【世界時快訊】解局 | 難舍英倫 富力的一筆“高息融資”交易

觀點網 在正常融資渠道向其關上大門后，富力地產發揮了特別的融資技巧。

根據9月2日晚公告，在出售項目半年后，該公司最終選擇向遠東發展購回倫敦Vauxhall Square項目股權。至此，這筆交易最終可以被認定為是一次“明股實債”式借款。

(資料圖)

2022年初，富力地產面臨嚴峻的債務償還壓力，包括1月13日到期的5.75%利率7.25億美元票據；7月28日到期的9.125% %利率余額2.88億美元票據；以及7月28日到期的9.125% %利率余額2.88億美元票據。

境內方面，“16富力04”“19富力02”“16富力06”“16富力11”“18富力08”以及“20富力地產PPN001”等債券年內集中迎來最后期限。據統計，總規模約94.65元人民幣。

來自惠譽的數據，富力地產2022年內在資本市場的到期金額約為161億元人民幣。

當時，沒有人能想到這家出險房企能有如此驚人的債務處理能力。半年內，富力地產已完成10支共約49億美元的美元票據，以及33.5億元境內公司債券的展期同意。

而在一系列舉措之中，富力地產與遠東發展的交易也不能被忽視。

3月15日早間，富力地產發布公告稱，擬以代價9570.26萬英鎊，相當于約9.77億港元，出售倫敦Vauxhall Square項目全部股權予遠東發展。

資料顯示，位于倫敦Nine Elms Point (九榆樹地區)的Vauxhall Square項目，是由富力于2017年4月斥資1.57億英鎊，從英國上市房地產公司CLS Holding手中買入。

項目占地3.4英畝，規劃有約13.3萬平方米建筑面積，預計包含住宅、酒店及宿舍、辦公、零售及休閑等業態。

按照計劃，富力原本籌備將Vauxhall Square項目，與相鄰的Nine Elms Square項目、倫敦ONE項目三個地塊打通，建造“倫敦富力城”綜合體。但該計劃至今止步于圖紙。據了解，截至目前Vauxhall Square項目尚未動工。

盡管在公告中已標明，富力地產在交易完成后半年內，能以期權代價向遠東發展購回Vauxhall Square項目全部股權。

只是分析人士仍認為這是富力折價出售資產，用利潤換取即時現金流的又一案例。據第一太平戴維斯于2020年10月出具的估值報告，Vauxhall Square項目的市值被評估為1.65億英鎊，即相當于約16.85億港元。

換句話說，富力出售Vauxhall Square項目將形成賬面浮虧約7.08億港元。這筆虧損亦已經體現在富力地產的2022年半年度報告中。期內，該公司錄得將近70億元人民幣凈利潤虧損。

但最新于9月2日晚公布的公告，展露了富力地產的真實意圖。根據公告，富力宣布行使其購回期權的權利。

目前，雙方并未就交易厘定最終代價。但按照遠東發展的說法，其通過回售Vauxhall Square項目，將累計獲得收益凈額約1090萬英鎊。

這相當于，在過去的半年時間內，富力地產事實上通過“抵押”Vauxhall Square項目股權，以及至少1090萬英鎊“利息”，向遠東發展借入9570.26萬英鎊“貸款”，利率最小約11.4%。

在半年報中，富力地產也表述稱：“出售Vauxhall Square讓本集團可抵銷二零二二年到期的負債，并變現若干額外流動資金作營運資金用途?！?/p>

因為盡管富力完成了展期的同意，但并不代表在年內就沒有任何的償債支出。例如，關于此前完成的10只美元債的展期，就涉及本金0.5%的同意費。

除Vauxhall Square項目外，富力還于4月末以26.6億港元價格，出售所持有的倫敦Nine Elms Square項目所有50%股權予合作方中渝置地。最然這筆交易并未在公告中列明有購回期權選項，但并未清楚雙方是否有私下達成的所謂“抽屜協議”。

畢竟，富力的海外項目是其旗下仍被境外投資者承認的優質物業。此前，富力之所以能達成10只美元債的整體展期，很大一部分原因相信是來自倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產所提供的增信。

資料顯示，富力地產現時在馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國、英國擁有多處發展物業。其中，在英國落地有倫敦ONE、Vauxhall Square以及Highgrove Tower富力皇后廣場。