全球時訊：“接力貸”成購房新渠道，有哪些問題要注意？

■ 專欄

“接力貸”在成為老年人購房新增選項之時，同樣為家庭關系的處理提出了新命題。

(相關資料圖)

近日，北京住建委發布消息，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊三宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

北京住建委提出了三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

據媒體調查發現，北京市部分銀行在其他非試點項目也可以做“接力貸”業務，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購房資格，父母和子女的收入總計不低于所還月供的2倍即可。

事實上，今年4月，廣州就傳出有銀行啟動“接力貸”的消息；6月，廣東珠海推行的公積金“接力貸”也曾引發市場關注，其中提到實行“一人購房全家幫”。也就是說，珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。

這些地方推出的“接力貸”略有差異，但其主要的意義是符合條件人群購房和借款時，能夠享受房貸方面的優惠，如更高的貸款比例、更優的房貸利率。

從這一點上說，“接力貸”作為純屬雙方自愿才能辦理的新生事物，對購房剛性需求族來說，提供了一個新增選項，更能減輕其資金壓力，是一件好事。

與此同時，對于名下已經有房產的一族而言，“接力貸”通過父母來購房和貸款，也增加了投資房產的可能。因此，在“房住不炒”基本政策沒有變化的現實背景下，需要對這一傾向有所警惕。而且，對于這部分人群來說，如果已有房貸尚未還清，又上馬“接力貸”，也必然面臨更高的還款義務，也當量力而行。

“接力貸”的模式，比一般貸款模式關系更為復雜，借款人在決策時，也需要提前約定好權利義務，以免家庭內部發生矛盾。畢竟，“接力貸”至少涉及兩代人，作為房貸又是長期貸款，辦理了之后不能隨便反悔。價值觀難免有差異的兩代人，要提前溝通好，免得隨著履約周期的推進而出現問題。

此外，報道中提到，關于貸款年限，以90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年。

客觀地說，不能排除老人在還貸期屆滿前就去世的可能性。此時，還款義務會單獨落在子女身上。這對于比較依賴老人的月收入去還貸的家庭而言，需要對此有所預期和應對。

需要注意的是，“接力貸”的對象是老人，“接力貸”對應的房產也是登記在老人名下的。而我國實施的是默認的法定繼承制度。即一個人去世后，遺產默認由死者的配偶、父母、子女繼承。

因此，子女成為共同借款人甚至實質的唯一出資人、還款人，也并不會自動成為房產的共同所有人或理所當然的唯一繼承人，而可能需要與其他法定繼承人平分。人們當然可以通過遺囑來決定房產的歸屬，但作為房主的老人，也有權立遺囑把房產給共同還貸的子女以外的人。

盡管，任何繼承房產的人均需繼承死者對銀行的債務即房貸還款義務，而不能只拿利益；但這種情況的存在，仍然是“接力貸”可能面臨的最大不確定性。

此外，“接力貸”同樣為小夫妻雙方家庭的關系處理提出了新命題，也有多方面因素需要事先有所考量。

總而言之，“接力貸”作為新生事物，在當前市場形勢下值得肯定，其后續能否滿足特定剛需群體的購房需求，也值得觀察。

由于“接力貸”設置了一定門檻，需要符合相應的條件，其不會導致房市大起大落。但對絕大部分辦理“接力貸”的家庭而言，這仍然會是一件大事，值得當事人審慎。這既包括對是否要借款、借多少款的思量，也包括就此對家庭關系作出合理安排。

□繆因知（學者）