總收益的45.3%。

隨著該板塊在總收益占比逐步提高，蘇新美好生活在招股書中提及，將繼續多元化城市服務及物業管理服務組合。

同時，在蘇州及長三角地區的業務運營及優勢也是蘇新美好生活實現進一步擴張的策略之一。

近期成功登陸資本市場的魯商服務、中湘美好服務，到如今的蘇新美好生活，無論是從體量還是營收表現來看，這些企業或可用“微型”來形容，當前仍在排隊等待上市的物企同樣普遍為在管面積不足千萬平方的微型物企。

也由此，關于它們成功上市的猜想與討論自然也少不了。

公開資料顯示，蘇新美好生活由蘇高新集團持股93.1291%，后者由蘇州市虎丘區人民政府持股90%，江西省財政廳持股10%。

據了解，蘇新美好生活與其母公司蘇高新集團維持長期緊密的戰略關系，且蘇高新集團的多元化物業組合能夠提供大量潛在的優質項目渠道。

于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，蘇高新集團是蘇新美好生活的五大客戶之一。來自蘇高新集團及其合營企業及聯營公司的收益分別為3930萬元、3710萬元、4930萬元、1760萬元及1600萬元，分別占總收益的9.0%、8.5%、10.7%、11.6%及9.9%。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活41個在管物業由蘇高新集團開發，總建筑面積為420萬平方米，占在管總建筑面積的61.6%。

但在維持與蘇高新集團業務合作的同時，為將客戶群多元化，蘇新美好生活已通過利用日益提高的品牌知名度及市場地位，擴大業務以管理第三方物業開發商開發的項目以及客戶群。

在蘇新美好生活看來，需要維持包括競爭力、盈利能力以及樹立和維持作為優質城市服務及物業管理服務提供商形象的能力等多個因素之間的平衡。

表現在數據方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，來自蘇高新集團及其聯營公司所開發物業的收益分別為2.032億元、1.973億元、1.986億元、6550萬元及6050萬元，分別占總收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

另值得注意的是，于往績記錄期間，應收蘇高新集團貿易款項占貿易應收款項總額部分較大。

截至2019年、2020年及2021年12月31日及2022年4月30日，蘇新美好生活的貿易應收款項減值撥備分別為1550萬元、2020萬元、1880萬元及1630萬元。

在催收方面，蘇新美好生活于招股書中披露若干相關措施。對賬齡超3個月、超6個月、超12個月的貿易款項分別采取相應舉措，包括發送費用提醒、寄送催收函或律師函、尋求股東協助或提起法律訴訟等。

上市募集資金使用方面，根據招股書內容，將主要用于收購、戰略性投資、擴大及豐富物管服務、開發智能物業管理系統、深化與海內外一流大學合作及用于一般業務運營及營運資金等六方面。具體分派比例尚未明確。

具體而言，收購及戰略投資方面，蘇新美好生活將尋求選擇性收購專注于向商業物業（如產業園、寫字樓及商業綜合體）提供城市服務及物業管理服務的其他物業管理公司，也將尋求戰略性投資于垃圾集運及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司。