消息！再次猛降息！比2009年還低，能刺激你買房不

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

這是一次一周前提前“預告”又十分意外的降息。

就當所有人都覺得央行油門不能隨便轟時，杠桿游戲此前也這么認為，并寫了一個文章《央行的油門加不動了！》（2022年8月11日）。2022年8月15日上午，央行就回懟市場：MLF和公開市場逆回購的中標利率降低10個基點。

【資料圖】

政策利率降低后，8月LPR（貸款市場報價利率），各界都明白，99%要跟著調整。

果不其然，8月22日（周一），1年期LPR調整為3.65%，5年期以上LPR調整為4.3%。分別下降5個BP（基點，下同）、15個BP，7月LPR分別為3.70%、4.45%。

長端LPR降幅，大于短端LPR，“非對稱下調”嗎，為何如此操作？

其實不用杠桿游戲多解釋，桿友都懂。沒辦法，大家都懂的廢話我也得說幾句，形勢要命啊。

1

央行真的是拼了

如上圖，一目了然，這是2022年以來1年期LPR的第二次下調，而5年期以上LPR則是第三次下調。

2022年1月，1年期、5年期LPR分別下調10BP和5BP。

5月，央行毫無操作的背景下，單獨將5年期LPR下調15BP，那一次的降幅，為LPR利率改革以來最大降幅。

時隔3個月，5年期LPR再次下調15個BP。

你說猛不猛？

為什么這么猛？杠桿游戲總結起來大概3點：

第一，7月經濟和就業數據的直接壓力。我們國統局是這么說的：

7月份國民經濟延續恢復態勢……

不過詳細的數據是，7月，全國規模以上工業增加值同比增長3.8%，比上月回落0.1個百分點；環比增長0.38%。

應該說馬馬虎虎，談不上多好，也沒更差。

7月，全國服務業生產指數同比增長0.6%，比上月回落0.7個百分點。

7月，社會消費品零售總額35870億元，同比增長2.7%，比上月回落0.4個百分點；環比增長0.27%。

1-7月，全國固定資產投資（不含農戶）319812億元，同比增長5.7%，比1-6月回落0.4個百分點；

7月環比增長0.16%。分領域看，基礎設施投資同比增長7.4%，制造業投資增長9.9%，房地產開發投資下降6.4%。

在所有經濟數據中，固投增速算是很可以了。進出口當然也可以，杠桿游戲省略。

然后，1-7月，全國城鎮新增就業783萬人。7月，全國城鎮調查失業率為5.4%，比上月下降0.1個百分點。本地戶籍人口調查失業率為5.3%；外來戶籍人口調查失業率為5.5%，其中外來農業戶籍人口調查失業率為5.1%。

16-24歲、25-59歲人口調查失業率分別為19.9%、4.3%。

31個大城市城鎮調查失業率為5.6%。

對，沒有看錯，年輕人調查失業率數據就是這樣，又創新高了。

你說著急不著急？

7月，全國居民消費價格（CPI）同比上漲2.7%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；環比上漲0.5%。

之前杠桿游戲也有些，在食品煙酒價格中，糧食價格上漲3.4%，鮮菜價格上漲12.9%，鮮果價格上漲16.9%，豬肉價格上漲20.2%。

7月，全國工業生產者出廠價格同比上漲4.2%，漲幅比上月回落1.9個百分點；環比下降1.3%。

綜上，經濟還是有點壓力，年輕人調查失業率再創新高必須重視，CPI開始提升，開始掣肘、威脅經濟增長。

那么，從利率角度繼續降低企業、購房者負擔，刺激刺激是人之常情。

第二，金融數據很不好看，資金躺平。我們看到“社融塌方”、貸款大幅少增……

8月12日，央行公布的7月數據，超乎市場預期。

雖然，7月末廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元，同比增長12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點，但是：

1）7月人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。

分部門看，住戶貸款增加1217億元，其中，短期貸款減少269億元，中長期貸款增加1486億元。

而上半年人民幣貸款增加13.68萬億元，同比多增9192億元。

分部門看，住戶貸款增加2.18萬億元，其中，短期貸款增加6209億元，中長期貸款增加1.56萬億元。

也就是說，上半年每個月人民幣貸款平均增加2萬多億元。住戶貸款每月平均增加3600多億元。

如果這樣一比較，知道7月有多慘了。

比如隨便再看一個月。

5月份人民幣貸款增加1.89萬億元，同比多增3920億元。

分部門看，住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元，其中，短期貸款增加1840億元，中長期貸款增加1047億元。

也就是說5月貸款數據其實也不好看，但即便如此，也比7月好太多。

2）初步統計，2022年7月社會融資規模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。

同樣，杠桿游戲看6月數據，社會融資規模增量為5.17萬億元，比上年同期多1.47萬億元。

我的天，這數字不敢看，特殊不多說。

隨便再看下5月吧。

初步統計，2022年5月社會融資規模增量為2.79萬億元，比上年同期多8399億元。

面對這些數字，杠桿游戲無話可說。

水放出來驚人，如上文所述，7月末，我國廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元，同比增長12%——這個數字比我們GDP、經濟增速高出了多少了，大家算一下。

但是我們看經濟增長呢……

水多看來不一定管用了。

但是沒水肯定萬萬不行。你說央行能咋辦？

央行能做的說到底，就是在水量和利率價格上做文章。

引導市場利率進一步下行。為個人和企業進一步降低利率負擔，以刺激大家投資、生產和購房。

第三，7月房地產數據繼續悲催。房地產的各項宏觀數據，杠桿游戲完全不想一一列舉。隨便看下面圖吧。

能找到幾個為正的數據嗎？

上圖不夠直接，我們看個曲線，如下圖。

上圖是地產開發投資，我們看下銷售指標。

我的天。

都這樣了，不刺激咋行？

對了，據說7月全國房價均價又過萬元/平米了，但建立在奇葩的數據之上。

具體到大中城市：

7月一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二三線城市環比整體呈降勢。

70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有40個和51個，比上月分別增加2個和3個。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有48個，個數與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降城市有61個，比上月增加4個。

對了，動不動還有宣布棄貸的。

多的不說，就這3點，LPR你說該不該降？當然，我也有個問題，如果別人不斷加息，我們不斷降息，起色還是有限，最終物價又逐步上來，又該咋整？

2

首套房貸利率已低于2009年，你買不買房？

利率低到這個地步，買不買？

這個問題，在杠桿游戲看來特別簡單，根本不值得思考，根據你需求和收入預期來決定即可。

假設你需要房子，無論剛需還是改善；同時工作可以，或者收入還行，或許還有點儲蓄，對未來也有信心，沒有別的其他大資金支出。

滿足這2點，這么低的利率為啥不買？多數地方的房貸利率，不管首套還是二套，實際上都已經很低了，或者可以很低。

圖表來源|中指數據（特此感謝）

此前，一些地方首套房貸利率已降至4.25%左右，加之本次五年期LPR下調15個基點，首套房貸利率或許最低的已經到4.1%左右。

2009年，刺激大家買房，利率打七折也要4.156%左右。

即，今天的房貸利率，最低已經比2009年時還低。

有很多朋友計算，如果100萬元、貸款30年、等額本息，LPR下降15個基點，月供減少80多元，累計30年的話，可以少還3萬多元。

有朋友說未來繼續降低怎么辦？我是不是買早了。

我想說你的來年房貸利率，每年會根據頭一年12月的LPR變動的，所以怕什么，就算吃虧能虧幾個月的利息，幾百塊算啥。

對了，我們注意此次非對稱降息，1年期LPR降幅較小，5年期以上LPR報價降幅更大，你說什么貸款超5年？

多數不就是房貸，支持購房者的目的昭然若揭。

當然，當樓市行情不好時，期待進一步降息心態的人很多。

誰都覺得樓市不好，要求著我買房吧，那就降低利率、或者降低房價打折啥的，所以觀望的人較多。

話說回來，國外普遍加息，物價壓力也在增大，連晴高溫進一步刺激物價，你說進一步多輪降息，央行也難啊。

如杠桿游戲上文所述，2022年以來，5年期LPR累計下降35個基點了，這個力度很大了。

不過降低房貸利率的辦法很多，除了LPR的調整，在減點上做文章同樣可以，這個比較靈活。

當然，銀行要考慮收益、資金成本。

3

房地產會有起色嗎？

從理論上說：

第一，目前到這個程度了，5月的復蘇又被打斷，夏天過完，有一定起色是正常的。

第二，利率不管是LPR還是減點等方式，房貸利率或許都還有刺激空間。

圖表來源|21（特此感謝）

第三，總有一些地方全力以赴拼經濟，有錢了要買，有部分人先買起來。

第四，從上至下、各部門、系統都在鼓勵買，就差說“炒房好”，無論如何還是可以促進一些銷售。

同時，我們也要看到：

第一，7月數據不好的城市再次增加。

第二，抗疫各種干擾很多。

第三，經濟形勢、就業壓力，導致很多人不敢買。

我們甚至看到一個現象，利率進一步下滑，企業和個人購房者思考，以前的債務得抓緊還啊，不還吃虧。借新還舊也可以，總之先還了再說？

房奴不騙房奴，杠桿游戲自己也是。

至于是否利用目前的低利率借點出來干啥？我很猶豫，桿友你呢？

其實地產這玩意，要火，就是得讓人看到發財效應。這話不應該說，但現實就是這么殘酷。

問題是，現在要再炒一輪，真不知道怎么收場了。

房地產逐步松綁實際1年了，利率降到這個地步了，各地的刺激、鼓勵其實非常多了，居然還起不來，簡直了。

從8月LPR的操作中，杠桿游戲覺得說明決策部門的猶豫和擔憂。

我們注意看，此次LPR降幅較大的是5年期，但再怎么低，利率也比1年期高不少。

反過來，1年期只降低了較小幅度，這其實一方面要考慮銀行、金融機構利潤；同時也是怕短貸利率過低，各種資金套利——未必促進經濟，反倒制造金融風險。

圖表來源|金融監管研究院（特此感謝）

類似的謹慎和細節考慮，說明決策部門非常清楚，利率無小事。

上文杠桿游戲更多談購房者、利率、各方的松綁和刺激，其實房地產形勢要緩解，還有重要一環，那就是房企。

8月19日下午，交易商協會再次召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。

此前監管層至少計劃為6家房企：龍湖集團、金地集團(600383)、碧桂園、旭輝控股、新城控股(601155)、遠洋集團等推動房企擔保性發債。

最新的報道說，可能參與主體是向市場開放的，并非經選定才可以參與。

據說，中債信用增進投資股份有限公司將為這些標準化融資業務提供直接擔保。

近10來個月左右，民營房企暴雷多，借錢難，如何解決這個問題關系很大——如果一方面銷售略有改善，同時信用還行的企業可以順利借到錢，那么或許可以實現時間換空間。

對了，杠桿游戲要多說一句，既然利率這么低，如果房企的融資成本也可以跟著下行，比如置換一些債務，這本身也是極大支持。

不管怎么說，房地產要有起色，最基本的是銷售。

而銷售一定程度回升，不僅僅靠利率、刺激等，得讓很多人有信心、有工作、有穩定收入，不能人上班、出門都難。

本文未標注出處的財務圖表，均源自央行、國統局

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