今日觀點!“新經濟”持續進行時 ESR入局上海生命科學產業園

觀點網國內生物醫藥產業的迅速發展態勢及龐大的市場體量，成為ESR積極布局生物醫藥產業地產的理由。

【資料圖】

8月11日，ESR與合作伙伴斥資2.68億元人民幣收購位于上海張江的生命科學研發產業園。交易完成后，將成為ESR收購的首個生命科學產業園項目。

據了解，生命科學研發產業園前身為張江NEO，坐落在素有中國藥谷之稱的浦東張江，具體項目位置為張江藥谷二期，而上海張江高科(600895)技開發園區是擁有600多家生命科學公司、150家研發機構和7家世界十大制藥公司的領先生命科學產業集群區域。

張江NEO總體占地面積6458平方米，總建筑面積8940平方米，其中包括北樓6層、南樓4層，由制藥研發實驗室和辦公室空間組成，超過90%的租戶（按租賃建筑面積計算）為領先的生物醫藥類公司。

該園區于2020年入市，主要入駐企業為醫藥生物類企業，包括德琪新藥研發中心、海翔醫藥等藥企，這類藥企主要聚焦于涵蓋大、小分子的腫瘤類、免疫類和其他有重大未滿足醫療需求的疾病領域的創新藥物研發，并提供相關生命科學領域原料與技術的解決方案。

觀點新媒體了解到，此次ESR收購并不是該項目的首次易主。

張江NEO項目原名為“蓋臣商務中心”，于2019年由Distrii辦伴聯合翰同資本對蓋臣商務中心進行整體改造升級，由此更名為張江NEO。同年，翰同資本與陽光城(000671)簽署交易協議，翰同退出由陽光城接手項目，并更名陽光·張江NEO，于2020年4月改造完工入市。

8月9日的博鰲產業科技大會上，ESR中國首席運營官周波在發表演講時指出：“除了物流地產跟數據中心之外，ESR也搭上了生物醫藥產業地產的風口,目前正在募集生物醫藥基金，首期規模是7億美元左右，物色了7到8個種子資產在進行開發和收購的準備。”

此次收購張江NEO項目，也可以視為ESR正積極踐行布局生物制藥行業的戰略。

“在全球生物制藥市場上，目前中國僅次于美國，預計中國將于2020年到2025年達到更高的復合增長率，達到8.2%的增長率，業務體量很大。”周波表示。

“ESR是由新經濟驅動為主的，所謂新經濟就是主要由新的物流地產和數據中心，以及生物醫藥中心等新經濟驅動資產的構成。”周波在此次博鰲房地產論壇上介紹道。

資料顯示，目前ESR已成長為全球第三大上市資管平臺，管理資產規模有3570萬平方米，其中的85%位于亞太區。

“ESR聚焦于亞太區，我們主要資產遍布亞太區95%地區和國家，另外有84%資產配置在亞太區。在資產配置中持有1400億美元，其中590億美元來自于新經濟?！敝懿ㄔ敿毥榻B了ESR資產配置情況。

據介紹，ESR資產配置方面，已形成與私募投資人達成的私募投資基金規模為950億美元，已經上市的不動產投資信托（REITs）規模有450億美元，這兩項總管理規模是1400億美元，其中61%為永續債和核心資本，包含14個已經上市的不動產投資基金，一部分為新經濟的成分，即來自物流地產跟數據中心，另外大量則來自寫字樓跟商業地產。

去年8月，ESR以總代價為51.92億美元收購ARA100%權益，交易完成后，ARA成為ESR附屬公司。截至2021年，ESR在算入ARA、聯營公司Kenedix及Cromwell后，合并資產投資規模達到1400億美元，已然超過普洛斯。

“目前ESR在全中國擁有資產面積920萬平方米，總資產規模接近100億美元，開發儲備量有600萬平方米，可建面積有270萬平方米，基金管理面積的70%是替金主LP管理，另外30%左右由上市公司自己的資產負債表進行投資，在全國有111個物業，位于28個城市。”周波描述目前ESR在中國的布局。

周波還指出，過去10年，物流地產市場可以說是一個野蠻生長過程，各種資金涌進來，導致利潤空間進一步壓縮，ESR當前面臨的挑戰其實有很多。

而在“新經濟”上的積極探索與嘗試，或許也是ESR面臨變局和挑戰的應對之策。